Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 92-11.556 • 1994-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Chamalières, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Risse an der Fassade auftreten. Die Eigentümerversammlung stimmt dafür, dass der Verwalter eine Klage gegen den Bauträger einleitet. Der Verwalter verklagt den Bauträger, muss aber im Laufe des Verfahrens eine neue Klage gegen einen anderen Beteiligten zustellen. Das Berufungsgericht sagt Ihnen: „Tut mir leid, die Ermächtigung der Eigentümerversammlung deckte diese neue Klage nicht ab, Ihre Klage ist unzulässig.“
Haben Sie diese Situation erlebt? Oder befürchten Sie, dass sie Ihnen passieren könnte? Die Frage, die sich jeder Wohnungseigentümer stellt, ist einfach: Sobald die Eigentümerversammlung grünes Licht für eine Klage gegeben hat, kann der Verwalter die Klage frei weiterverfolgen, auch wenn er neue Parteien verklagen oder seine Anträge ändern muss?
Der Kassationshof (Cour de cassation) hat in einem Urteil vom 8. Juni 1994 (Nr. 92-11.556) klar geantwortet: Ja, es sei denn, die Eigentümerversammlung hat ihre Ermächtigung ausdrücklich eingeschränkt. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Dupont (fiktive Namen) sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Chamalières. Zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern stellen sie Mängel an den Gemeinschaftsteilen fest: Wassereinbrüche, Risse. Die Eigentümerversammlung vom 15. März 1990 beschließt eine Resolution, die den Verwalter ermächtigt, „gerichtlich gegen die Bauträger und alle Verantwortlichen“ vorzugehen, um Schadensersatz zu erhalten.
Der Verwalter, Herr Martin, verklagt daraufhin die Firma Bâtir SA, den Hauptbauträger. Im Laufe des Verfahrens entdeckt er jedoch, dass auch ein Subunternehmer, die Firma Fondations Solides, verantwortlich ist. Er stellt dieser eine neue Klage zu. Die Firma Bâtir SA erhebt daraufhin die Einrede der Unzulässigkeit der Klage mit der Begründung, dass die Ermächtigung der Eigentümerversammlung nur die erste Klage, nicht aber die zweite betroffen habe.
Das Berufungsgericht von Riom (zu dem Clermont-Ferrand gehört) gibt Bâtir SA recht: Es erklärt die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Firma Fondations Solides für unzulässig, da die von der Eigentümerversammlung erteilte Prozessführungsermächtigung im Rahmen dieser neuen Klage nicht aufrechterhalten worden sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 (heute kodifiziert in Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, aber das Dekret bleibt für die Modalitäten in Kraft). Dieser Artikel bestimmt: „Der Verwalter kann ohne Ermächtigung durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung nicht im Namen der Gemeinschaft klagen.“
Das oberste Gericht präzisiert jedoch: Fehlt eine Einschränkung im Beschluss der Eigentümerversammlung, ermächtigt die dem Verwalter erteilte Befugnis nicht nur zur Einleitung des Verfahrens, sondern auch zur Weiterverfolgung der Klage im Namen der Gemeinschaft. Mit anderen Worten: Sobald die Eigentümerversammlung beschlossen hat „Ich ermächtige den Verwalter, gegen die Bauträger vorzugehen“, deckt diese Ermächtigung das gesamte Verfahren ab: erste Klagen, zusätzliche Klagen, Schriftsätze, Berufungen usw.
Klar gesagt: Das Berufungsgericht hatte eine Bedingung hinzugefügt, die das Gesetz nicht vorsieht. Es verlangte, dass jeder neue Schritt durch eine neue Eigentümerversammlung genehmigt werden müsse, was unpraktikabel wäre. Der Kassationshof stellt klar, dass die Ermächtigung umfassend ist, es sei denn, die Eigentümerversammlung hat ihre Ermächtigung ausdrücklich auf eine bestimmte Handlung beschränkt (z. B. „nur zur Klage gegen die Firma X, nicht zur Beiladung anderer Parteien“).
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter aus übertriebener Vorsicht für jeden Schritt eine neue Ermächtigung beantragten. Diese Entscheidung beruhigt sie: Die ursprüngliche Ermächtigung reicht aus, sofern sie hinreichend weit gefasst ist.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Sie können beruhigt sein: Wenn die Eigentümerversammlung dem Verwalter ein weites Mandat zum Handeln erteilt hat, kann dieser die Klage fortsetzen, ohne Sie bei jeder Wendung erneut einberufen zu müssen. Beispiel in Clermont-Ferrand: Die Wohnungseigentümergemeinschaft „Les Volcans“ hat 2022 eine Klage gegen den Bauträger wegen Baumängeln beschlossen. Drei Jahre später muss der Verwalter ein zusätzliches Ingenieurbüro verklagen. Keine neue Eigentümerversammlung nötig.
Wenn Sie Verwalter sind: Achten Sie darauf, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung allgemein gefasst sind: „Ermächtigt den Verwalter, gerichtlich gegen alle Verantwortlichen vorzugehen, alle Verfahren einzuleiten, Berufung einzulegen usw.“ So vermeiden Sie jedes Risiko der Unzulässigkeit.
Wenn Sie vermietender Eigentümer sind: Diese Entscheidung schützt Sie auch indirekt. Als Wohnungseigentümer können Sie zur Finanzierung von Gerichtsverfahren herangezogen werden. Eine umfassende Ermächtigung vermeidet die Vervielfachung der Kosten für Eigentümerversammlungen (Einberufung, Gerichtsvollzieher usw.).
Achtung jedoch: Hat die Eigentümerversammlung eine beschränkte Ermächtigung beschlossen (z. B. „nur zur Klage gegen den Bauträger X, bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 €“), darf der Verwalter diesen Rahmen ohne neue Ermächtigung nicht überschreiten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Fassen Sie die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung weit: Statt „ermächtigt den Verwalter, die Firma X zu verklagen“ bevorzugen Sie „ermächtigt den Verwalter, gerichtlich gegen alle Verantwortlichen für Mängel vorzugehen, alle Verfahren (Klagen, Berufungen usw.) einzuleiten und Vergleiche abzuschließen im Rahmen von“
