Decisione di riferimento : cc • N° 97-18.610 • 2000-05-11 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un terreno a Fleury-les-Aubrais e avete concesso un diritto di superficie (bail à construction) a una società. Oggi volete vendere il terreno e il conduttore vuole vendere il suo diritto. Ma il comune vuole esercitare la prelazione. Può mettere il naso anche nel diritto di superficie ? Questione cruciale per ogni venditore o acquirente.
La Corte di Cassazione ha deciso : il diritto di prelazione comunale (il diritto del comune di acquistare prioritariamente un bene messo in vendita) non può estendersi a un diritto di superficie. Anche se la vendita del terreno e del diritto è concomitante, il comune non può prelazionare il diritto di superficie. E il notaio non deve prevedere una clausola di solidarietà tra i venditori se essa è inopponibile al comune.
Una decisione che rende più sicure le operazioni immobiliari complesse, ma che richiede una redazione accurata degli atti. Analisi.
I fatti : una storia come tante
Una società civile professionale (la SCP) è proprietaria di diversi appezzamenti di terreno, in particolare a Montargis. Su uno di essi, un'altra società, la Compagnie industrielle et électronique du Nord (CIEN), detiene un diritto di superficie (bail à construction). Il diritto di superficie è un contratto con cui il conduttore (locatario) si impegna a costruire sul terreno e a locarlo per una lunga durata (spesso da 18 a 99 anni). Qui, entrambe le società desiderano vendere i propri diritti : la SCP vende il terreno e la CIEN cede il suo diritto di superficie. Il tutto in modo concomitante, cioè contemporaneamente.
Ma il comune di Montargis decide di esercitare il suo diritto di prelazione urbano (DPU) sul terreno. Il DPU consente al comune di acquistare prioritariamente un bene immobile messo in vendita, per realizzare operazioni di pianificazione o di interesse generale. Il comune notifica la sua decisione al notaio incaricato della vendita. Ma non può prelazionare il diritto di superficie, perché il DPU riguarda solo i terreni, non i diritti personali come un contratto di locazione. Di conseguenza, la vendita del diritto di superficie deve avvenire separatamente, senza l'intervento del comune.
Problema : i due venditori volevano una vendita "collegata", cioè l'acquirente doveva acquistare sia il terreno che il diritto di superficie. Ma il comune, prelazionando il terreno, vanifica questa volontà. L'acquirente iniziale si ritrova con il solo diritto di superficie, senza il terreno. Cita in giudizio i venditori e il notaio, rimproverando loro di non aver previsto una clausola di solidarietà che avrebbe obbligato il comune a prelazionare l'insieme. La corte d'appello di Saint-Denis-de-la-Réunion respinge la domanda dell'acquirente e la Corte di Cassazione conferma.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 213-1 del Codice dell'urbanistica (nella versione allora in vigore), che definisce l'oggetto del diritto di prelazione. Tale articolo prevede che il DPU si eserciti sui "beni immobili" e sui "diritti immobiliari". Ora, un diritto di superficie non è un diritto immobiliare ai sensi di questo testo, ma un diritto personale (un contratto). La Corte ne deduce che il comune non può prelazionare il diritto di superficie, anche se la vendita del terreno e del diritto è concomitante. In altre parole, il DPU non può estendersi a ciò che non è un bene immobile.
Ma allora, cosa fare della volontà dei venditori di vendere insieme ? La Corte risponde che questa volontà è inopponibile al comune : il comune non è tenuto a rispettare una condizione di "solidarietà" che i venditori hanno voluto tra loro. Il notaio, incaricato di redigere gli atti, non deve quindi far apparire questa condizione nella dichiarazione di intento di alienare (DIA) inviata al comune. Se il comune prelaziona il terreno, il venditore del diritto di superficie può liberamente venderlo a un altro acquirente.
La Corte precisa che il notaio non ha commesso alcuna colpa nel non menzionare la solidarietà. Infatti, una tale menzione sarebbe stata inutile, se non fuorviante, poiché il comune non avrebbe potuto prelazionare il diritto di superficie. I giudici respingono quindi la richiesta di risarcimento danni dell'acquirente escluso.
Questa decisione conferma una giurisprudenza precedente (ad esempio, Civ. 3e, 19 marzo 1997, n. 95-15.875) secondo cui il diritto di prelazione può riguardare solo diritti reali immobiliari, e non diritti personali. Non è quindi una rivoluzione, ma chiarisce la sorte delle vendite "collegate".
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori : se siete proprietari di un terreno concesso in diritto di superficie e desiderate vendere il terreno, sappiate che il comune può prelazionare il terreno senza toccare il diritto di superficie. Ma attenzione : se il conduttore vuole anche vendere il suo diritto, può farlo liberamente, anche se il comune prelaziona. Non siete obbligati a vendere insieme, ma se volete farlo, dovete redigere una clausola di solidarietà nel compromesso di vendita, precisando che si applica solo in assenza di prelazione. Consiglio : prevedete una condizione risolutiva (annullamento della vendita se il diritto di superficie non viene ceduto contemporaneamente).
Per i conduttori di diritto di superficie : se siete titolari di un diritto di superficie e volete cedere il vostro diritto, potete farlo senza timore di prelazione comunale. Ma verificate che il contratto di diritto di superficie non preveda una clausola di gradimento (accordo del proprietario) o un diritto di prelazione a favore del proprietario.
Per gli acquirenti : se volete acquistare sia un terreno che un diritto di superficie, assicuratevi che il compromesso di vendita preveda una condizione sospensiva : la vendita del terreno deve essere realizzata affinché la cessione del diritto di superficie sia efficace. In caso contrario, rischiate di ritrovarvi con un diritto di superficie senza terreno, il che potrebbe essere inutile.
