共有人团体：能否为您的专有部分采取行动？

想象一下：您在科唐坦地区的布里克贝克拥有一套公寓。自您的楼房建成十年来，每年冬天您的客厅都会出现水渗漏。您已通知物业经理，物业经理代表共有人团体向法院起诉建筑商。您松了一口气，以为您的个人问题会通过同一诉讼得到解决。但上诉法院却宣布您的诉讼不可受理，因为您的诉讼已超过时效。这怎么可能？共有人团体难道没有权力也维护您的个人利益吗？

这个对任何共有人都至关重要的问题，已由法国最高法院在1985年12月10日的一项判决中解决。高等法院明确设定了界限：共有人团体可以为维护与楼房相关的权利提起诉讼，但仅限于集体利益，而不是涉及专有部分的个人损害。换句话说，您的个人渗漏问题不属于共有人团体的诉讼范围，除非它影响到所有共有人。

尽管这项判决已有近四十年历史，但它仍然是共有产权法中的绝对参考。在几乎所有共有人试图依赖共有人团体的诉讼以避免时效的纠纷中，它都被引用。那么，如果您处于这种情况该怎么办？如何保护您的权利？这就是我们将要讨论的，并附有瓦洛涅等地具体案例。

事实：每天都在发生的故事

案件始于布里克贝克一栋楼房的建造。交付后几年，出现了问题：公共区域出现裂缝，以及几个私人公寓的渗漏和密封缺陷。共有人团体经全体大会授权，向大审法院起诉建筑商（建筑师、承包商）要求赔偿。诉讼在十年保修期（自工程验收之日起十年）内提起。

但诉讼拖延了。几名共有人，包括布里克贝克的所有者X先生和瓦洛涅的所有者Y女士，决定自愿介入诉讼，要求赔偿他们的个人损害：浴室损坏、瓷砖开裂等。问题在于：他们的介入发生在十年期限届满之后。为了规避时效，他们援引共有人团体的诉讼：既然共有人团体在期限内起诉，这中断了所有人的时效，包括专有部分。

上诉法院支持了他们。法院认为，共有人团体的诉讼同时涉及公共部分和专有部分，中断了所有共有人的时效。但建筑商向最高法院上诉。最高法院撤销了判决：它提醒，共有人团体只有为维护集体利益才有资格提起诉讼。由于专有部分的损害仅涉及个别共有人，共有人团体的诉讼并未中断他们个人的时效。结果：共有人的介入因超过时效而不予受理。

法院的推理——详细解析

最高法院依据1965年7月10日法律（共有产权法）第15条。该条规定，共有人团体有权为维护与楼房相关的权利提起诉讼。但注意：该诉讼只能针对共有人的集体利益，即涉及整个楼房的利益。个人利益，如专有部分内的损害，由每个共有人个人负责。

简而言之，共有人团体如同集体的代表：它可以维护屋顶、外墙、楼梯，但不能维护您的瓷砖或漏水的水龙头。对于后者，您必须亲自行动。法院还明确指出，共有人团体的诉讼要惠及个别共有人，损害必须是集体的，即可能以相同方式影响所有共有人（例如，普遍影响所有住房的施工缺陷）。

这一推理在判例中是一致的。它基于公共部分（管理是集体的）和专有部分（每个所有者独自掌控）之间的根本区别。最高法院在其他判决中也有机会重申这一点，例如1991年3月27日的判决（n° 89-19.911），其中它判定共有人团体只有在获得特别授权的情况下才能代表共有人行事。

但那么，如果共有人团体仍然将专有部分纳入其诉讼，会发生什么？法院回答：这不会中断个别共有人的时效，因为共有人团体在这一点上无资格行事。换句话说，共有人团体的诉讼在专有部分无效，因此对时效没有影响。

这对您实际意味着什么

如果您是共有人，这一决定具有非常实际的影响。假设您住在瓦洛涅，一栋建于2015年的共有产权楼。2023年，您发现客厅出现裂缝。您通知物业经理，物业经理就公共部分的缺陷起诉建筑商。您以为您被覆盖了。但如果您没有在十年期限内自行介入，您的个人诉讼将超过时效。

对于出租业主来说，这更为关键：如果您的租户在其住房中遭受损害（例如，漏水），应由您起诉建筑商，而不是共有人团体。而且您必须在十年或两年保修期内根据缺陷性质采取行动。

对于购房者，请仔细检查共有人团体的诉讼是否涵盖您单元的瑕疵。如果没有，且期限即将届满，您必须以自己的名义行动。一个建议：购买时，询问卖方是否有正在进行的诉讼，以及这些诉讼是否也涉及专有部分。在我的实践中，我遇到过一些共有人因依赖共有人团体的诉讼而失去赔偿权利的案件。

最后，对于房地产专业人士（经纪人、公证人），必须系统地向客户解释这一判例。仅仅转介给物业经理是不够的。必须提醒他们有必要就专有部分的损害亲自采取行动。

避免此类纠纷的四点建议

• 在期限内行动：一旦发现您的单元有缺陷，立即咨询律师以核实适用的期限（十年保修期：自验收起10年；两年保修期：2年）。不要依赖共有人团体的诉讼。
• 获得特别授权：如果您希望共有人团体为您的专有部分行动，请在全体大会上投票通过具体授权，或向物业经理出具书面授权。这可以避免任何歧义。
• 自愿介入：如果共有人团体已提起诉讼，但您的损害是个人的，请在期限届满前请求介入诉讼。您的律师将帮助您起草自愿介入的诉状。
• 记录一切：保留所有信件、照片、报价单。证明缺陷及其日期至关重要。如果您以书面形式通知了物业经理，请保留副本。这可以证明您及时采取了行动。

深入：相关判例与演变

1985年的这一判决已多次得到确认。例如，最高法院在1991年3月27日的判决（n° 89-19.911）中明确指出，共有人团体未经特别授权不得就专有部分行动。更近期，2019年9月12日的判决（n° 18-21.178）重申，共有人团体就同时影响公共部分和专有部分的缺陷提起诉讼，仅中断公共部分的时效，除非专有部分与公共部分不可分割（例如，作为专有单元屋顶的公共露台）。

因此，法院的趋势非常明确：它们保护集体与个人的区分。这意味着，未来共有人必须特别警惕。一种可能的演变是法律澄清何种情况下的损害被视为集体性（例如，普遍的建筑缺陷）。但目前，判例仍然严格。

实际操作：该怎么做

如果您在专有部分发现缺陷，请遵循以下清单：

1. 识别缺陷的性质及其出现日期。
2. 核实适用的时效期限（十年或两年保修期）。
3. 咨询专门从事房地产法的律师。
4. 如果共有人团体已采取行动，核实诉讼是否涵盖您的单元。如果是，自愿介入。如果不是，自行提起诉讼。
5. 不要等待：一旦期限届满，您将失去所有赔偿权利。

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