用益权中的延期添附：在用益权结束前，虚有权人无需纳税

想象一下：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一块土地的所有者。您将虚有权（日后成为所有者的权利）赠与您的女儿，但保留了用益权（使用土地并收取收益的权利）。多年来，您在这块土地上建造了一栋房屋。您去世时，您的女儿成为房屋的所有者。但税务机关却要求您就这栋房屋缴纳赠与税，就像您立即赠与了它一样。这公平吗？

任何分割不动产（démembrement）的所有者都会面临的问题：用益权人进行的建造是否立即让虚有权人受益？还是需要等到用益权结束才能产生税务后果？

法国最高法院（Cour de cassation）在2012年9月19日的一项判决中裁定：《法国民法典》（Code civil）第555条规定的添附（accession）（即土地所有者是建筑物的所有者）并不立即对虚有权人产生效力。它只发生在用益权消灭时。因此，虚有权人不能在此之前对建筑物的价值纳税。这项判决保护了家庭，并澄清了分割的税收制度。

事实：每天都可能发生的故事

X先生，一位住在蒙德马桑的父亲，希望将财产传给未成年女儿劳拉。1995年，他将几块土地的虚有权赠与女儿，同时保留了用益权。这意味着X先生保留了使用土地和收取收益的权利，而他的女儿将在其去世时成为完全所有者。

在其中一块土地上，X先生自费建造了一栋住宅。几年后，税务机关认为该建造构成了对女儿劳拉的间接赠与。为什么？因为根据《法国民法典》第555条，在土地上进行的建造属于土地所有者。而劳拉是虚有权人。因此，税务机关认为建造已立即转移给她，并要求X先生缴纳赠与税（超过80,000欧元）及罚款。

X先生向法院、上诉法院（cour d'appel）直至最高法院（Cour de cassation）对此税务调整提出异议。他的论点是什么？建造仅在理论上使女儿受益，因为她只有在用益权结束时（即他去世时）才能享用。在此之前，是他（用益权人）居住房屋并从中获益。立即对赠与征税相当于对未来不确定的利益征税。

该案经历了几次波折：行政法院（tribunal administratif）起初支持X先生，但上诉法院推翻了判决。最终，最高法院结束了争议，支持了父亲的立场。

请注意：法国最高法院（Cour de cassation）是司法法院，而非行政法院（Conseil d'État）。本案涉及税务问题，但最高法院在民事诉讼中做出了裁决，因为它涉及对赠与税调整的异议。

法院的推理——解析

最高法院的法官基于对所有权分割（虚有权与用益权的分离）的精细分析展开推理。《法国民法典》第555条规定，在他人土地上使用他人材料进行的建造、种植和工程，推定由土地所有者自费进行。但这一一般原则在存在分割的情况下是否立即适用？

法院的回答是否定的。它提醒，用益权人有权享用财产（《法国民法典》第578条），这包括在其上进行建造的权利。这些建造，只要用益权存续，仅对用益权人有利。虚有权人只有待实现的权益：只有到用益权消灭时，他才成为建造的所有者。

因此，第555条规定的添附并不立即产生。它是延期的。因此，虚有权人在用益权结束前没有获得任何利益。税务机关不能因此将建造视为即时赠与并以此要求缴纳赠与税。

法院还明确指出，父亲的赠与意图（libérale intention）不足以构成应税赠与，如果受益人在当时没有获得任何实际利益。在本案中，劳拉在父亲去世前未从建造中获得任何利益。对此赠与征税相当于预判一个未来且不确定的事件。

该判决确认了先前的判例（尤其是商业庭（Cass. com.），2008年5月20日，第07-13.591号），并为使用分割的纳税人提供了重要保护。

对您的实际影响——具体而言

如果您是土地的虚有权人，而用益权人在上面进行了建造，您无需担心立即的税务调整。在用益权结束前，税务机关不能对您就建造的价值征税。这对许多家庭来说是一种解脱，尤其是在土地昂贵的地区，如米米藏（Mimizan），那里的建造很容易超过200,000欧元。

举一个例子：一对夫妇将一块土地的虚有权赠与两个孩子，同时保留了用益权。他们自费建造了一栋150平方米、价值300,000欧元的房屋。如果没有这项判决，税务机关可能认为每个孩子收到了150,000欧元的赠与（他们在建造中的份额）并要求他们缴纳赠与税。现在，他们只会在用益权结束时，即继承时，才被征税。而且，如果建造被视为用益权人的自有财产，它还可以享受免税额。

然而，请注意：如果用益权人死亡，虚有权人成为完全所有者，此时添附才发生。建造将被纳入遗产，并可能需缴纳遗产税。因此，妥善规划传承至关重要。

对于房地产专业人士来说，这项判决澄清了分割的规则：在出售分割财产时，必须区分虚有权和用益权的价值，并且建造与土地遵循相同的制度。

避免此类争议的四个建议

• 起草清晰的赠与契约：明确说明用益权人未来的建造在用益权结束前仍归其所有。这可以避免与税务机关产生歧义。
• 保留费用凭证：发票、合同、银行对账单。在税务检查时，您可以证明建造是由用益权人而非虚有权人出资的。
• 定期评估分割财产：请公证人（notaire）或专家评估虚有权的价值。这有助于您预判未来的税费。
• 在重大工程前咨询税务律师：如果用益权人在虚有权属于其子女的土地上建造，最好确保结构安全，以避免税务调整。

深入研究：相关判例与演变

最高法院此前已在2008年5月20日的判决（第07-13.591号）中涉及此问题，裁定在分割土地上建造的用益权人取得建造的所有权，直至用益权消灭。2012年的判决在税务方面确认并细化了这一解决方案。

另一项值得关注的判决是最高法院2012年5月4日的判决（第11-13.921号），该判决涉及虚有权人根据第555条应向用益权人支付的建造补偿问题。该判例表明，法官明确区分了添附的时间点（用益权结束时）与当事人之间的财务后果。

因此，趋势有利于纳税人：分割是一种受欢迎的传承工具，最高法院保护家庭免受提前征税。未来，立法者可能会进一步明确税收制度，但目前规则是稳定的。

您必须记住的要点

常见问题解答：

1. 我是否会对用益权人在用益权结束前进行的建造被征税？ 不会，根据该判决，添附仅发生在用益权消灭时。税务机关不能在此之前要求您缴纳赠与税。
2. 如果用益权人死亡会发生什么？ 此时，虚有权人成为土地和建造的完全所有者。建造的价值将被纳入遗产，并可能需缴纳遗产税。
3. 我是否应向税务机关申报建造？ 建议在继承时申报，但在此之前不必。在赠与虚有权时，在契约中提及未来建造的存在。
4. 此规则是否也适用于种植？ 是的，同样的推理适用于用益权人进行的种植和其他工程。
5. 我能否对已收到的税务调整通知提出异议？ 可以，如果您处于类似情况，您可以援引最高法院的这项判决。请咨询律师以提出申诉。

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