SAFER的优先购买权：被排除的买受人能否提起无效之诉？

您是位于罗克布吕讷-卡普马丁（Roquebrune-Cap-Martin）一块土地的业主，并且已经找到了一位买受人。预购合同已签署，一切顺利。但SAFER（土地整治与农村建设公司）行使了其优先购买权，代替您购买了这块土地。该怎么办？最初的买受人能否对这一决定提出异议？法国最高法院于2024年6月13日作出了回应，其判决对业主及其买受人来说是一股清风。

事实：一个日常发生的故事

罗克布吕讷-卡普马丁的业主X先生与Y先生签署了一份建筑用地的预售合同。公证人根据《农村与海洋渔业法典》第L.412-8条（article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime）的规定，将出售计划通知了SAFER。SAFER随后行使了优先购买权，代替Y先生购买了该土地。但SAFER未在法律规定的两个月内完成公证文书。因此，被排除的买受人Y先生向法院起诉，要求宣告SAFER的优先购买声明无效。上诉法院支持了他的请求。SAFER向最高法院提起上诉，声称只有出卖人（X先生）才有权提起诉讼，被排除的买受人无权起诉。

法院的推理——详细解析

最高法院驳回了SAFER的上诉。法院认为，根据《农村与海洋渔业法典》第L.412-8条第四款（alinéa 4 de l'article L. 412-8），被排除的买受人——即公证人通知中提及的拟购买人——有权在法定公证文书未在法定期限内完成时，对优先购买声明提起无效之诉。简而言之，法律明确规定，如果SAFER在通知后的两个月内未签署公证文书，优先购买权自动无效，任何利害关系人（包括被排除的买受人）均可主张该无效。法院重申，被排除的买受人因优先购买权直接遭受损害，因此具有合法的诉讼利益。但请注意：无效并非自动发生，必须在预先催告后由法官确认。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是出卖方业主：您现在可以放心，如果SAFER未按时完成购买，您的买受人将能够维护其权利。例如，在滨海博利厄（Beaulieu-sur-Mer），一位出卖人及其买受人成功撤销了一项拖延了6个月的SAFER优先购买权。如果您是被排除的买受人：您现在可以直接向法院提起诉讼。您首先需要通过司法执达员（anciennement huissier）向SAFER发出催告，15天后可向法院申请确认无效。如果您是房地产专业人士：这些期限是强制性的；任何不完整的通知都可能被质疑。

避免此类纠纷的四个建议

• 确保SAFER的通知完整：必须注明价格、销售条件以及被排除买受人的身份。
• 如果您是买受人，请要求您的公证人跟踪SAFER完成公证文书的期限。
• 如果出现延误，请在两个月期限到期后的次日通过司法执达员发出催告。
• 保留所有步骤的证据：通知、信件、回执。

深入探讨：相关判例与演变

此判决确认了最高法院在2019年9月12日判决（n° 18-21.045）中已开启的趋势，该判决承认被排除买受人在城市优先购买权中的诉讼资格。在此，最高法院将该推理扩展至农村法律领域。下级法院（上诉法院）现已遵循这一路线，加强了对买受人的保护。未来，可以预见SAFER将更加勤勉地完成公证文书，否则将面临系统性的无效宣告。

总结与后续步骤

常见问题解答：

• 谁可以提起SAFER优先购买权无效之诉？通知中提及的被排除买受人。
• 提起诉讼的期限？在签署公证文书的两个月期限届满后，先发出15天催告，然后提起诉讼。
• 如果SAFER不回应怎么办？向有管辖权的司法法院（不动产所在地法院）提起诉讼。
• 我能否获得损害赔偿？可以，如果您能证明遭受损害（机会丧失、价差等）。
• 是否需要律师协助？是的，程序技术性强，需要专业人士。

您遇到类似情况？与扎基纳律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼程序——通常还能节省更多。预约 →