Decisione di riferimento : cc • N° 20-15.307 • 2021-03-25 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Sète, in un condominio tranquillo. Un giorno, l'amministratore intraprende un'azione in giudizio contro un condomino recalcitrante senza aver ottenuto l'accordo dell'assemblea. La causa si trascina, e all'improvviso, la controparte solleva una nullità: l'amministratore non aveva il diritto di agire. Fino a che punto questa nullità può mettere in discussione la procedura? È esattamente la questione che ha deciso la Corte di Cassazione con una sentenza del 25 marzo 2021.
La domanda che ogni proprietario si pone: «Il difetto di autorizzazione dell'amministratore può far annullare tutta l'azione in giudizio?» La risposta dipende dalla data in cui l'eccezione di nullità è stata sollevata. Ed è qui che sta il problema: un decreto del 2019 ha modificato le regole, ma senza precisare la sua applicazione nel tempo.
Questa decisione chiarisce il diritto transitorio: solo i condòmini possono avvalersi dell'assenza di autorizzazione, e unicamente se l'eccezione è presentata dopo il 29 giugno 2019. Una vittoria per la certezza del diritto delle azioni già intraprese.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario a Lodève, è in conflitto con il suo condominio. L'amministratore, senza attendere l'assemblea, cita in giudizio il Sig. X per il pagamento di spese condominiali insolute. La causa prosegue: il tribunale di grande istanza di Montpellier condanna il Sig. X, che propone appello. Davanti alla corte d'appello, il Sig. X solleva un'eccezione di nullità: l'amministratore non aveva l'autorizzazione dell'assemblea per agire, conformemente all'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967.
Lo scenario è chiaro: da un lato, il condominio, rappresentato dal suo amministratore, che ha intrapreso un'azione in giudizio senza autorizzazione preventiva. Dall'altro, il Sig. X, che invoca questa irregolarità per far annullare l'intera procedura. La corte d'appello gli dà ragione: annulla la citazione e la sentenza, ritenendo che il difetto di autorizzazione sia una nullità di ordine pubblico. Il condominio ricorre in cassazione.
Ma ecco: nel frattempo, un decreto del 27 giugno 2019 ha modificato l'articolo 55 del decreto del 1967, precisando che solo i condòmini possono avvalersi di questo difetto di autorizzazione. La questione è quindi: questa nuova regola si applica a un procedimento in corso, quando l'eccezione di nullità è stata sollevata prima o dopo il 29 giugno 2019?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 25 marzo 2021, cassa la sentenza della corte d'appello. Il suo ragionamento è semplice: il decreto del 27 giugno 2019 ha modificato l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967, ma questa modifica si applica solo alle eccezioni di nullità presentate successivamente al 29 giugno 2019. Nel caso di specie, il Sig. X aveva sollevato l'eccezione prima di tale data, quindi si applicava la vecchia regola. Ma la corte d'appello aveva commesso un errore: aveva ritenuto che la nullità fosse di ordine pubblico, mentre la nuova regola limita la possibilità di invocarla ai soli condòmini. Ora, il Sig. X era certamente condomino, quindi poteva avvalersi dell'assenza di autorizzazione. Ma la Corte di Cassazione rimprovera alla corte d'appello di non aver verificato se l'eccezione fosse stata sollevata prima o dopo il 29 giugno 2019.
In chiaro, la Corte di Cassazione dice: la regola secondo cui «solo i condòmini possono avvalersi dell'assenza di autorizzazione» è una regola di procedura che si applica immediatamente alle eccezioni sollevate dopo la sua entrata in vigore. Per le eccezioni anteriori, la vecchia regola continua ad applicarsi, il che significa che chiunque (non solo il condomino) poteva invocare la nullità.
Il fondamento legale è l'articolo 55 del decreto n. 67-223 del 17 marzo 1967, nella sua versione modificata dal decreto n. 2019-650 del 27 giugno 2019. Questo testo impone all'amministratore di ottenere l'autorizzazione dell'assemblea per agire in giudizio a nome del condominio. In altre parole, l'amministratore non può decidere da solo di perseguire un condomino; è necessario un voto. La sanzione per questo difetto di autorizzazione è la nullità dell'azione. Ma la riforma del 2019 ha limitato questa sanzione: solo il condomino oggetto dell'azione può lamentarsene.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente sull'applicazione nel tempo delle regole di procedura. La Corte di Cassazione applica il principio dell'applicazione immediata della nuova legge ai procedimenti in corso, ma con un temperamento: gli atti già compiuti restano validi. Qui, l'eccezione di nullità è un atto processuale; se è sollevata dopo il 29 giugno 2019, è soggetta alla nuova regola.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se un amministratore intraprende un'azione contro di voi senza autorizzazione, potete invocare la nullità, ma solo se lo fate dopo il 29 giugno 2019. Se l'azione è stata intrapresa prima, e non avete sollevato l'eccezione prima di tale data, potrete ancora farlo dopo, ma alle nuove condizioni. Attenzione però: dovete essere condòmini per avvalervi di questo difetto di autorizzazione. Se siete inquilini, non potete lamentarvi.
Per gli amministratori: questa decisione mette al sicuro le azioni intraprese prima del 29 giugno 2019, almeno finché l'eccezione non viene sollevata dopo tale data. Ma è prudente ottenere sempre un'autorizzazione dell'assemblea prima di agire, per evitare qualsiasi rischio.
Per i condòmini a Lodève: se v
