法国最高法院（Cour de cassation）提醒，作为受托人的共有物业受托人必须报告所有收到的资金，不得收取任何隐性报酬。解读2004年12月15日的判决，并为共有业主提供实用建议。
参考判决： cc • N° 03-86.646 • 2004-12-15 • 查看判决 →
想象一下：您是Capbreton一栋住宅的共有业主，面对Marin湖。每年费用都在增加，但受托人从不解释原因。您要求查看账目，他回答说一切正常。然后有一天，您发现他向共有物业收取了虚构的服务费用，或者从他所委托的公司那里收取了隐藏的佣金。您能做什么？法国最高法院（Cour de cassation）在2004年12月15日的一项判决中解决了这个问题，提醒了一个简单但常被遗忘的规则：受托人，如同任何代理人，必须报告他收到的一切，并且只能按照合同规定的范围获得报酬。这项决定改变了数千个共有物业的局面，包括在Landes省和Aquitaine地区的共有物业。
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C'est le fait pour un syndic de ne pas restituer les fonds qu'il a reçus pour le compte de la copropriété, ou de les détourner à son profit. Par exemple, facturer des travaux fictifs ou percevoir des commissions sans informer le conseil syndical.
Oui, en tant que copropriétaire, vous pouvez demander communication des pièces comptables (factures, relevés bancaires, etc.) au moins une fois par an, et à tout moment en cas de motif légitime. Le syndic doit répondre sous un mois.
L'action publique pour abus de confiance se prescrit par 6 ans à compter de la découverte du fait. Mais en copropriété, pour une action en reddition des comptes, le délai est de 5 ans à compter de la fin du mandat. Il faut agir vite dès les premiers soupçons.
1) Rassemblez les preuves (factures, courriels, comptes rendus). 2) Saisissez le conseil syndical pour demander une vérification. 3) Si pas de réponse, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic en réclamant les justificatifs. 4) En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire voire déposez une plainte pénale.
Oui, il a confirmé que le syndic ne peut percevoir aucune rémunération en dehors de celle prévue au contrat de mandat. Toute commission ou rétrocommission d'une entreprise travaillant pour la copropriété doit être reversée. Depuis, la loi ALUR (2014) a renforcé ces obligations.
您是Tarnos（靠近Bayonne）一栋住宅的共有业主。两年来，绿地维护费用翻了一番。受托人说是因为通货膨胀，但您注意到同一家公司总是收取相同的金额。您要求查看发票，受托人拒绝提供。
Application pratique:
这项判决允许您要求提供所有发票和合同。如果受托人拒绝，您可以向法院申请指定一名会计师，并要求返还多收的款项。实际操作中，请发送一封附有回执的挂号信（LRAR），要求其在15天内提供证明文件。
您在Capbreton的一栋共有物业中出租一套公寓。受托人还负责为几位共有业主管理季节性租赁。您发现2023年夏季的租金没有转交给您。受托人以资金周转问题为由。
Application pratique:
受托人是代理人，必须在收到资金后立即转交。他不能将资金用于其他支出。您可以要求他说明资金的使用情况，如果未能说明，可以提起账目清算诉讼。法国最高法院提醒，任何不正当的扣留都构成滥用信任。
您是Mont-de-Marsan一栋共有物业的业主委员会成员。您发现受托人向共有物业收取了从未实施的工程费用，并从清洁公司收取了佣金。
Application pratique:
您可以召集一次全体大会，要求更换受托人，并对其提起责任诉讼。2004年的判决允许将这些事实重新定性为滥用信任，从而可以要求损害赔偿并提起刑事控告。请务必咨询专业律师。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un copropriétaire peut-il s'opposer à la suppression d'une servitude de passage qui profite à son lot, même si le syndicat accepte la fin de l'enclave ? La Cour de cassation répond oui, reconnaissant un intérêt distinct pour agir en tierce opposition.
La Cour de cassation rappelle que l'état d'enclave d'un fonds ne peut résulter des obligations réglementaires imposées aux entreprises en matière d'issues et dégagements. Ainsi, un propriétaire ne peut exiger un passage sur le fonds voisin au seul motif que son bâtiment doit respecter des normes de sécurité incendie.
Lorsque, faute de convention écrite ou dans le silence de cette convention, les parties à un contrat de transport public routier de marchandises n'ont pas stipulé une durée de préavis de rupture, cette durée est fixée par un contrat-type approuvé par décret pris en application de l'article L. 1432-4 du code des transports. Les dispositions de l'article L. 442-6, I, 5°, devenu L. 442-1, II, du code de commerce ne trouvent alors pas à s'appliquer. Il en va de même lorsque la convention écrite renvoie expressément à la clause du contrat-type fixant une telle durée. Lorsque les parties ont conclu un contrat écrit stipulant la durée du préavis de rupture, les dispositions de l'article L. 442-1, II, du code de commerce sont applicables. Dans cette hypothèse, l'auteur de la rupture qui a consenti à son partenaire un délai de préavis au moins égal à celui prévu au contrat-type dans sa version en vigueur à la date de la notification de la rupture, ne saurait voir sa responsabilité engagée sur le fondement de ce texte
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