裸所有权的预售承诺：注意用益权消灭的情况

想象一下：您在艾克斯莱班（Aix-les-Bains）拥有一套公寓，但您的母亲拥有其用益权（使用财产并收取租金的权利）。您与买方签署了一份裸所有权（不含用益权的财产）的预售承诺。在最终出售前，您的母亲去世：用益权消灭。会发生什么？该承诺针对的是裸所有权还是完全所有权？

这正是2009年1月28日最高法院判决（编号08-12.649）中提出的问题。每个所有者或购买者在签署前都应了解这个问题。因为答案可能会在财务上产生重大影响。

法院裁定：除非有相反条款，否则设有用益权的财产的裸所有权预售承诺，在用途权消灭时，其标的必然是完全所有权。换句话说，买方可以要求以相同价格获得完全所有权。这一裁决保护了买方，但可能让卖方感到意外。

事实：一个每天都会发生的故事

Y先生，科尼（Cognin）一栋楼的所有者，曾向买方承诺出售其财产的裸所有权。该楼设有以其母亲X女士为受益人的用益权。承诺已签署，价格已确定。但在以公证文书（在公证人处最终出售）正式确认之前，母亲去世。因此，根据《法国民法典》第617条（该条规定用益权在用益权人死亡时终止），用益权消灭。

买方此时有权主张完全所有权，遂起诉Y先生要求强制履行出售（迫使他以约定价格出售完全所有权）。Y先生拒绝，认为承诺仅涉及裸所有权，并且用益权的消灭改变了合同标的。他辩称买方应支付额外价款以获得完全所有权。

尚贝里（Chambéry）上诉法院支持Y先生。但买方提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回里昂（Lyon）上诉法院重审。对于最高法院来说，裸所有权预售承诺在用益权消灭时被视为完全所有权预售承诺。因此，卖方不能要求更高的价格。

法院的推理——解析

最高法院依据《法国民法典》第617条，该条规定了用益权消灭的原因：用益权人死亡、期限届满、混同（用益权与裸所有权集中于同一人）等。在本案中，用益权人的死亡消灭了用益权。

但推理更进一步。法院认为，设有用益权的财产的裸所有权预售承诺“在用益权消灭时，其标的必然是该财产的完全所有权”。为什么？因为双方签署此类承诺时的意图是最终转移财产所有权，而不是让一个已不存在的用益权继续存在。如果用益权在出售前消失，合同标的就变成完全所有权，而无需重新谈判价格。

这一解决方案是对先前判例（Civ. 3e, 1999年5月12日，编号97-13.869）的确认。并非逆转。但从业者和普通人常常不了解。尚贝里上诉法院错误地假设用益权是一个持久要素，而合同已经预见到其可能的消灭。初审法官违反了第617条，未考虑用益权消灭对承诺标的的影响。

这对您的实际影响

对于所有者（卖方）：如果您签署了裸所有权预售承诺，并且用益权人在最终出售前去世，您将有义务以相同价格出售完全所有权。潜在财务损失：用益权的价值，根据用益权人的年龄，可能占财产价值的30%至50%。例如在科尼：一个完全所有权价值200,000欧元的财产，70岁老人的用益权价值约30%（60,000欧元）。如果您以140,000欧元出售裸所有权，而用益权消灭，您必须以140,000欧元交付完全所有权。即损失60,000欧元。

对于买方：这是一种保护。您可以要求完全所有权而无需支付更多。但注意：如果您相反只想获得裸所有权（例如出于税务原因），您必须在承诺中规定一项保留用益权的条款，正如判决标题所提到的。否则，承诺将涉及完全所有权。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人）：您必须告知客户这一规则。插入一个条款，明确承诺在用益权消灭时的处理。否则，卖方可能陷入困境。

避免此类纠纷的四点建议

• 在承诺中规定保留用益权的条款：如果您希望出售即使在用益权消灭后仍然限于裸所有权，请白纸黑字写下来。例如：“本承诺以用益权持续至正式确认为条件。如用益权消灭，则出售取消或价格降低。”
• 评估用益权的价值：在签署前，根据税务表（用益权人年龄）计算用益权的价值。这将使您能够预测提前消灭的财务影响。
• 设定较短的履行期限：承诺与公证文书之间的时间越长，用益权人去世的风险越高。设定一个合理的截止日期（3至6个月）。
• 咨询专业律师：在签署裸所有权预售承诺前，请房地产法律师审查合同。这将花费您几百欧元，但可以避免成本高得多的纠纷。

深入探讨：相关判例和演变

这一判决是最高法院一贯立场的体现。早在1999年（Civ. 3e, 1999年5月12日，编号97-13.869），法院已裁定裸所有权预售承诺在用益权消灭时产生出售完全所有权的义务。2009年的判决只是确认了这一解决方案，并加以明确：“除非规定保留用益权”。

相反，如果买方在用益权消灭后拒绝购买完全所有权，他可能因违约而被判支付损害赔偿金。法院的趋势是维持合同平衡，但保护买方免受意外价格变动的影响。

未来，公证人和律师可能会系统地在裸所有权预售承诺中加入条款，以明确用益权消灭时的处理。判例现已牢固确立。

行动前的检查清单

• 我是否是裸所有权的卖方？ → 检查用益权人是否年迈或健康状况不佳。如果是，插入保留用益权的条款。
• 我是否是裸所有权的买方？ → 请知道，如果用益权在出售前消灭，您可以要求完全所有权而无需额外付款。
• 承诺中是否包含关于用益权消灭的条款？ → 如果没有，请要求您的公证人或律师添加一条。
• 用益权人的年龄是多少？ → 使用税务表评估消灭的财务影响。
• 承诺与公证文书之间的期限是多长？ → 越长，风险越大。争取较短的期限。

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