Droit Immobilier

📅 Décision du 22 luglio 1987⚖️ Cour de cassation👁️ 7 vues📖 2 min de lecture

Une cour d'appel ayant relevé que le locataire s'était conformé, dans le délai imparti, à une première mise en demeure, ne peut constater la résiliation d'un bail commercial alors que la réitération du manquement retenu n'avait pas fait l'objet d'un nouveau commandement visant la clause résolutoire.

Décision de référence : cc • N° 86-13.998 • 1987-07-22 • Consulter la décision →

Cette décision apporte un éclairage important sur votre droit immobilier. Voici ce qu'elle change pour vous.

La situation

Une cour d'appel ayant relevé que le locataire s'était conformé, dans le délai imparti, à une première mise en demeure, ne peut constater la résiliation d'un bail commercial alors que la réitération du manquement retenu n'avait pas fait l'objet d'un nouveau commandement visant la clause résolutoire.

Ce que dit la loi

Cette décision confirme les principes fondamentaux du droit de la propriété.

Points à retenir

  • Respectez scrupuleusement les délais légaux de recours
  • Conservez tous vos documents justificatifs (titres, actes, courriers)
  • Anticipez : un conseil préventif coûte toujours moins cher qu'un litige

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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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Informations juridiques

  • Numéro: 86-13.998
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 22 juillet 1987

Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

1

Bail commercial : réitération du manquement sans nouveau commandement

Un propriétaire de locaux commerciaux à Lyon (2e arrondissement) a adressé à son locataire, un restaurant, un commandement de payer un loyer impayé de 4 500 €, visant la clause résolutoire. Le locataire a réglé dans le délai d'un mois. Six mois plus tard, le locataire réitère le même manquement en payant son loyer avec 10 jours de retard. Le propriétaire veut immédiatement faire jouer la clause résolutoire en se fondant sur le premier commandement.

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation impose d'envoyer un nouveau commandement visant la clause résolutoire pour chaque manquement distinct, même si le premier avait été régularisé. Vous devez donc, en tant que bailleur, notifier un nouveau commandement au locataire pour le retard de loyer récent, en respectant les formes légales et le délai de régularisation. Conservez une preuve de la réception et de la date de régularisation du premier commandement pour justifier que la clause n'était pas acquise. Si le locataire ne régularise pas ce second manquement dans le délai imparti, vous pourrez alors saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail.

2

Commerçant à Marseille : se défendre contre une résiliation abusive

Un gérant de boutique de vêtements à Marseille (1er arrondissement) a reçu en janvier un commandement de payer un loyer de 3 200 € visant la clause résolutoire. Il a payé la totalité dans les 15 jours. En juin, il a eu un retard de paiement de 8 jours à cause d'une trésorerie tendue. Son bailleur lui a alors notifié un congé en se prévalant du cumul des manquements, sans lui adresser de nouveau commandement.

Application pratique:

Cette jurisprudence vous protège : le bailleur ne peut pas se prévaloir de l'ancien commandement, car vous vous y êtes conformé. Pour le second retard, il devait vous délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire, faute de quoi la résiliation ne peut être constatée. Vous devez donc contester le congé en invoquant cette décision, en indiquant que le premier manquement avait été régularisé et qu'aucun nouveau commandement n'a été notifié. Rassemblez les justificatifs de paiement de janvier et de juin, et demandez au juge de constater que le bail est toujours en vigueur. Consultez rapidement un avocat pour préparer votre argumentation et éviter toute expulsion.

3

Gestionnaire immobilier à Paris : sécuriser les procédures de résiliation

Une société de gestion immobilière gère un portefeuille de 200 baux commerciaux à Paris et en Île-de-France. Elle a l'habitude d'envoyer une mise en demeure unique en cas d'impayés, puis de réutiliser cette même mise en demeure pour tout manquement ultérieur du locataire. Face à un locataire qui a régularisé un premier impayé puis a récidivé, elle s'apprête à assigner en résiliation.

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation vous oblige à revoir vos procédures internes : pour chaque nouveau manquement, un commandement autonome doit être délivré, même si le manquement est similaire au précédent. Ne vous appuyez jamais sur une mise en demeure antérieure régularisée pour invoquer la clause résolutoire. Mettez en place un système de suivi informatisé des commandements, avec alertes pour les délais et les régularisations. Formez vos gestionnaires à cette exigence afin d'éviter des nullités de procédure et de préserver vos droits contre les locataires défaillants.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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