Einleitung: Ein strenger Rechtsrahmen für ausländische Investoren
Der Kauf einer Immobilie in Frankreich durch einen Staatsangehörigen außerhalb der Europäischen Union (EU) ist kein trivialer Vorgang. Neben den üblichen zivil- und steuerrechtlichen Aspekten hat der französische Gesetzgeber ein System zur Kontrolle ausländischer Investitionen eingeführt, das die nationalen Interessen schützen soll. Dieser Mechanismus, kodifiziert in Artikel L. 151-3 des Code monétaire et financier, unterwirft bestimmte Investitionen einer vorherigen Genehmigung durch den Wirtschaftsminister oder die Banque de France. Die Unkenntnis dieser Regeln setzt den Erwerber zivil- und strafrechtlichen Sanktionen aus, wie die jüngste Entscheidung des Tribunal judiciaire de Paris (20-14.762, 24. März 2021) zeigt.
1. Anwendungsbereich der Kontrolle ausländischer Investitionen
1.1. Ausländische Direktinvestitionen (ADI) und Immobilien
Artikel L. 151-3 des Code monétaire et financier definiert ausländische Direktinvestitionen als jede Transaktion, durch die eine natürliche Person ausländischer Staatsangehörigkeit (außerhalb EU/EWR) die Kontrolle über ein französisches Unternehmen oder einen Geschäftszweig erwirbt oder an der Gründung eines Unternehmens beteiligt ist. Im Immobilienbereich kann der Erwerb einer Immobilie durch einen Gebietsfremden als ADI qualifiziert werden, wenn er im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit erfolgt (gewerbliche möblierte Vermietung, gewerbliche Nutzung). Der Kauf eines rein privaten Zweitwohnsitzes fällt in der Regel nicht unter diese Qualifikation, aber die Grenzen sind manchmal fließend.
1.2. Schwellenwerte und Formalitäten
Artikel R. 151-1 desselben Gesetzbuchs präzisiert, dass eine vorherige Genehmigung für jede Investition erforderlich ist, die einen bestimmten Schwellenwert überschreitet (1,5 Millionen Euro für Investitionen in Produktionstätigkeiten usw.). Allerdings kann auch unterhalb dieser Schwelle eine Erklärung erforderlich sein. Die Banque de France bearbeitet die Anträge und erteilt die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten. Bei Schweigen gilt die Genehmigung als erteilt.
2. Analyse der Entscheidung 20-14.762 vom 24. März 2021
2.1. Sachverhalt
Ein chinesischer Staatsangehöriger, Gebietsfremder, erwarb 2018 ein Mehrfamilienhaus in Paris für 2,5 Millionen Euro, ohne die vorherige Genehmigung der Banque de France einzuholen. Der Erwerb wurde durch ein Darlehen einer chinesischen Bank finanziert. Im Jahr 2020 verklagte der Verkäufer den Erwerber auf Nichtigkeit des Verkaufs wegen fehlender Genehmigung und argumentierte, dass die Transaktion eine genehmigungspflichtige ausländische Direktinvestition darstelle.
2.2. Entscheidung des Gerichts
Das Tribunal judiciaire de Paris erklärte den Verkauf für nichtig, gestützt auf Artikel L. 151-3 des Code monétaire et financier in Verbindung mit Artikel 1840 G des Code général des impôts (CGI), der Verstöße gegen die Devisenkontrollvorschriften sanktioniert. Das Gericht befand, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, das Mieteinnahmen generiert, eine ausländische Direktinvestition darstelle, die einer vorherigen Genehmigung bedürfe. Das Fehlen einer Genehmigung mache den Verkauf nichtig und wirkungslos, mit allen Folgen (Rückzahlung des Kaufpreises, Schadensersatz).
2.3. Bedeutung der Entscheidung
Dieses Urteil erinnert eindringlich daran, dass ausländische Investoren außerhalb der EU sich den Meldepflichten nicht entziehen können, selbst bei Immobilienerwerben zu Vermietungszwecken. Es unterstreicht auch das Risiko der Nichtigkeit des Verkaufs, die von jeder interessierten Partei (Verkäufer, Notar, Behörde) geltend gemacht werden kann.
3. Weitere gesetzliche Pflichten für den ausländischen Erwerber
3.1. Devisenkontrolle
Artikel 1840 G des CGI sieht eine Geldstrafe von bis zu 50 % des Betrags der nicht gemeldeten Transaktion vor. Darüber hinaus müssen Geldtransfers aus dem Ausland gegenüber der Banque de France gerechtfertigt werden (Kapitaltransfererklärung, Artikel L. 152-1 des Code monétaire et financier).
3.2. Steuerliche Aspekte
Der gebietsfremde Erwerber unterliegt bei einem Weiterverkauf der Besteuerung des Veräußerungsgewinns (Artikel 244 bis A des CGI) mit einem progressiven Freibetrag. Er muss auch die Grundsteuer und gegebenenfalls die IFI (Impôt sur la fortune immobilière) entrichten, wenn sein Immobilienvermögen in Frankreich 1,3 Millionen Euro übersteigt (Artikel 964 des CGI).
3.3. Internationales Privatrecht
Der Güterstand oder das Erbrecht können Auswirkungen auf das Eigentum an der Immobilie haben. Die europäische Verordnung (EU) Nr. 650/2012 (Erbrecht) und das Haager Übereinkommen vom 14. März 1978 (Ehegüterrecht) finden Anwendung, aber für Nicht-EU-Staatsangehörige sind die Kollisionsnormen zu prüfen (Artikel 3 und 4 des Code civil).
4. Wie Rechtsanwältin Cécile Zakine Sie unterstützen kann
4.1. Vorabprüfung und Compliance
Vor jedem Erwerb führt Rechtsanwältin Zakine eine umfassende rechtliche Prüfung durch, um festzustellen, ob die Transaktion der Devisenkontrolle und den ADI unterliegt. Sie unterstützt ihre Mandanten bei der Erstellung des Genehmigungsantrags bei der Banque de France und achtet auf die Einhaltung der Fristen.
4.2. Verhandlung und Vertragsgestaltung
Dank ihrer Expertise im internationalen Privatrecht berät sie zur Strukturierung des Erwerbs, zur Wahl des geeigneten Rechtsrahmens und zur Optimierung der steuerlichen Situation. Sie verhandelt die Kaufverträge und begleitet ihre Mandanten bis zur Unterzeichnung beim Notar.
