Decisione di riferimento: cc • N. 87-80.318 • 1987-11-04 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: avete appena acquistato una bella casa a Gemenos, con un terreno alberato. Progettate di fare lavori di ampliamento. Ottenete un permesso di costruire, rispettate scrupolosamente i piani depositati. Ma qualche mese dopo, scoprite che l'impresa ha costruito un soppalco non previsto, modificato dei tramezzi. Il certificato di conformità vi viene rifiutato. Peggio: siete perseguiti penalmente per costruzione non conforme. Ma, mi direte, non siete voi ad aver costruito, è l'impresa! La domanda che ogni proprietario si pone in questa situazione è semplice: posso essere ritenuto responsabile degli errori di un terzo?
Questa decisione della Corte di cassazione del 4 novembre 1987 fornisce una risposta chiara: sì, il proprietario rimane penalmente responsabile delle infrazioni al permesso di costruire, anche se i lavori sono stati realizzati da un terzo. undefined, il fatto di affidare i lavori a un professionista non vi solleva dall'obbligo di vigilare sulla loro conformità. Una lezione da meditare per tutti i proprietari, a Gemenos, Plan-de-Cuques o altrove.
In questo articolo, analizzerò questa decisione, spiegherò cosa cambia concretamente per voi e vi darò consigli pratici per evitare di trovarvi in questa situazione.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un terreno edificabile, ottiene un permesso di costruire il 26 maggio 1983 per edificare una casa di abitazione. I piani sono approvati, il cantiere inizia. Ma quando i servizi dell'urbanistica controllano la costruzione, constatano delle difformità: sono stati creati soppalchi a ogni piano, mentre non erano previsti nel permesso. Vengono rilevate altre modifiche non autorizzate. Il certificato di conformità, documento indispensabile per attestare che la costruzione rispetta il permesso, viene rifiutato.
Il proprietario viene quindi perseguito davanti al tribunale correzionale per costruzione senza permesso o non conforme. Si difende sostenendo che non è lui ad aver realizzato i lavori, ma l'impresa che aveva incaricato. Secondo lui, l'infrazione è estranea a qualsiasi questione di proprietà: è chi costruisce che deve rispondere della conformità, non il proprietario.
Il tribunale correzionale lo condanna comunque a 10.000 franchi di ammenda con sospensione condizionale. Il Sig. X ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con sentenza del 4 novembre 1987, rigetta il ricorso e conferma la condanna. Ritiene che i giudici di merito abbiano sufficientemente caratterizzato l'infrazione: il proprietario era beneficiario dei lavori, aveva sempre tale qualità, e il certificato di conformità gli è stato rifiutato. Poco importa che le modifiche siano state effettuate da un terzo: il proprietario resta responsabile.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare al diritto applicabile. L'infrazione di costruzione senza permesso o non conforme al permesso di costruire è prevista dal Codice dell'urbanistica (articoli L.421-1 e seguenti). Essa sanziona il fatto di intraprendere lavori soggetti a permesso senza averlo ottenuto, o di non rispettare le prescrizioni del permesso ottenuto. Tradizionalmente, questa infrazione è considerata un'infrazione materiale, cioè non richiede un'intenzione colpevole: è sufficiente che la costruzione sia non conforme, anche involontariamente.
La questione che si poneva era sapere chi può essere perseguito: il proprietario del terreno, il committente, l'impresa? La Corte di cassazione risponde qui che il proprietario che ha ottenuto il permesso di costruire è presunto essere il beneficiario dei lavori e quindi responsabile della loro conformità. Precisando che l'infrazione è estranea a qualsiasi questione di proprietà nel senso del diritto civile, ma ciò non significa che il proprietario sia esonerato. Al contrario, i giudici devono semplicemente constatare che il proprietario aveva la qualità di beneficiario del permesso e che i lavori non erano conformi. Non devono cercare se un terzo ha eseguito i lavori, né se tale terzo aveva un titolo che lo abilitasse a richiedere un permesso.
undefined il proprietario non può trincerarsi dietro l'impresa per sfuggire alla propria responsabilità penale. È una conferma della giurisprudenza anteriore, ma anche un avvertimento: il proprietario deve rimanere vigile per tutto il cantiere.
undefined, è che questa decisione si inserisce in una logica di protezione dell'urbanistica e dell'ambiente. Il legislatore vuole che le costruzioni rispettino le norme urbanistiche, ed è più efficace responsabilizzare il proprietario, q
