Decisione di riferimento: cc • N° 11-15.460 • 2012-09-19 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Mont-de-Marsan. Ne donate la nuda proprietà (il diritto di diventare proprietari in seguito) a vostra figlia, ma conservate l'usufrutto (il diritto di utilizzare il terreno e di percepirne i frutti). Per anni, costruite una casa su questo terreno. Alla vostra morte, vostra figlia diventa proprietaria della casa. Ma l'amministrazione fiscale vi chiede imposte di donazione su questa casa, come se l'aveste donata immediatamente. È giusto?
La domanda che si pone ogni proprietario che ha scisso un bene immobile: la costruzione realizzata dall'usufruttuario arricchisce immediatamente il nudo proprietario? O bisogna attendere la fine dell'usufrutto per trarne le conseguenze fiscali?
La Corte di cassazione, con una sentenza del 19 settembre 2012, ha stabilito: l'accessione prevista dall'articolo 555 del Codice civile (che fa del proprietario del suolo il proprietario delle costruzioni) non opera immediatamente a favore del nudo proprietario. Si verifica solo all'estinzione dell'usufrutto. Pertanto, il nudo proprietario non può essere tassato sul valore delle costruzioni prima di tale momento. Una decisione che protegge le famiglie e chiarisce il regime fiscale della scissione.
I fatti: una storia come tante
Il signor X, un padre di famiglia residente a Mont-de-Marsan, desiderava trasmettere il suo patrimonio alla figlia minorenne, Laura. Nel 1995, le ha donato la nuda proprietà di diversi terreni, riservandosi l'usufrutto. Ciò significa che il signor X conservava il diritto di utilizzare i terreni e di percepirne i redditi, mentre sua figlia ne sarebbe diventata piena proprietaria alla sua morte.
Su uno di questi terreni, il signor X ha fatto costruire una casa di abitazione, a sue spese. Qualche anno dopo, l'amministrazione fiscale ha ritenuto che questa costruzione costituisse una donazione indiretta a favore della figlia Laura. Perché? Perché ai sensi dell'articolo 555 del Codice civile, le costruzioni realizzate su un terreno appartengono al proprietario del suolo. Ora, Laura era nuda proprietaria. L'amministrazione ha quindi considerato che la costruzione le fosse stata trasmessa immediatamente e ha chiesto al signor X imposte di donazione (oltre 80.000 €) con sanzioni.
Il signor X ha contestato questa rettifica dinanzi al tribunale, poi alla corte d'appello e infine alla Corte di cassazione. Il suo argomento? La costruzione ha arricchito sua figlia solo in teoria, poiché potrà goderne solo alla fine dell'usufrutto, cioè alla sua morte. Nel frattempo, è lui, l'usufruttuario, che occupa la casa e ne trae profitto. Imporre immediatamente la donazione equivarrebbe a tassare un arricchimento futuro e incerto.
La vicenda ha avuto diverse fasi: il tribunale amministrativo ha inizialmente dato ragione al signor X, ma la corte d'appello ha annullato questa sentenza. È stata infine la Corte di cassazione a porre fine alla controversia, dando ragione al padre di famiglia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
I giudici della Corte di cassazione hanno basato il loro ragionamento su un'analisi approfondita della scissione della proprietà (separazione tra nuda proprietà e usufrutto). L'articolo 555 del Codice civile dispone che le costruzioni, piantagioni e opere realizzate su un terreno con materiali appartenenti a un terzo si presumono fatte dal proprietario del suolo a sue spese. Ma questo principio generale si applica immediatamente in presenza di una scissione?
La Corte risponde negativamente. Ricorda che l'usufruttuario ha il diritto di godere del bene (articolo 578 del Codice civile), il che include la facoltà di erigervi costruzioni. Queste costruzioni, finché dura l'usufrutto, giovano al solo usufruttuario. Il nudo proprietario ha solo un diritto in attesa: diventa proprietario delle costruzioni solo all'estinzione dell'usufrutto.
Pertanto, l'accessione prevista dall'articolo 555 non opera immediatamente. È differita. Di conseguenza, il nudo proprietario non riceve alcun arricchimento prima della fine dell'usufrutto. L'amministrazione fiscale non può quindi considerare la costruzione come una donazione immediata e chiedere imposte di donazione a tale titolo.
La Corte precisa inoltre che l'intenzione liberale (volontà di donare) del padre non è sufficiente per configurare una donazione tassabile, se il beneficiario non percepisce alcun vantaggio concreto al momento dei fatti. Nel caso di specie, Laura non ha tratto alcun profitto dalla costruzione prima della morte del padre. Imporre questa donazione equivarrebbe ad anticipare un evento futuro e ipotetico.
Questa sentenza conferma una giurisprudenza precedente (in particolare Cass. com., 20 maggio 2008, n. 07-13.591) e costituisce un'importante protezione per i contribuenti che ricorrono alla scissione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete nudi proprietari di un terreno su cui l'usufruttuario ha costruito, non dovete temere una rettifica fiscale immediata. L'amministrazione non può imporvi tasse sul valore della costruzione prima della fine dell'usufrutto. È un sollievo per molte famiglie, specialmente nelle zone dove il terreno è costoso, come a Mimizan, dove una costruzione può facilmente superare i 200.000 €.
Facciamo un esempio: una coppia dona la nuda proprietà di un terreno ai loro due figli, riservandosi l'usufrutto. Vi fanno costruire una casa di 150 m², del valore di 300.000 €. Senza questa sentenza, l'amministrazione potrebbe considerare che i figli hanno ricevuto una donazione di 150.000 € ciascuno (la loro parte nella costruzione) e chiedere loro imposte di donazione. Ora, saranno tassati solo alla fine dell'usufrutto, lo
