Entscheidungsreferenz: cc • N° 75-11.367 • 1976-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Grasse, auf den Höhen der Stadt. Zwischen Ihrem Grundstück und dem Ihres Nachbarn stürzt eine Grenzmauer nach starken Regenfällen ein. Ihr Grundstück liegt höher: Ohne diese Mauer rutscht die Erde Ihres Gartens zum Nachbargrundstück hin. Sie denken sich: „Ich brauche diese Mauer nicht mehr, ich lasse sie fallen, der Nachbar muss sie wieder aufbauen.“ Schwerer Fehler. Ein Urteil des Kassationshofs vom 23. November 1976 (Nr. 75-11.367) erinnert Sie daran, dass Sie Ihr Miteigentumsrecht (d.h. auf das gemeinsame Eigentum an der Mauer verzichten) nicht aufgeben können, wenn diese Mauer Ihnen einen besonderen Vorteil verschafft, wie die Stützung Ihres Grundstücks. Was also tun? Diese Entscheidung ist ein Damoklesschwert für Eigentümer von Hanggrundstücken, die an der Côte d'Azur zahlreich sind. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr E..., Eigentümer in Grasse, besitzt ein Grundstück, das höher liegt als das seines Nachbarn, Herrn V... Eine Grenzmauer trennt die beiden Grundstücke. Eines Tages stürzt die Mauer ein. Herr E... denkt, da die Mauer ruiniert ist, könne er das Miteigentum daran seinem Nachbarn überlassen, der sie dann allein wieder aufbauen müsse. Rechtlich erlaubt Artikel 656 des Code civil jedem Miteigentümer einer Grenzmauer, sein Recht aufzugeben, sofern er daraus keinen besonderen Vorteil zieht. Aber Herr E... vergisst ein Detail: Sein Grundstück ist höher als das von Herrn V..., und die Mauer hielt die Erde seines Grundstücks zurück. Ohne Mauer stürzt die Erde zum Nachbarn hin. Das Tribunal de grande instance von Grasse und dann das Berufungsgericht von Aix-en-Provence geben ihm Unrecht. Der Kassationshof bestätigt: Herr E... kann das Miteigentum nicht aufgeben, weil er aus der Mauer einen besonderen Vorteil zieht – die Stützung seines Grundstücks. Er kann sich nicht auf seinen Nachbarn verlassen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 656 des Code civil, der bestimmt: „Die Möglichkeit, das Miteigentumsrecht aufzugeben, kann nur von denen ausgeübt werden, die keinen besonderen Vorteil aus der Grenzmauer ziehen.“ Wenn die Mauer Ihnen persönlich dient (nicht nur als einfache Trennung), können Sie nicht darauf verzichten. Hier stützte die eingestürzte Mauer das Grundstück des höher gelegenen Grundstücks. Das ist ein besonderer Vorteil, da sie einen Erdrutsch verhindert. Das Berufungsgericht hatte bereits entschieden, dass dieser Umstand allein die Aufgabe verhindert. Der Kassationshof stimmt zu: Das ist ein ausreichender Grund. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine strenge Anwendung des Gesetzes. Die Richter befanden, dass die Situation von Herrn E... anders sei als die eines Eigentümers, dessen Mauer nur der Trennung dient. In meiner Praxis habe ich Fälle in Cagnes-sur-Mer erlebt, in denen Eigentümer denselben Gedanken versuchten: „Die Mauer ist eingestürzt, ich will sie nicht mehr.“ Aber wenn die Mauer eine Terrasse oder einen Hang stützt, ist die Aufgabe unmöglich. Vorsicht jedoch: Der Vorteil muss real sein, nicht hypothetisch. Wenn die Mauer nichts Konkretes stützt, ist die Aufgabe möglich.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Hanggrundstücks in Grasse, Cagnes-sur-Mer oder anderswo in den Alpes-Maritimes sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Beispiel: Ihre Grenzmauer stürzt ein. Die Wiederherstellungskosten werden auf 8.000 € geschätzt. Sie möchten das Miteigentum aufgeben, damit der Nachbar alles bezahlt. Aber wenn Ihr Grundstück höher liegt und die Mauer Ihr Grundstück stützt, müssen Sie sich an der Wiederherstellung beteiligen. Sie können sich nicht auf den Nachbarn verlassen. Für den Mieter oder Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der Grenzmauer und die Geländekonfiguration. Wenn die Mauer Grundstück stützt, ist der Eigentümer des höheren Grundstücks verpflichtet, zu deren Instandhaltung beizutragen. Für Miteigentümer gilt dieselbe Logik: Eine Mauer, die einen privaten Garten stützt, kann nicht aufgegeben werden. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie: 1) den Einsturz durch einen Gerichtsvollzieher feststellen lassen; 2) feststellen, ob die Mauer Ihnen einen besonderen Vorteil verschafft; 3) mit dem Nachbarn verhandeln; 4) bei Uneinigkeit das Gericht anrufen.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Vor jedem Verzicht: Lassen Sie von einem Sachverständigen prüfen, ob die Mauer Ihnen zur Stützung Ihres Grundstücks oder eines Bauwerks dient. Eine einfache Einfriedungsmauer ist keine Stützung, aber eine Terrassen- oder Hangmauer schon.
- Im Falle eines Einsturzes: Lassen Sie die Dinge nicht so. Sichern Sie die Örtlichkeiten und informieren Sie Ihren Nachbarn per Einschreiben. Wenn Sie Eigentümer des höheren Grundstücks sind, müssen Sie sich an den Kosten beteiligen.
- Bei einem Verkauf: Lassen Sie im notariellen Kaufvertrag festhalten, ob die Grenzmauer Grundstück stützt. Das erspart Ihnen Überraschungen nach dem Kauf. Der Notar muss Sie informieren.
- Im Konfliktfall: Versuchen Sie eine Mediation vor dem Prozess. Die Gerichte in Grasse und Nizza sind überlastet; eine gütliche Einigung ist billiger und schneller.
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