引言：对外国投资者具有约束力的法律框架
非欧盟（EU）国民在法国购买不动产并非无关紧要的行为。除了传统的民事和税务方面，法国立法者建立了一套外国投资监管机制，旨在保护国家利益。该机制编纂于《货币与金融法典》第L.151-3条，要求某些投资须事先获得经济部长或法兰西银行的批准。违反这些规则将使买方面临民事和刑事制裁，巴黎司法法院近期作出的判决（20-14.762，2021年3月24日）即为明证。
1. 外国投资监管的适用范围
1.1. 外国直接投资与不动产
《货币与金融法典》第L.151-3条将外国直接投资定义为：外国国籍自然人（非欧盟/欧洲经济区）取得法国企业或分支机构的控制权，或参与设立企业的任何交易。在不动产领域，非居民购买不动产若涉及经济活动（专业家具租赁、商业经营），可能被定性为外国直接投资。纯粹私人用途的次要住宅购买通常不在此列，但界限有时模糊不清。
1.2. 门槛与手续
同法典第R.151-1条明确规定，任何超过特定门槛（生产活动等投资为150万欧元）的投资均须事先获得批准。然而，即使低于该门槛，也可能要求进行申报。法兰西银行负责审理案卷并在两个月内颁发批准。若逾期未决，则视为批准。
2. 2021年3月24日第20-14.762号判决分析
2.1. 事实
一名中国籍非居民于2018年在巴黎以250万欧元购买了一栋收益性房产，未向法兰西银行申请事先批准。该收购由中国银行提供的贷款融资。2020年，卖方以缺乏批准为由起诉买方要求宣告买卖无效，主张该交易构成须经批准的外国直接投资。
2.2. 法院裁决
巴黎司法法院依据《货币与金融法典》第L.151-3条，结合《通用税法》第1840 G条（该条处罚违反外汇管制规定的行为），宣告买卖无效。法院认定，购买产生租金收入的收益性房产构成须事先批准的外国直接投资。缺乏批准使买卖自始无效，并产生一切后果（返还价款、损害赔偿）。
2.3. 判决意义
该判决强烈提醒，非欧盟外国投资者即使进行租赁用途的不动产收购，也不得规避申报义务。同时强调了买卖可能被宣告无效的风险，任何利害关系方（卖方、公证人、行政机关）均可援引此点。
3. 外国买方的其他法律义务
3.1. 外汇管制
《通用税法》第1840 G条规定，未申报交易的罚款最高可达交易金额的50%。此外，来自境外的资金转移须向法兰西银行证明（资本转移申报，《货币与金融法典》第L.152-1条）。
3.2. 税务方面
非居民买方在转售时须缴纳资本利得税（《通用税法》第244 bis A条），可享受累进减免。还须缴纳土地税，若其在法国的不动产财富超过130万欧元，则可能须缴纳不动产财富税（《通用税法》第964条）。
3.3. 国际私法
婚姻财产制或继承制度可能影响财产所有权。欧盟第650/2012号条例（继承）和1978年3月14日海牙公约（婚姻财产制）适用，但对于非欧盟国民，应核实法律冲突规则（《民法典》第3条和第4条）。
