Decisione di riferimento: cc • N° 09-68.143 • 2010-12-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un piccolo immobile a Villefranche-sur-Mer, con vista sulla rada. Ricevete una lettera dal comune che vi annuncia che esercita il suo diritto di prelazione sul vostro bene, che stavate per vendere a un privato. Fin qui, nulla di anomalo: il comune ha il diritto di prelazionare per realizzare un progetto di interesse generale. Ma il prezzo proposto dalla collettività vi sembra irrisorio. Cosa fare? Rifiutare? Accettare sotto costrizione?
La domanda che ogni proprietario si pone di fronte a una prelazione è semplice: «Posso contestare il prezzo proposto dal comune?» La risposta, nel diritto comune, è sì, ma la procedura può essere complessa. E se il comune rifiuta la vostra offerta a un prezzo superiore, a chi rivolgersi?
Questa decisione della Corte di Cassazione, resa il 1° dicembre 2010, fornisce una risposta chiara per il caso particolare dell'arcipelago di Saint-Pierre-et-Miquelon, ma il suo ragionamento illumina tutti i proprietari e le collettività sul meccanismo di fissazione giudiziale del prezzo di prelazione. In altre parole, quando il venditore e il prelazionante non si accordano sull'importo, è il giudice dell'espropriazione a decidere. Ma attenzione: questa soluzione non è automatica ovunque, e tutto dipende dal regolamento locale di urbanistica.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di un terreno a Saint-Pierre-et-Miquelon, decide di venderlo. Riceve un'offerta d'acquisto da un privato. Ma il comune, che dispone di un diritto di prelazione in virtù del regolamento locale di urbanistica, decide di sostituirsi all'acquirente e di prelazionare il bene. Conformemente all'articolo 36 di tale regolamento, notifica il prezzo al venditore. Il Sig. X ritiene il prezzo troppo basso e rifiuta. Il comune, piuttosto che rinunciare, adisce il tribunale competente in materia di espropriazione per far fissare il prezzo.
Il venditore contesta la competenza del giudice dell'espropriazione. Sostiene che il regolamento locale di urbanistica, che prevede in caso di rifiuto del venditore che «il titolare del diritto di prelazione fa fissare il valore del bene dalla giurisdizione competente in materia di espropriazione», non edita alcuna disposizione procedurale. Secondo lui, il codice dell'espropriazione non si applica automaticamente. La questione arriva fino alla Corte di Cassazione.
Il colpo di scena? La Corte di Cassazione dà ragione al comune. Ritiene che, poiché il regolamento locale rinvia alla giurisdizione competente in materia di espropriazione, si applicano le regole procedurali di tale giurisdizione, in assenza di disposizioni contrarie. In chiaro, il giudice dell'espropriazione è competente e deve applicare il proprio codice di procedura.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento dei giudici è al contempo semplice e formidabile. La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 36 del regolamento locale di urbanistica di Saint-Pierre-et-Miquelon, che dispone: «In caso di rifiuto da parte del venditore della sua offerta di acquistare al prezzo da lui determinato, il titolare del diritto di prelazione fa fissare il valore del bene dalla giurisdizione competente in materia di espropriazione.»
Questo testo, sebbene locale, pone un principio generale: il giudice dell'espropriazione è l'unico competente a fissare il prezzo in caso di disaccordo. Ma la questione procedurale restava in sospeso: quali regole procedurali deve seguire questo giudice? Il codice dell'espropriazione (che regola le espropriazioni per pubblica utilità) o il codice dell'urbanistica (che regola le prelazioni)?
La Corte di Cassazione risponde: «in assenza di disposizione contraria, [ciò] porta all'applicazione della procedura propria di tale giurisdizione risultante dal codice dell'espropriazione». In altri termini, il giudice dell'espropriazione applica il proprio codice di procedura, e non quello dell'urbanistica. Non si tratta di un'evoluzione, ma di una conferma di una soluzione già ammessa nel diritto comune: quando il giudice dell'espropriazione è adito per una fissazione di prezzo di prelazione, segue la propria procedura.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione non è universale. In Francia metropolitana, il codice dell'urbanistica prevede regole specifiche per la fissazione del prezzo di prelazione (articoli L. 213-1 e seguenti). Ma qui, il regolamento locale derogava al codice dell'urbanistica, il che giustificava l'applicazione del codice dell'espropriazione. In altre parole, tutto dipende dal regolamento locale applicabile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari: se ricevete un'offerta di prelazione a un prezzo che ritenete insufficiente, potete rifiutare. Ma attenzione: in generale, avete un termine di due mesi per accettare o rifiutare il prezzo proposto. Se rifiutate, è la collettività che adisce il giudice dell'espropriazione (nelle condizioni previste dal regolamento locale). Dovrete allora difendervi davanti a questo giudice, con un avvocato. Esempio numerico: ad Antibes, un terreno edificabile stimato a 300.000 € dal venditore, ma prelazionato a 200.000 € dal comune. Il
