Decisione di riferimento : cc • N° 94-20.785 • 1997-02-25 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Gravelines, una coppia anziana vende la sua casa per entrare in una casa di riposo. Ma il bene è demembrato: uno dei coniugi è usufruttuario (ha il diritto di abitare e di percepire i canoni di locazione), l'altro è nudo proprietario (possiede i muri senza goderne). Il notaio ripartisce il prezzo di vendita applicando il barème fiscale dell'articolo 762 del Codice generale delle imposte (una percentuale fissa basata sull'età dell'usufruttuario). Ma gli eredi contestano: il valore reale dell'usufrutto è davvero quello?
Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno. Bisogna seguire il barème fiscale, pratico e semplice, o una valutazione economica più giusta? La Corte di cassazione ha deciso nel 1997: la valutazione fiscale non è una regola di diritto civile. I giudici di merito possono (e devono) valutare l'usufrutto in funzione dell'età dell'usufruttuario e del reddito netto che il bene può generare. Una decisione che cambia tutto per le famiglie di Grande-Synthe come per gli investitori parigini.
In questo articolo, vi spiego i fatti, il ragionamento dei giudici, e soprattutto cosa dovete fare se siete coinvolti in un demembramento della proprietà. Perché un errore di ripartizione può costarvi migliaia di euro — o farveli guadagnare.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La sig.ra Z., vedova, è usufruttuaria di un portafoglio di azioni dopo la morte del marito. I suoi due figli sono nudi proprietari. La successione è stata regolata con un'opzione fiscale particolare: un quarto in piena proprietà per la sig.ra Z. e tre quarti in usufrutto (il diritto di percepire i dividendi). Qualche anno dopo, le azioni vengono vendute. Il prodotto della vendita deve essere ripartito tra l'usufruttuaria e i nudi proprietari.
Il notaio applica il barème fiscale dell'articolo 762 del CGI: per una persona di 75 anni, il valore dell'usufrutto è fissato al 30% del valore del bene. Ma i figli ritengono che questa ripartizione sia ingiusta. Secondo loro, l'usufrutto della madre, considerata la sua età e i redditi che poteva trarre dalle azioni, valeva molto meno. Citano in giudizio la sig.ra Z. per ottenere una rivalutazione.
Il tribunale di primo grado dà ragione al notaio. Ma la corte d'appello di Rennes, il 19 aprile 1994, riforma la sentenza: decide che la ripartizione deve essere proporzionale al valore comparativo dell'usufrutto e della nuda proprietà, valutato in funzione dell'età dell'usufruttuario e del reddito netto atteso. La sig.ra Z. ricorre in cassazione, sostenendo che solo il barème fiscale deve applicarsi. La Corte di cassazione rigetta il suo ricorso il 25 febbraio 1997, confermando la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di cassazione doveva rispondere a una domanda semplice: la ripartizione del prezzo di vendita tra usufruttuario e nudo proprietario deve avvenire secondo il barème fiscale dell'articolo 762 del Codice generale delle imposte (che dà una percentuale fissa in base all'età) o secondo una valutazione economica reale?
L'articolo 762 del CGI prevede, infatti, un barème forfettario: ad esempio, a 70 anni, l'usufrutto vale il 20% del valore del bene; a 80 anni, il 10%. Questo barème è comodo per le imposte di successione, ma non riflette necessariamente il valore reale di un usufrutto. Perché questo dipende da diversi fattori: l'aspettativa di vita dell'usufruttuario, il rendimento netto del bene (canoni di locazione, dividendi), e gli oneri (imposta fondiaria, lavori).
La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 25 febbraio 1997, ricorda che il barème fiscale è solo una regola di valutazione fiscale, che non si impone in materia civile. « L'applicazione dell'articolo 762 del Codice generale delle imposte si impone solo in materia fiscale », afferma l'Alta giurisdizione. Di conseguenza, i giudici di merito possono (e devono) valutare l'usufrutto tenendo conto dell'età dell'usufruttuario e del reddito netto che può aspettarsi dal bene. È un metodo detto « economico » o « attuariale »: si capitalizza il reddito netto annuo sulla durata probabile dell'usufrutto.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva sovranamente stimato che l'usufrutto della sig.ra Z., anziana, valeva solo il 15% del valore delle azioni, laddove il barème fiscale avrebbe dato il 30%. La Corte di cassazione convalida questo approccio: la ripartizione deve essere proporzionale al valore comparativo dell'usufrutto e della nuda proprietà, punto.
Questa decisione non è né un revirement né un'evoluzione: conferma una giurisprudenza costante (già posta dalla Corte di cassazione nel 1981, ad esempio). Ma è spesso sconosciuta agli stessi notai, che applicano meccanicamente il barème fiscale per comodità.
Cosa cambia per voi — concretamente
Che siate proprietari, usufruttuari o nudi proprietari, questa decisione ha conseguenze dirette sul vostro portafoglio. Ecco cosa cambia, profilo per profilo.
Se siete usufruttuari (ad esempio, avete conservato l'usufrutto della vostra ex casa al momento della donazione ai vostri figli): avete interesse che l'usufrutto sia valutato il più alto possibile al momento della vendita. Perché riceverete una parte più importante del prezzo. Per massimizzare la vostra parte, dovete dimostrare che il bene genera redditi elevati (canoni di locazione) e che la vostra aspettativa di vita è lunga. Ma attenzione: se il bene viene venduto, perdete il vostro diritto d'uso, e il compenso deve essere giusto.
Se siete nudi proprietari (avete ricevuto la nuda proprietà di un bene, i vostri genitori conservandone l'usufrutto): avete interesse che l'usufrutto sia valutato il più basso possi
