Préemption SAFER : l'acquéreur évincé peut-il agir en nullité ?

Vous êtes propriétaire d'une parcelle à Roquebrune-Cap-Martin et vous avez trouvé un acheteur. Le compromis est signé, tout va bien. Mais voilà que la SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) exerce son droit de préemption et achète le terrain à votre place. Que faire ? L'acquéreur initial peut-il contester cette décision ? La Cour de cassation a répondu le 13 juin 2024, et sa décision est une bouffée d'air pour les propriétaires et leurs acheteurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Roquebrune-Cap-Martin, avait signé un compromis de vente avec M. Y pour un terrain à bâtir. Le notaire avait notifié à la SAFER le projet de vente, conformément à l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime. La SAFER a alors exercé son droit de préemption, achetant le terrain à la place de M. Y. Mais la SAFER n'a pas réalisé l'acte authentique dans le délai de deux mois prévu par la loi. M. Y, l'acquéreur évincé, a donc assigné la SAFER en nullité de la déclaration de préemption. La cour d'appel lui a donné raison. La SAFER a formé un pourvoi en cassation, arguant que seul le vendeur (M. X) avait qualité pour agir, pas l'acquéreur évincé.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SAFER. Elle a jugé que, selon l'article L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, l'acquéreur évincé – c'est-à-dire la personne mentionnée dans la notification du notaire comme celle qui se propose d'acquérir – a qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption si l'acte authentique n'est pas réalisé dans le délai légal. undefined la loi dit que la préemption est nulle de plein droit si la SAFER ne signe pas l'acte dans les deux mois suivant la notification, et que cette nullité peut être invoquée par tout intéressé, y compris l'acheteur évincé. La Cour a rappelé que l'acquéreur évincé subit un préjudice direct du fait de la préemption et a donc un intérêt légitime à agir. Attention toutefois : la nullité n'est pas automatique ; elle doit être constatée par un juge après une mise en demeure préalable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes un propriétaire vendeur : vous pouvez désormais être rassuré que votre acheteur pourra défendre ses droits si la SAFER ne finalise pas l'achat dans les délais. Exemple : à Beaulieu-sur-Mer, un vendeur et son acquéreur ont pu faire annuler une préemption SAFER qui traînait depuis 6 mois. Si vous êtes un acquéreur évincé : vous avez maintenant la possibilité d'agir directement en justice. Vous devez d'abord adresser une mise en demeure à la SAFER par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), puis, après 15 jours, saisir le tribunal pour faire constater la nullité. Si vous êtes un professionnel de l'immobilier : ces délais sont impératifs ; toute notification imparfaite peut être contestée.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez que la notification de la SAFER est complète : elle doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que l'identité de l'acquéreur évincé.
• Si vous êtes acquéreur, demandez à votre notaire de suivre le délai de réalisation de l'acte authentique par la SAFER.
• En cas de retard, adressez une mise en demeure par acte de commissaire de justice dès le lendemain de l'expiration du délai de deux mois.
• Conservez toutes les preuves de vos démarches : notifications, courriers, accusés de réception.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision confirme une tendance déjà amorcée par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n° 18-21.045), qui avait reconnu la qualité pour agir de l'acquéreur évincé en matière de préemption urbaine. Ici, la Cour étend ce raisonnement au droit rural. Les juges du fond (cours d'appel) suivent désormais cette ligne, ce qui renforce la protection des acquéreurs. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les SAFER soient plus diligentes dans la réalisation des actes authentiques, sous peine de nullité systématique.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Qui peut agir en nullité de la préemption SAFER ? L'acquéreur évincé mentionné dans la notification.
• Quel délai pour agir ? Après expiration du délai de deux mois pour signer l'acte authentique, puis mise en demeure de 15 jours, puis assignation.
• Que faire si la SAFER ne répond pas ? Saisir le tribunal judiciaire compétent (celui du lieu de l'immeuble).
• Puis-je obtenir des dommages et intérêts ? Oui, si vous prouvez un préjudice (perte de chance, différence de prix, etc.).
• Dois-je être assisté d'un avocat ? Oui, la procédure est technique et nécessite un professionnel.

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