Préemption SAFER: l'acquirente escluso può agire in nullità?

Siete proprietari di un appezzamento a Roquebrune-Cap-Martin e avete trovato un acquirente. Il compromesso è firmato, tutto bene. Ma ecco che la SAFER (Società di sistemazione fondiaria e di insediamento rurale) esercita il suo diritto di préemption e acquista il terreno al vostro posto. Cosa fare? L'acquirente iniziale può contestare questa decisione? La Corte di Cassazione ha risposto il 13 giugno 2024, e la sua decisione è una boccata d'aria per i proprietari e i loro acquirenti.

I fatti: una storia come tante

Il Sig. X, proprietario a Roquebrune-Cap-Martin, aveva firmato un compromesso di vendita con il Sig. Y per un terreno edificabile. Il notaio aveva notificato alla SAFER il progetto di vendita, conformemente all'articolo L. 412-8 del codice rurale e della pesca marittima. La SAFER ha quindi esercitato il suo diritto di préemption, acquistando il terreno al posto del Sig. Y. Ma la SAFER non ha realizzato l'atto autentico entro il termine di due mesi previsto dalla legge. Il Sig. Y, l'acquirente escluso, ha quindi citato in giudizio la SAFER per la nullità della dichiarazione di préemption. La corte d'appello gli ha dato ragione. La SAFER ha proposto ricorso in cassazione, sostenendo che solo il venditore (Sig. X) aveva legittimazione ad agire, non l'acquirente escluso.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della SAFER. Ha stabilito che, secondo l'articolo L. 412-8, comma 4, del codice rurale e della pesca marittima, l'acquirente escluso – cioè la persona menzionata nella notifica del notaio come colui che si propone di acquistare – ha legittimazione ad agire in nullità della dichiarazione di préemption se l'atto autentico non è realizzato entro il termine legale. La legge dice che la préemption è nulla di diritto se la SAFER non firma l'atto entro due mesi dalla notifica, e che questa nullità può essere invocata da qualsiasi interessato, incluso l'acquirente escluso. La Corte ha ricordato che l'acquirente escluso subisce un danno diretto a causa della préemption e ha quindi un interesse legittimo ad agire. Attenzione però: la nullità non è automatica; deve essere constatata da un giudice dopo una diffida preliminare.

Cosa cambia per voi — concretamente

Se siete un proprietario venditore: potete ora essere rassicurati che il vostro acquirente potrà difendere i suoi diritti se la SAFER non finalizza l'acquisto nei termini. Esempio: a Beaulieu-sur-Mer, un venditore e il suo acquirente hanno potuto far annullare una préemption SAFER che si trascinava da 6 mesi. Se siete un acquirente escluso: ora avete la possibilità di agire direttamente in giudizio. Dovete prima inviare una diffida alla SAFER tramite atto di commissario di giustizia (ex ufficiale giudiziario), poi, dopo 15 giorni, adire il tribunale per far constatare la nullità. Se siete un professionista immobiliare: questi termini sono imperativi; qualsiasi notifica imperfetta può essere contestata.

Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso

• Verificate che la notifica della SAFER sia completa: deve menzionare il prezzo e le condizioni della vendita, nonché l'identità dell'acquirente escluso.
• Se siete acquirenti, chiedete al vostro notaio di seguire il termine di realizzazione dell'atto autentico da parte della SAFER.
• In caso di ritardo, inviate una diffida tramite atto di commissario di giustizia il giorno successivo alla scadenza del termine di due mesi.
• Conservate tutte le prove delle vostre azioni: notifiche, lettere, ricevute di ritorno.

Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni

Questa decisione conferma una tendenza già avviata dalla Corte di Cassazione in una sentenza del 12 settembre 2019 (n. 18-21.045), che aveva riconosciuto la legittimazione ad agire dell'acquirente escluso in materia di préemption urbana. Qui, la Corte estende questo ragionamento al diritto rurale. I giudici di merito (corti d'appello) seguono ora questa linea, rafforzando la protezione degli acquirenti. Per il futuro, ci si può aspettare che le SAFER siano più diligenti nella realizzazione degli atti autentici, pena la nullità sistematica.

Riepilogo e prossimi passi

FAQ:

• Chi può agire in nullità della préemption SAFER? L'acquirente escluso menzionato nella notifica.
• Quale termine per agire? Dopo la scadenza del termine di due mesi per firmare l'atto autentico, poi diffida di 15 giorni, poi citazione.
• Cosa fare se la SAFER non risponde? Adire il tribunale giudiziario competente (quello del luogo dell'immobile).
• Posso ottenere danni e interessi? Sì, se provate un danno (perdita di chance, differenza di prezzo, ecc.).
• Devo essere assistito da un avvocato? Sì, la procedura è tecnica e necessita di un professionista.

Vi trovate in una situazione simile? Una prima consulenza di 30 minuti con l'Avv. Zakine (45€) può evitarvi mesi di procedura — e spesso molto di più. Prenotare un appuntamento →

Informazioni sull'autrice

Maître Cécile Zakine — Avvocata del Foro delle Alpi Marittime, Dottore in Giurisprudenza. Ogni articolo di questa rivista nasce dall'analisi di una decisione giurisprudenziale reale, commentata e contestualizzata dal team di Maître Zakine.

Prenota un appuntamento →