Decisione di riferimento: cc • N° 72-13.948 • 1973-11-27 • Consulta la decisione →
La Corte di cassazione, con una sentenza del 27 novembre 1973 (n° 72-13.948), ha stabilito che il carattere volontario dell'interclusione risultante da una divisione di fondi non può essere opposto al richiedente un diritto di passaggio fondato sull'articolo 684 del Codice civile. Questa decisione, fondamentale nel diritto delle servitù, merita di essere analizzata.
I fatti
I coniugi A... erano proprietari di un appezzamento intercluso a Yvetot, senza accesso diretto alla pubblica via. Per accedervi, dovevano attraversare il terreno del loro vicino, il sig. Z.... Hanno quindi richiesto una servitù di passaggio sul fondo del sig. Z..., in base all'articolo 684 del Codice civile.
Il sig. Z... si è opposto, sostenendo che l'interclusione era volontaria: il terreno dei coniugi A... proveniva dalla divisione di un fondo più vasto operata dal venditore comune. Secondo lui, i richiedenti non potevano avvalersi di una situazione che avevano essi stessi creato, invocando il principio secondo cui nessuno può trarre vantaggio dalla propria colpa. La corte d'appello di Rouen aveva accolto questa argomentazione, ma la Corte di cassazione ha censurato questa posizione.
Il ragionamento della Corte di cassazione
L'articolo 684 del Codice civile prevede che quando l'interclusione risulta da una divisione di fondi, il passaggio può essere richiesto solo sulle particelle derivanti da tale divisione. Ma il testo non distingue a seconda che l'interclusione sia volontaria o meno. L'Alta Corte ha quindi ritenuto che l'articolo 684, disposizione di ordine pubblico volta a garantire il collegamento dei fondi interclusi, non consente di opporre il carattere volontario dell'interclusione all'acquirente.
Questa soluzione protegge gli acquirenti in buona fede: il lottizzatore non può invocare la propria decisione di dividere il terreno per rifiutare un passaggio ai suoi acquirenti. L'indennità dovuta al proprietario del fondo servente rimane comunque un diritto (articolo 682).
Conseguenze pratiche
Per i proprietari interclusi: potete richiedere un diritto di passaggio sui fondi vicini derivanti dalla stessa divisione, anche se l'interclusione è stata creata volontariamente dal venditore. Tuttavia, se la vostra interclusione non proviene da una divisione, dovete basarvi sull'articolo 682, e il carattere volontario potrà allora essere opposto.
Per i lottizzatori e venditori: anticipate gli accessi durante le divisioni. In caso contrario, vi esponete a richieste di passaggio sui lotti venduti, senza poter invocare l'interclusione volontaria per rifiutarle. Sono possibili contenziosi per indennizzo.
Per i vicini: se dovete sopportare un passaggio, avete diritto a un'indennità proporzionata al pregiudizio subito. Non potete opporvi con la motivazione che l'interclusione è volontaria.
Per i notai: verificate sistematicamente l'esistenza di un accesso alla pubblica via durante le vendite. In caso di interclusione, prevedete una servitù convenzionale per evitare controversie.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Prima di acquistare, verificate l'accesso effettivo alla pubblica via e l'esistenza di servitù.
- Anticipate le divisioni: se dividete un fondo, assicuratevi che ogni lotto disponga di un collegamento indipendente.
- Privilegiate l'accordo amichevole: in caso di conflitto, una negoziazione con indennizzo è spesso preferibile a una procedura giudiziaria.
- Consultate un professionista: notaio o avvocato possono rendere sicura l'operazione ed evitare sorprese.
