案号：波尔多上诉法院，第一庭B分庭，2022年12月14日第21-22.487号判决
1. 背景：英国脱欧与英国公民进入法国房地产市场的准入
自2020年2月1日起，英国成为欧盟的第三国。这一退出对英国公民在法国购置不动产产生了直接影响。脱欧前，英国人享有资本自由流动，可以不受限制地购买房产。如今，他们须遵守更严格的规定，尤其是在某些收购（特别是敏感区域）的事先授权以及税务方面。
2. 波尔多上诉法院2022年12月14日判决：一项受欢迎的澄清
在本案中，一名英国国民就位于吉伦特省的一处房产签署了一份单方出售承诺。卖方以未按照《外国人入境、居留及庇护法典》第L. 412-1条的规定获得省府事先授权为由撤回承诺。上诉法院裁定，因未获得该授权，出售承诺无效，从而确认了脱欧后规则的严格适用。
2.1. 事实与程序
2021年3月15日，一名英国买方签署了一份住宅房屋的单方出售承诺。卖方于2021年4月10日通知撤回。买方起诉卖方要求强制履行出售。一审法院驳回了请求，认为由于买方未申请《外国人入境、居留及庇护法典》第L. 412-1条所规定的事先授权，该承诺无效。上诉法院维持了该判决。
2.2. 判决理由
法院重申，自脱欧以来，英国国民有义务获得省府授权才能在法国购置不动产，除非他们能证明在欧盟成员国有合法居留（本案中并非如此）。缺乏该授权导致出售承诺依法自动无效。法院依据《外国人入境、居留及庇护法典》第L. 412-1条，该条规定“非欧盟成员国国民购置不动产须经事先授权”。法院还引用了《法国民法典》第1589条，该条要求出售承诺必须有效才能产生效力。
3. 适用于英国国民的新规则
自2021年1月1日起，英国人在法国购置不动产必须满足若干条件：
- 省府授权：对于任何不动产的购买，必须向不动产所在地的省府提交授权申请。该授权将在两个月内颁发，但须核实买方的情况（特别是其居留权）。
- 遵守居留规定：买方必须证明持有有效的居留许可，或至少持有长期签证。缺乏居留许可可能导致授权被拒绝。
- 特定税务：非居民实现的房地产资本收益需缴纳19%的预扣税（除非有例外），且过户税可能更高。此外，英国人不再享有适用于欧盟居民的持有期减免。
- 敏感区域保护：在某些区域（特别是边境或军事区域），购置须获得国防部长的特别授权。
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4. 判例分析与实践影响
波尔多的判决说明了法国法院在适用这些新规则时的严格性。任何英国买方在签署任何文件前，必须核实其是否符合法定条件，这一点至关重要。出售承诺无效可能导致已支付款项（定金）和已发生费用的损失。
此外，先前的判例（特别是最高法院第三民事庭，2017年6月15日，第16-16.847号）已强调了第三国国民事先授权的重要性。波尔多的判决确认了这一路线，并将其明确扩展至脱欧后的英国人。
5. Cécile Zakine律师如何为您提供协助
作为专门从事不动产和土地法的律师，我为英国国民及其他外国
