Entscheidungsreferenz: cc • N° 20-15.307 • 2021-03-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Sète, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Eines Tages leitet der Verwalter eine gerichtliche Klage gegen einen säumigen Wohnungseigentümer ein, ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung eingeholt zu haben. Die Sache zieht sich hin, und plötzlich erhebt der Gegner eine Nichtigkeitsklage: Der Verwalter hatte kein Recht zu klagen. Wie weit kann diese Nichtigkeit das Verfahren in Frage stellen? Genau diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 25. März 2021 entschieden.
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: „Kann das Fehlen der Genehmigung des Verwalters die gesamte Klage für nichtig erklären?“ Die Antwort hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt die Nichtigkeitsrüge erhoben wurde. Und hier liegt das Problem: Ein Dekret von 2019 hat die Regeln geändert, ohne jedoch seine zeitliche Anwendung zu präzisieren.
Diese Entscheidung klärt das Übergangsrecht: Nur die Wohnungseigentümer können sich auf das Fehlen der Genehmigung berufen, und zwar nur, wenn die Rüge nach dem 29. Juni 2019 erhoben wird. Ein Sieg für die Rechtssicherheit bereits eingeleiteter Klagen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Lodève, befindet sich im Konflikt mit seiner Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter verklagt Herrn X ohne vorherige Eigentümerversammlung auf Zahlung rückständiger Nebenkosten. Das Verfahren läuft: Das Tribunal de grande instance von Montpellier verurteilt Herrn X, der Berufung einlegt. Vor dem Berufungsgericht erhebt Herr X eine Nichtigkeitsrüge: Der Verwalter hatte keine Genehmigung der Eigentümerversammlung zum Handeln, gemäß Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967.
Die Bühne ist bereitet: Auf der einen Seite die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, die eine Klage ohne vorherige Genehmigung eingeleitet hat. Auf der anderen Seite Herr X, der diese Unregelmäßigkeit geltend macht, um das gesamte Verfahren für nichtig erklären zu lassen. Das Berufungsgericht gibt ihm recht: Es erklärt die Klage und das Urteil für nichtig, da das Fehlen der Genehmigung eine ordre public-Nichtigkeit darstelle. Die Gemeinschaft legt Kassation ein.
Aber: In der Zwischenzeit hat ein Dekret vom 27. Juni 2019 den Artikel 55 des Dekrets von 1967 geändert, indem es präzisiert, dass nur die Wohnungseigentümer sich auf dieses Fehlen der Genehmigung berufen können. Es stellt sich also die Frage: Gilt diese neue Regel für ein laufendes Verfahren, wenn die Nichtigkeitsrüge vor oder nach dem 29. Juni 2019 erhoben wurde?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 25. März 2021 das Berufungsurteil auf. Seine Argumentation ist einfach: Das Dekret vom 27. Juni 2019 hat Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 geändert, aber diese Änderung gilt nur für Nichtigkeitsrügen, die nach dem 29. Juni 2019 erhoben werden. Im vorliegenden Fall hatte Herr X die Rüge vor diesem Datum erhoben, daher galt die alte Regel. Aber das Berufungsgericht hatte einen Fehler gemacht: Es hatte die Nichtigkeit als ordre public angesehen, während die neue Regel die Möglichkeit, sie geltend zu machen, auf die Wohnungseigentümer beschränkt. Herr X war jedoch Wohnungseigentümer, also konnte er sich auf das Fehlen der Genehmigung berufen. Aber der Kassationshof wirft dem Berufungsgericht vor, nicht geprüft zu haben, ob die Rüge vor oder nach dem 29. Juni 2019 erhoben wurde.
Kurz gesagt, der Kassationshof sagt: Die Regel, dass „nur die Wohnungseigentümer sich auf das Fehlen der Genehmigung berufen können“, ist eine Verfahrensregel, die sofort auf Rügen anwendbar ist, die nach ihrem Inkrafttreten erhoben werden. Für frühere Rügen gilt die alte Regel weiter, was bedeutet, dass jedermann (nicht nur der Wohnungseigentümer) die Nichtigkeit geltend machen konnte.
Die Rechtsgrundlage ist Artikel 55 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967 in der durch das Dekret Nr. 2019-650 vom 27. Juni 2019 geänderten Fassung. Dieser Text verpflichtet den Verwalter, die Genehmigung der Eigentümerversammlung einzuholen, um im Namen der Gemeinschaft gerichtlich zu handeln. Mit anderen Worten, der Verwalter kann nicht allein entscheiden, einen Wohnungseigentümer zu verfolgen; es bedarf einer Abstimmung. Die Sanktion für das Fehlen dieser Genehmigung ist die Nichtigkeit der Klage. Aber die Reform von 2019 hat diese Sanktion eingeschränkt: Nur der von der Klage betroffene Wohnungseigentümer kann sich darüber beschweren.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung zur zeitlichen Anwendung von Verfahrensregeln. Der Kassationshof wendet den Grundsatz der sofortigen Anwendung des neuen Gesetzes auf laufende Verfahren an, jedoch mit einer Einschränkung: Bereits vorgenommene Handlungen bleiben gültig. Hier ist die Nichtigkeitsrüge eine Verfahrenshandlung; wird sie nach dem 29. Juni 2019 erhoben, unterliegt sie der neuen Regel.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn ein Verwalter eine Klage gegen Sie ohne Genehmigung einleitet, können Sie die Nichtigkeit geltend machen, aber nur, wenn Sie dies nach dem 29. Juni 2019 tun. Wenn die Klage vorher eingeleitet wurde und Sie die Rüge nicht vor diesem Datum erhoben haben, können Sie dies danach noch tun, jedoch unter den neuen Bedingungen. Achtung: Sie müssen Wohnungseigentümer sein, um sich auf dieses Fehlen der Genehmigung berufen zu können. Wenn Sie Mieter sind, können Sie sich nicht beschweren.
Für Verwalter: Diese Entscheidung sichert Klagen ab, die vor dem 29. Juni 2019 eingeleitet wurden, zumindest solange die Rüge nicht nach diesem Datum erhoben wird. Es ist jedoch ratsam, immer eine Genehmigung der Eigentümerversammlung einzuholen, bevor man klagt, um jedes Risiko zu vermeiden.
Für Wohnungseigentümer in Lodève: Wenn Sie
