Decisione di riferimento : cc • N° 05-19.709 • 2006-11-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Villeparisis, in un condominio recente. Compaiono crepe sulle facciate, infiltrazioni d'acqua danneggiano le parti comuni. L'assemblea generale vota un'azione legale contro i costruttori. Ma il nuovo amministratore, pensando di fare bene, decide anche di citare in giudizio l'ex amministratore per la sua cattiva gestione. Problema: l'autorizzazione votata non copre questa azione. Risultato? L'azione contro l'ex amministratore è dichiarata inammissibile. È esattamente ciò che ha stabilito la Corte di cassazione nella sua sentenza del 22 novembre 2006 (n° 05-19.709).
Questa decisione solleva una questione cruciale per ogni condòmino: cosa può decidere un'assemblea generale in materia di azione legale? E soprattutto, quali sono i limiti dell'autorizzazione data all'amministratore?
In sostanza, questa sentenza ricorda che l'autorizzazione ad agire in giudizio deve essere precisa e non può essere estesa a persone o fatti non previsti. In altre parole, un amministratore non può, di propria iniziativa, ampliare il campo dell'azione decisa dall'assemblea generale. Una lezione importante per evitare spese legali inutili e delusioni.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Un condominio situato a Villeparisis (Senna e Marna) presenta difetti di costruzione: vizi che interessano le parti comuni. L'assemblea generale dei condòmini, riunitasi il 15 gennaio 2000, vota una delibera che autorizza l'amministratore a intentare un'azione legale contro « gli intervenienti nell'atto di costruire » – cioè il promotore, l'architetto, le imprese – e a chiedere il risarcimento sulla base della relazione peritale. Il perito aveva attribuito il 24% dei difetti ad alcuni costruttori.
L'amministratore allora in carica avvia l'azione. Ma nel frattempo viene nominato un nuovo amministratore. Quest'ultimo, ritenendo che l'ex amministratore abbia commesso errori nella gestione (in particolare una sorveglianza carente delle procedure), decide di estendere l'azione anche contro l'ex amministratore. Lo cita quindi in giudizio per responsabilità civile professionale.
L'ex amministratore contesta: sostiene che l'autorizzazione votata dall'assemblea generale riguarda solo i costruttori, non gli amministratori. Il tribunale di grande istanza di Meaux gli dà ragione su questo punto: l'azione contro l'ex amministratore è inammissibile. Il condominio propone appello, ma la corte d'appello di Parigi conferma la sentenza. Perché? Perché l'autorizzazione era limitata agli « intervenienti nell'atto di costruire », e l'ex amministratore non ha questa qualità. Non ha partecipato alla costruzione, ha solo gestito il condominio dopo la consegna.
Il condominio ricorre quindi in cassazione, ma la Corte di cassazione rigetta il ricorso. Ritiene che la corte d'appello abbia correttamente applicato la legge: l'autorizzazione data dall'assemblea generale deve essere interpretata restrittivamente. In assenza di menzione dell'ex amministratore nella delibera, l'azione intentata contro di lui è inammissibile.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (oggi codificato nell'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965) che impone che ogni azione legale del condominio sia autorizzata da una decisione dell'assemblea generale. Questa autorizzazione deve essere espressa e precisare l'oggetto della controversia, le parti coinvolte e la natura delle richieste.
Nel caso di specie, la delibera dell'assemblea generale menzionava solo « gli intervenienti nell'atto di costruire ». L'ex amministratore, in quanto gestore, non rientra in questa categoria. La Corte di cassazione ricorda che l'autorizzazione non può essere interpretata estensivamente: l'amministratore non può decidere da solo di citare in giudizio una persona non prevista dal voto dei condòmini. È una questione di protezione dei condòmini: sono loro a decidere, non l'amministratore.
Attenzione però: questa decisione non vieta di citare in giudizio un ex amministratore. Richiede semplicemente che l'assemblea generale abbia votato una delibera specifica a tal fine. Se i condòmini vogliono perseguire l'ex amministratore per errore di gestione, devono dirlo chiaramente nell'ordine del giorno e votare un'autorizzazione distinta.
Quello che pochi sanno è che lo stesso principio si applica a qualsiasi azione legale: l'autorizzazione deve essere precisa. Una delibera troppo vaga (« autorizzazione ad agire contro tutti i responsabili ») rischia di essere dichiarata nulla, perché non consente ai condòmini di valutare la portata del loro voto. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui gli amministratori hanno dovuto pagare danni per aver intentato azioni non autorizzate.
In sostanza, la Corte di cassazione conferma qui una giurisprudenza costante: l'amministratore è un mandatario, può agire solo nei limiti del mandato conferito dall'assemblea generale. È una garanzia per i condòmini, ma anche un vincolo: bisogna essere molto precisi nella redazione delle delibere.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il condòmino: Se il vostro condominio vuole agire in giudizio, assicuratevi che l'ordine del giorno dell'assemblea generale menzioni chiaramente le persone coinvolte. Ad esempio: « Azione contro il promotore, l'architetto e l'impresa di muratura per vizi riscontrati nella relazione peritale del sig. Dupont ». E soprattutto, se sospettate l'ex amministratore di errore, esigete una delibera separata.
Per l'amministratore (professionista o volontario): Dovete rispettare scrupolosamente l
