Decisione di riferimento: cc • N° 89-18.021 • 1992-05-15 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Nogent-sur-Seine e ricevete una citazione in giudizio dal vostro condominio. Siete convocati davanti al tribunale per una storia di lavori non autorizzati o spese non pagate. Ma una domanda vi assilla: l'amministratore è stato effettivamente autorizzato dall'assemblea a intraprendere questa azione?
È la domanda che si pone ogni condomino citato. E la risposta non è semplice: il difetto di autorizzazione dell'amministratore può far annullare l'intera procedura, ma non tutti possono contestare tale autorizzazione.
La Corte di Cassazione, con una sentenza del 15 maggio 1992 (n. 89-18.021), ha stabilito: se l'amministratore agisce senza essere stato autorizzato dall'assemblea, si tratta di un'irregolarità di fondo che qualsiasi convenuto (il condomino attaccato, ma anche un terzo) può sollevare. Ma la contestazione della regolarità della decisione di autorizzazione stessa è riservata ai soli condomini che hanno votato contro o che erano assenti. Analisi.
I fatti: una storia come ce ne sono ogni giorno
Il signor Dupont, proprietario di un appartamento a Bar-sur-Seine, è in conflitto con il suo condominio riguardo a lavori privati che ha eseguito senza autorizzazione. L'amministratore, Me Martin, decide di citare in giudizio il signor Dupont per ottenere il ripristino delle parti comuni. Ma il signor Dupont contesta la procedura: secondo lui, l'amministratore non è stato autorizzato dall'assemblea a intraprendere questa azione.
La causa arriva davanti al tribunale di grande istanza di Troyes. L'amministratore produce una delibera assembleare che lo autorizza ad agire. Ma il signor Dupont sostiene che tale delibera è irregolare: il voto non è stato raggiunto con la maggioranza richiesta e alcuni condomini non sono stati convocati regolarmente. L'amministratore replica che solo un condomino dissenziente o assente può contestare la validità dell'assemblea e che il signor Dupont, che ha votato a favore, non è legittimato.
Il tribunale dà ragione all'amministratore: l'azione è dichiarata ricevibile. Il signor Dupont fa appello, ma la corte d'appello di Reims conferma. Egli ricorre quindi in Cassazione. La Corte di Cassazione deve decidere: chi può contestare il difetto di autorizzazione dell'amministratore? E chi può contestare la regolarità dell'autorizzazione stessa?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione distingue due situazioni ben diverse. Innanzitutto, il difetto di autorizzazione dell'amministratore: se l'amministratore intraprende un'azione legale senza essere stato autorizzato dall'assemblea, si tratta di un'irregolarità di fondo (cioè un vizio grave che riguarda la validità stessa dell'azione). Questa irregolarità può essere invocata da qualsiasi convenuto nell'azione, sia esso condomino o meno. È logico: se l'amministratore non ha il potere di agire, l'azione è nulla e chiunque può farlo constatare.
In secondo luogo, la contestazione della regolarità della decisione di autorizzazione stessa (ad esempio, un'irregolarità nella convocazione, nel voto o nel quorum): questa è riservata ai condomini che hanno votato contro (i dissenzienti) o che erano assenti o assenti ingiustificati. Perché? Perché questi condomini non hanno accettato la decisione. Al contrario, un condomino che ha votato a favore non può poi contestare la decisione che ha approvato. È il principio dell'estoppel (non si può contraddire a danno altrui).
Nel caso di specie, il signor Dupont aveva votato a favore della delibera che autorizzava l'azione. Non poteva quindi contestarne la regolarità. La Corte di Cassazione respinge il suo ricorso. Ma precisa bene che se l'amministratore non avesse avuto alcuna autorizzazione, il signor Dupont avrebbe potuto sollevarlo.
Quello che pochi sanno è che questa distinzione è stata ripresa dalla legge del 10 luglio 1965 sulla proprietà condominiale (articolo 55): l'amministratore non può agire in giudizio senza autorizzazione dell'assemblea, salvo per le azioni conservative (come un sequestro conservativo) o le azioni per il recupero delle spese. Ma anche in questi casi, l'amministratore deve informare il consiglio di condominio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete un condomino citato dal vostro condominio, verificate innanzitutto se l'amministratore è stato autorizzato da una decisione assembleare. In caso contrario, potete sollevare l'irregolarità di fondo davanti al tribunale e l'azione potrà essere annullata. Potete farlo anche se siete un terzo (ad esempio, un inquilino o un vicino). Ma attenzione: se siete condomino e avete votato a favore di tale autorizzazione, non potrete contestarne la regolarità.
Facciamo un esempio concreto: a Bar-sur-Seine, un amministratore cita un condomino per spese non pagate. L'assemblea ha autorizzato l'azione, ma la convocazione non è stata inviata nei termini legali. Solo i condomini assenti o dissenzienti possono contestare tale irregolarità. Se eravate presenti e avete votato a favore, non potrete lamentarvi.
Per i professionisti immobiliari (agenti, notai, amministratori), questa decisione ricorda l'importanza di verificare i poteri dell'amministratore prima di intraprendere un'azione. Una semplice omissione può portare all'annullamento dell'intera procedura, con spese a carico del condominio (e quindi dei condomini).
Se vi trovate in questa situazione, dovete: 1) chiedere all'amministratore copia della decisione assembleare che autorizza l'azione; 2) verificare le condizioni di voto (maggioranza, quorum); 3) se siete dissenzienti o assenti, contestare l'irregolarità nei termini di legge.
