参考判决： cc • N° 05-19.709 • 2006-11-22 • 查看判决 →
想象一下：您是维尔帕里西（Villeparisis）一套新建公寓的业主。外墙出现裂缝，渗水损坏了公共区域。业主大会投票决定对建筑商提起诉讼。但新管理人出于好意，决定同时起诉前任管理人管理不善。问题在于：所投票的授权并不涵盖这一诉讼。结果如何？对前任管理人的诉讼被宣告不可受理。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2006年11月22日判决（编号05-19.709）中所裁定的。
这一判决对每位业主提出了一个关键问题：业主大会在诉讼方面可以决定什么？尤其是，授予管理人的授权有哪些限制？
简言之，该判决提醒：诉讼授权必须明确，不能扩展到未提及的人员或事实。换句话说，管理人不能自行扩大业主大会决定的诉讼范围。这是一个重要的教训，可避免不必要的诉讼费用和失望。
事实：一件日常发生的事
位于维尔帕里西（塞纳-马恩省）的一处共有物业出现建筑问题：影响公共区域的施工缺陷。业主大会于2000年1月15日召开，投票通过一项决议，授权管理人对“建筑行为参与者”（即开发商、建筑师、施工企业）提起诉讼，并依据专家报告要求赔偿。专家将24%的缺陷归责于某些建筑商。
当时在任的管理人提起了诉讼。但在此期间，任命了新管理人。后者认为前任管理人在管理中存在过失（尤其是程序跟进不力），决定将诉讼扩大至前任管理人。因此，他以职业民事责任为由传唤了前任管理人。
前任管理人提出异议：他主张业主大会投票的授权仅针对建筑商，而非管理人。莫城（Meaux）大审法院（tribunal de grande instance）在此问题上支持了他：对前任管理人的诉讼不可受理。业主工会提出上诉，但巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）维持了原判。原因何在？因为授权仅限于“建筑行为参与者”，而前任管理人不具备此资格。他并未参与建筑，仅在交付后管理共有物业。
业主工会随后向最高法院提起上诉，但最高法院驳回了上诉。最高法院认为上诉法院正确适用了法律：业主大会授予的授权必须严格解释。由于决议中未提及前任管理人，对其提起的诉讼不可受理。
法院的推理——解析
最高法院依据1967年3月17日法令第55条（现编入1965年7月10日法律第18条），该条规定工会的任何诉讼必须经业主大会决议授权。该授权必须明确，并指明争议标的、针对方和请求性质。
在本案中，业主大会决议仅提及“建筑行为参与者”。前任管理人作为管理者，不属于此类。最高法院提醒，授权不得扩大解释：管理人不能单独决定起诉业主表决未涉及的人。这是对业主的保护：由业主决定，而非管理人。
但注意：该判决并不禁止起诉前任管理人。它仅要求业主大会为此专门投票通过一项决议。如果业主要追究前任管理人的管理过失，他们必须在议程中明确说明，并投票通过一项单独的授权。
鲜为人知的是，同一原则适用于任何诉讼：授权必须明确。过于模糊的决议（例如“授权对所有责任人提起诉讼”）可能被宣告无效，因为它无法让业主衡量其投票的影响。在我的实践中，我曾遇到过管理人因提起未经授权的诉讼而被判支付损害赔偿金的案件。
简言之，最高法院在此确认了一贯的判例：管理人是代理人，只能在业主大会授权的范围内行事。这对业主是一种保障，但也是一种约束：在起草决议时必须非常精确。
对您的实际影响
对业主： 如果您的工会要提起诉讼，请确保业主大会的议程明确提及针对方。例如：“针对开发商、建筑师和砌筑公司就杜邦先生专家报告中确认的缺陷提起诉讼”。特别是，如果您怀疑前任管理人有过失，要求单独投票决议。
对管理人（职业或志愿）： 您必须严格遵守授权。如果超越授权，您将承担个人责任。举例：在托尔西（Torcy），一工会因诉讼不可受理而支付了15,000欧元的诉讼费用。该管理人被判个人偿还该笔款项。
对出租业主： 如果您既是共有人又是另一物业的承租人，请注意承租人的规则不同：承租人无需投票决定工会的诉讼。但作为共有人，您在投票时必须保持警惕。
对单元购买者： 在购买前，了解正在进行的诉讼。检查授权是否已正确投票。如果诉讼启动不当，可能被驳回，共有人需重新开始，并承担额外费用。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草精确的决议： 在业主大会上，议程应确切指明被诉方（姓名、身份）、争议标的（缺陷、过失）和法律依据（十年责任、合同责任）。例如：“授权管理人依据《法国民法典》第1792条，就所发现的渗水问题对X公司（建筑商）提起责任诉讼”。
- 为每项诉讼分别投票： 如果您想起诉多人（建筑商、管理人、建筑师），请按类别投票决议。避免笼统的决议。
- 在投票前咨询律师： 专业人士可帮助您起草决议并检查其有效性。费用（几百欧元）与不可受理诉讼的费用相比微不足道。
- 保存业主大会会议记录： 它们是授权的证据。如果诉讼被质疑，您可以证明管理人已按照授权行事。
深入探讨：相关判例与演变
本判决符合最高法院的一贯立场。例如，在2002年10月3日的判决（编号00-22.123）中，最高法院已判定诉讼授权必须“特别且明确”。同样，2004年5月12日的判决（编号02-18.674）明确决议应指明诉讼性质和对方当事人。
自2006年以来，判例在此点上未发生变化。法院仍然严格：授权中的任何不明确都会导致诉讼不可受理。这意味着业主在投票时必须格外谨慎。
然而，最近的一项演变涉及管理人未经授权提起的诉讼，如果业主大会事后追认，是否可以补救。最高法院在2020年6月4日的判决（编号18-26.058）中予以认可，但前提是追认必须在法官就不可受理性做出裁决之前进行。这是一个安全阀，但最好避免依赖它。
常见问题
- 如果业主大会已投票通过过于模糊的授权，该怎么办？ 您可以召集新的业主大会，投票通过更精确的决议。如果诉讼已提起，要求管理人申请暂停诉讼，以便补正。
- 我能否未经业主大会投票就对前任管理人提起诉讼？ 不能，因为工会未经授权不具备诉讼资格。您必须通过投票。但如果前任管理人存在个人过失（如挪用资金），每位共有人可依据《法国民法典》第1240条单独起诉。
- 对建筑商或管理人提起诉讼的时效？ 对建筑商，十年责任诉讼应在工程接收后10年内提起。对管理人，合同责任诉讼的时效为自损害发现之日起5年。
- 共有物业诉讼的费用是多少？ 实体诉讼的律师费约为3,000至10,000欧元，外加专家费（通常为5,000至15,000欧元）。不可受理可能代价高昂：您将损失投入的时间和金钱。
- 管理人能否未经授权提起紧急诉讼？ 可以，针对紧急和保全措施（例如排除危险）。但对于实体诉讼，授权是必要的。
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