Decisione di riferimento : cc • N° 92-11.556 • 1994-06-08 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Chamalières, in un condominio dove compaiono crepe sulla facciata. L'assemblea generale vota per far sì che l'amministratore intraprenda un'azione legale contro il costruttore. L'amministratore cita in giudizio il costruttore, ma nel corso del procedimento deve notificare una nuova citazione a un altro soggetto. La corte d'appello vi dice: «Mi dispiace, l'autorizzazione dell'assemblea generale non copriva questa nuova citazione, la vostra azione è inammissibile.»
Questa situazione l'avete vissuta? O temete che vi possa capitare? La domanda che ogni condomino si pone è semplice: una volta che l'assemblea generale ha dato il via libera per agire in giustizia, l'amministratore può proseguire liberamente l'azione, anche se deve citare nuove parti o modificare le sue richieste?
La Corte di cassazione, con una sentenza dell'8 giugno 1994 (n. 92-11.556), risponde chiaramente: sì, salvo che l'assemblea generale abbia limitato espressamente la sua autorizzazione. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
I signori Dupont (nomi di fantasia) sono proprietari di un appartamento in una residenza a Chamalières. Insieme agli altri condomini, constatano dei difetti nelle parti comuni: infiltrazioni d'acqua, crepe. L'assemblea generale del 15 marzo 1990 approva una delibera che autorizza l'amministratore ad «agire in giustizia contro i costruttori e tutti i responsabili» per ottenere il risarcimento.
L'amministratore, Me Martin, cita quindi in giudizio la società Bâtir SA, costruttore principale. Ma nel corso del giudizio, scopre che un subappaltatore, la società Fondations Solides, è anch'esso responsabile. Notifica una nuova citazione a quest'ultima. La società Bâtir SA solleva allora l'inammissibilità dell'azione sostenendo che l'autorizzazione dell'assemblea generale riguardava solo la prima citazione, non la seconda.
La corte d'appello di Riom (da cui dipende Clermont-Ferrand) dà ragione a Bâtir SA: dichiara l'azione del condominio inammissibile nei confronti della società Fondations Solides, ritenendo che l'autorizzazione ad agire concessa dall'assemblea generale non fosse mantenuta nell'ambito di questa nuova citazione. Il condominio ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza della corte d'appello. Si basa sull'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (oggi codificato nell'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965, ma il decreto resta in vigore per le modalità). Tale articolo dispone: «L'amministratore non può agire in giustizia a nome del condominio senza essere stato autorizzato da una decisione dell'assemblea generale.»
Ma l'Alta Corte precisa: in assenza di qualsiasi limitazione nella decisione dell'assemblea generale, il potere conferito all'amministratore lo autorizza non solo a introdurre il giudizio, ma anche a proseguire l'azione a nome del condominio. In altre parole, una volta che l'assemblea generale ha votato «autorizzo l'amministratore ad agire contro i costruttori», tale autorizzazione copre l'intero procedimento: prime citazioni, citazioni supplementari, memorie, appelli, ecc.
In chiaro, la corte d'appello aveva aggiunto una condizione che la legge non prevede. Esigeva che ogni nuovo passo fosse validato da una nuova assemblea generale, il che sarebbe impraticabile. La Corte di cassazione ricorda che l'autorizzazione è globale, salvo che l'assemblea generale abbia espressamente limitato la sua autorizzazione a un atto preciso (ad esempio: «solo per citare la società X, non per chiamare in causa altre parti»).
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui amministratori, per eccesso di prudenza, chiedevano una nuova autorizzazione per ogni fase. Questa decisione li rassicura: l'autorizzazione iniziale è sufficiente, a condizione che sia redatta in termini sufficientemente ampi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete condomini: Potete stare tranquilli: se l'assemblea generale ha conferito un mandato ampio all'amministratore per agire, questi potrà proseguire l'azione senza convocarvi nuovamente a ogni colpo di scena. Esempio a Clermont-Ferrand: il condominio «Les Volcans» ha votato nel 2022 un'azione contro il promotore per vizi di costruzione. Tre anni dopo, l'amministratore deve citare un ulteriore studio tecnico. Non serve una nuova assemblea.
Se siete amministratori: Assicuratevi che le delibere dell'assemblea generale siano redatte in termini generali: «autorizza l'amministratore ad agire in giustizia contro tutti i responsabili, a intraprendere qualsiasi procedura, a proporre appello, ecc.» In questo modo, eviterete qualsiasi rischio di inammissibilità.
Se siete proprietari locatori: Questa decisione vi protegge indirettamente. In quanto condomini, potete essere chiamati a contribuire al finanziamento di azioni legali. Un'autorizzazione globale evita di moltiplicare i costi dell'assemblea generale (convocazione, ufficiale giudiziario, ecc.).
Attenzione però: se l'assemblea generale ha votato un'autorizzazione limitata (ad esempio, «per agire solo contro il promotore X, per un importo massimo di 50.000 €»), l'amministratore non potrà superare tale ambito senza una nuova autorizzazione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Redigete delibere ampie durante l'assemblea generale: Invece di «autorizza l'amministratore a citare la società X», preferite «autorizza l'amministratore ad agire in giustizia contro tutti i responsabili dei difetti, a intraprendere tutte le procedure (citazioni, appelli, ecc.) e a concludere qualsiasi transazione nei limiti di
