Immobilienkauf in Frankreich durch britische Staatsangehörige nach dem Brexit: Neue Regeln

1. Hintergrund: Der Brexit und der Zugang britischer Staatsangehöriger zum französischen Immobilienmarkt

Seit dem 1. Februar 2020 ist das Vereinigte Königreich ein Drittstaat gegenüber der Europäischen Union. Dieser Austritt hat direkte Auswirkungen auf den Erwerb von Immobilien in Frankreich durch britische Staatsangehörige. Vor dem Brexit profitierten Briten vom freien Kapitalverkehr und konnten ohne Einschränkungen kaufen. Nun unterliegen sie strengeren Regeln, insbesondere hinsichtlich einer vorherigen Genehmigung für bestimmte Erwerbe (insbesondere in sensiblen Zonen) und der Besteuerung.

2. Das Urteil des Berufungsgerichts Bordeaux vom 14. Dezember 2022: Eine willkommene Klarstellung

In diesem Fall hatte ein britischer Staatsangehöriger ein einseitiges Kaufversprechen für ein Grundstück in der Gironde unterzeichnet. Der Verkäufer widerrief unter Berufung auf das Fehlen einer vorherigen Präfekturgenehmigung für den Erwerb gemäß Artikel L. 412-1 des Gesetzbuchs über die Einreise und den Aufenthalt von Ausländern und das Asylrecht (CESEDA). Das Berufungsgericht entschied, dass das Kaufversprechen mangels dieser Genehmigung nichtig sei, und bestätigte damit die strenge Anwendung der Post-Brexit-Regeln.

2.1. Sachverhalt und Verfahren

Am 15. März 2021 unterzeichnete ein britischer Erwerber ein einseitiges Kaufversprechen für ein Wohnhaus. Der Verkäufer erklärte am 10. April 2021 den Rücktritt. Der Erwerber verklagte den Verkäufer auf zwangsweise Durchführung des Verkaufs. Das erstinstanzliche Gericht wies die Klage ab, da das Kaufversprechen nichtig sei, weil der Erwerber die in Artikel L. 412-1 CESEDA vorgesehene vorherige Genehmigung nicht beantragt hatte. Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil.

2.2. Entscheidungsgründe

Das Gericht stellte klar, dass britische Staatsangehörige seit dem Brexit verpflichtet sind, eine Präfekturgenehmigung für den Erwerb einer Immobilie in Frankreich einzuholen, es sei denn, sie weisen einen rechtmäßigen Aufenthalt in einem EU-Mitgliedstaat nach (was hier nicht der Fall war). Das Fehlen dieser Genehmigung führt zur Nichtigkeit des Kaufversprechens von Rechts wegen. Das Gericht stützte sich auf Artikel L. 412-1 CESEDA, der bestimmt, dass „der Erwerb eines Grundstücks durch einen Staatsangehörigen eines Nicht-EU-Staates einer vorherigen Genehmigung bedarf“. Es verwies auch auf Artikel 1589 des Code civil, der verlangt, dass das Kaufversprechen gültig sein muss, um Wirkung zu entfalten.

3. Die neuen Regeln für britische Staatsangehörige

Seit dem 1. Januar 2021 müssen Briten mehrere Bedingungen erfüllen, um eine Immobilie in Frankreich zu erwerben:

• Präfekturgenehmigung: Für jeden Immobilienkauf muss ein Genehmigungsantrag bei der Präfektur des Departements gestellt werden, in dem sich die Immobilie befindet. Die Genehmigung wird innerhalb von zwei Monaten erteilt, vorbehaltlich der Überprüfung der Situation des Erwerbers (insbesondere seines Aufenthaltsrechts).
• Einhaltung der Aufenthaltsregeln: Der Erwerber muss einen gültigen Aufenthaltstitel oder andernfalls ein Langzeitvisum vorweisen. Fehlt ein Aufenthaltstitel, kann die Genehmigung verweigert werden.
• Spezifische Besteuerung: Von Nichtansässigen erzielte Immobiliengewinne unterliegen einem Steuersatz von 19% (Ausnahmen vorbehalten), und die Grunderwerbsteuer kann höher sein. Zudem profitieren Briten nicht mehr von den für EU-Bürger geltenden Freibeträgen für die Haltedauer.
• Schutz sensibler Zonen: In bestimmten Gebieten (insbesondere Grenz- oder Militärzonen) ist der Erwerb einer Sondergenehmigung des Verteidigungsministers unterworfen.

4. Rechtsprechungsanalyse und praktische Auswirkungen

Das Urteil aus Bordeaux zeigt die Strenge der französischen Gerichte bei der Anwendung dieser neuen Regeln. Für jeden britischen Erwerber ist es unerlässlich, vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen, ob er die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Die Nichtigkeit des Kaufversprechens kann zum Verlust gezahlter Beträge (Reugeld) und entstandener Kosten führen.

Darüber hinaus hatte die frühere Rechtsprechung (insb. Cass. civ. 3e, 15. Juni 2017, Nr. 16-16.847) bereits die Bedeutung der vorherigen Genehmigung für Drittstaatsangehörige betont. Das Urteil aus Bordeaux bestätigt diese Linie und erstreckt sie ausdrücklich auf Briten nach dem Brexit.

5. Wie Maître Cécile Zakine Sie begleiten kann

Als auf Immobilien- und Grundstücksrecht spezialisierte Rechtsanwältin biete ich eine umfassende Begleitung für britische Staatsangehörige und andere Ausländer, die eine Immobilie in Frankreich erwerben möchten:

• Beratung im internationalen Privatrecht: Analyse Ihrer persönlichen Situation (Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Güterstand) zur Bestimmung des auf den Erwerb und die Erbfolge anwendbaren Rechts.
• Unterstützung bei Verwaltungsverfahren: Vorbereitung und Nachverfolgung der Anträge auf Präfekturgenehmigung, Erlangung erforderlicher Visa.
• Steueroptimierung: Prüfung der steuerlichen Auswirkungen, Nutzung von Steuerbefreiungen und -ermäßigungen.
• Vertragsgestaltung und -prüfung: Sicherstellung der Gültigkeit von Kaufversprechen und -verträgen unter Berücksichtigung der neuen Regeln.
• Rechtsschutz bei Streitigkeiten: Vertretung vor Gericht bei Rücktritt vom Vertrag oder Nichtigkeitsklagen.

Zögern Sie nicht, mich für eine persönliche Beratung zu kontaktieren. Jede Situation ist einzigartig, und eine sorgfältige Vorbereitung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienerwerb in Frankreich.