城市优先购买权：如果卖方拒绝我的报价怎么办？

想象一下：您是滨海自由城（Villefranche-sur-Mer）一栋小楼的业主，可以俯瞰港湾。您收到市政府的信函，告知他们将对您的房产行使优先购买权（droit de préemption），而您正准备将其出售给个人。到目前为止，一切正常：市政府有权为了公共利益项目进行优先购买。但政府提出的价格在您看来微不足道。该怎么办？拒绝？被迫接受？

每个面临优先购买权的业主都会问一个简单的问题：“我可以质疑市政府提出的价格吗？” 在普通法中，答案是肯定的，但程序可能很复杂。如果市政府拒绝您提出的更高价格，您该向谁求助？

法国最高法院（Cour de cassation）于2010年12月1日作出的这项判决，为圣皮埃尔和密克隆群岛（archipel de Saint-Pierre-et-Miquelon）的特殊情况提供了明确答案，但其推理对所有业主和地方政府都具有启发意义，涉及优先购买价格的司法确定机制。换句话说，当卖方和优先购买权人就金额无法达成一致时，由征收法官（juge de l'expropriation）作出裁决。但注意：这一解决方案并非普遍适用，完全取决于当地城市规划法规（règlement local d'urbanisme）。

事实：每天都会发生的故事

X先生是圣皮埃尔和密克隆群岛一块土地的业主，决定出售。他收到一位个人的购买要约。但根据当地城市规划法规（règlement local d'urbanisme）享有优先购买权的市政府决定取代买方，优先购买该房产。根据该法规第36条，市政府向卖方通知了其价格。X先生认为价格过低而拒绝。市政府并未放弃，而是向负责征收事务的主管法院提起诉讼，要求确定价格。

卖方质疑征收法官的管辖权。他辩称，当地城市规划法规规定，如果卖方拒绝，“优先购买权持有人应请求负责征收事务的司法机构确定财产价值”，但该法规并未制定任何程序规定。在他看来，征收法典（code de l'expropriation）并不自动适用。案件一直上诉至法国最高法院。

转折点？法国最高法院支持了市政府。它认为，既然当地法规援引了负责征收事务的司法机构，那么在没有相反规定的情况下，应适用该司法机构的程序规则。简而言之，征收法官具有管辖权，并应适用其自身的程序法典。

法院的推理——详细解读

法官的推理既简单又严密。法国最高法院依据圣皮埃尔和密克隆群岛当地城市规划法规第36条，该条规定：“如果卖方拒绝其确定的购买要约，优先购买权持有人应请求负责征收事务的司法机构确定财产价值。”

该文本虽然是地方性的，但确立了一个一般原则：征收法官是唯一有权在出现分歧时确定价格的法官。但程序问题仍然悬而未决：该法官应遵循哪些程序规则？是征收法典（适用于因公共用途的征收）还是城市规划法典（code de l'urbanisme，适用于优先购买）？

法国最高法院回答：“在没有相反规定的情况下，[这]导致适用该司法机构自身源于征收法典的程序。”换言之，征收法官适用其自身的程序法典，而非城市规划法典。这不是一个演变，而是对普通法中已获认可的解决方案的确认：当征收法官受理优先购买价格确定案件时，他遵循自己的程序。

很少有人知道，这一解决方案并非普遍适用。在法国本土，城市规划法典规定了优先购买价格确定的特殊规则（第L. 213-1条及以下）。但在本案中，当地法规偏离了城市规划法典，这证明了适用征收法典的合理性。换句话说，一切取决于适用的当地法规。

这对您意味着什么——具体来说

对于业主：如果您收到一份您认为价格不足的优先购买要约，您可以拒绝。但注意：通常您有两个月的时间接受或拒绝所提议的价格。如果您拒绝，则由地方政府（根据当地法规规定的条件）向征收法官提起诉讼。届时您需要聘请律师在该法官面前辩护。举例：在昂蒂布（Antibes），一块可建土地卖方估价30万欧元，但市政府以20万欧元优先购买。卖方拒绝。市政府向征收法官提起诉讼。法官可将价格定为25万欧元，律师费由各方自行承担。

对于地方政府：这项判决为其提供了明确的程序框架。他们可以安全地行使优先购买权，知道在出现僵局时征收法官有权确定价格。但他们必须检查当地法规：如果未明确援引征收法官，则程序将依据城市规划法典。

如果您是因优先购买而被排挤的买方，您并非没有救济途径：您可以向行政法庭（tribunal administratif）质疑优先购买决定本身（例如，缺乏公共利益）。但关于价格，您没有发言权，因为争议发生在卖方和市政府之间。

避免此类纠纷的四点建议

• 仔细阅读当地城市规划法规（PLU或等效文件）。 通常包含关于优先购买权的具体规定。如果您是业主，请在出售前了解情况。如果您是地方政府，请确保您的法规与城市规划法典一致。
• 在拒绝前进行协商。 如果提议的价格偏低，请联系市政府的城市规划部门。有时，简单的对话就能达成协议，无需诉诸法官。在我的实践中，我曾遇到通过友好评估节省时间和金钱的案件。
• 保留所有文件。 信函、要约、通知、不动产估价。在发生纠纷时，您需要证明您的财产价值。由专业人士（房地产经纪人、公证人）进行的评估可能起到关键作用。
• 在收到优先购买要约后立即咨询律师。 期限很短（通常两个月接受或拒绝）。专门从事房地产法的律师可以分析优先购买的合法性，并为您提供策略建议。

深入探讨：相关判例与演变

这项判决属于一系列稳定的判例。法国最高法院在2005年12月13日的判决（n° 04-15.676）中已经裁定，当当地法规规定时，征收法官有权确定优先购买价格。本案中，它确认并明确了适用程序为征收法典的程序。

相反，最高行政法院（Conseil d'État）在2009年6月22日的判决（n° 305082）中提醒，优先购买决定的合法性属于行政法官管辖，而价格确定属于司法法官管辖。这种权限划分现已牢固确立。

未来，趋势是程序协调。城市规划法典已多次改革以简化优先购买权。但海外领地保留特殊性，本案即为例证。业主因此必须注意适用的当地法律。

实践中：应该做什么

常见问题解答：

• 我可以拒绝市政府提出的价格吗？ 可以，但仅限于收到要约通知后两个月内。逾期则视为接受。
• 如果我拒绝会怎样？ 市政府可以向征收法官提起诉讼以确定价格。届时您需要聘请律师在该法官面前辩护。
• 价格确定程序费用多少？ 律师费因复杂程度而异。简单程序大约2000至5000欧元。评估费用（如果命令进行）通常由市政府承担。
• 我可以质疑优先购买决定本身吗？ 可以，向行政法庭提出，如果您认为优先购买没有充分的公共利益理由。
• 行动期限是多少？ 质疑优先购买决定，自通知之日起两个月。价格确定的期限由当地法规规定（通常在拒绝后两个月）。

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总之，如果您是业主并收到优先购买要约，请不要掉以轻心。处理不当的拒绝可能让您付出高昂代价，但仓促接受也是如此。请寻求专业帮助。

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