Referenzentscheidung: cc • Nr. 93-10.883 • 1995-03-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie wohnen in einem ruhigen Gebäude an den Ufern des Tarn in Montauban. Seit einigen Monaten empfängt Ihr Nachbar über Ihnen jeden Sonntag etwa zwanzig Personen zu Gebeten und Gesängen. Der Lärm ist erträglich, das Kommen und Gehen diskret. Doch die Gemeinschaftsordnung (der Vertrag, der das Zusammenleben regelt) bestimmt, dass in den Etagen keine „industrielle oder gewerbliche“ Tätigkeit erlaubt ist. Darf Ihr Nachbar weitermachen? Diese Frage ist häufiger, als man denkt, und wurde bereits vom höchsten französischen Gericht, dem Kassationsgerichtshof, entschieden.
Im März 1995 mussten die Richter in einem Fall zwischen Wohnungseigentümern eines Gebäudes in Aix-en-Provence entscheiden, ob eine religiöse und kulturelle Tätigkeit in einer Sondereigentumseinheit (einer Wohnung) ausgeübt werden darf, obwohl eine Klausel Gewerbe und Industrie verbietet. Die Gemeinschaftsordnung schwieg zu religiösen Zusammenkünften. Also Verbot oder nicht? Die Antwort der Richter ist differenziert: Es kommt auf die Beeinträchtigungen und die Zweckbestimmung des Gebäudes (die Art und den vorgesehenen Nutzung des Gebäudes) an.
Diese fast dreißig Jahre alte Entscheidung ist nach wie vor aktuell. Sie erinnert daran, dass die Gemeinschaftsordnung kein absolutes Gesetz ist: Sie wird im Lichte der Tatsachen ausgelegt, und die Richter können eine Tätigkeit erlauben, die nicht ausdrücklich verboten ist, sofern sie den Gebrauch der anderen Eigentümer nicht stört. Eigentümer, Mieter oder Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften in Moissac, Montauban und anderswo, hier ist, was Sie wissen sollten.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
1991 kauft Herr X eine Einheit (Wohnung) in einem Gebäude in Aix-en-Provence. Er richtet dort einen religiösen und kulturellen Verein ein, organisiert Treffen, Gebete und Vorträge. Schnell beschweren sich die anderen Eigentümer: Lärm, häufiges Kommen und Gehen, Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Sie verklagen Herrn X auf Unterlassung dieser Tätigkeit mit der Begründung, die Gemeinschaftsordnung verbiete „industrielle Produktion oder die Ausübung eines Gewerbes in den Etagen“. Ihrer Ansicht nach stelle diese Tätigkeit eine Zweckänderung (eine andere Nutzung als für die Einheit vorgesehen) dar und verstoße gegen die Zweckbestimmung des Gebäudes (den Zweck, für den das Gebäude errichtet wurde).
Herr X verteidigt sich damit, dass er weder Gewerbe noch Industrie betreibe: Er übe religiöse und kulturelle Aktivitäten ohne Gewinnerzielungsabsicht aus. Zudem verbiete die Gemeinschaftsordnung diese Aktivitäten nicht ausdrücklich. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gibt ihm 1992 recht: Es erlaubt die Fortsetzung der Aktivitäten und stellt fest, dass sie „keine über das zuvor bestehende Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen“ verursachen und „nicht störender sind als die von der Gemeinschaftsordnung erlaubten“. Die unzufriedenen Eigentümer legen Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde am 8. März 1995 zurück. Er bestätigt die Argumentation der Berufungsrichter: Da die Gemeinschaftsordnung nur Gewerbe und Industrie verbietet und religiöse Aktivitäten nicht in diese Kategorien fallen, sind sie erlaubt, sofern sie die Zweckbestimmung des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Die Richter hatten festgestellt, dass das Gebäude für Wohnzwecke und nicht näher bezeichnete Aktivitäten bestimmt war und die Beeinträchtigungen begrenzt waren. Dem Eigentümer der Einheit 138 konnte daher kein Verbot auferlegt werden, das die Gemeinschaftsordnung nicht vorsah.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits liegt in der Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Dieses Dokument, das in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft obligatorisch ist, legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer fest. Es kann die in den Einheiten erlaubten Tätigkeiten einschränken, aber diese Einschränkungen müssen klar und präzise sein. Im vorliegenden Fall verbot die Gemeinschaftsordnung „industrielle Produktion oder die Ausübung eines Gewerbes in den Etagen“. Nichts weiter. Die Richter sahen diese Klausel daher als eng auszulegen an (man kann sie nicht auf nicht genannte Tätigkeiten ausdehnen).
Aber Vorsicht: Die Gemeinschaftsordnung kann nicht alles. Es gibt einen allgemeinen Grundsatz im Wohnungseigentumsrecht: Jeder Eigentümer muss seine Einheit so nutzen, dass er die anderen nicht schädigt (Rechtsmissbrauch, Artikel 1240 des Code civil, der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Selbst wenn eine Tätigkeit durch die Gemeinschaftsordnung erlaubt ist, kann sie verboten werden, wenn sie eine anormale Nachbarschaftsstörung verursacht (übermäßiger Lärm, Gerüche, ständiges Kommen und Gehen).
In diesem Fall prüfte das Berufungsgericht, ob die religiösen Aktivitäten Beeinträchtigungen verursachten, die über das in einem Wohngebäude übliche Maß hinausgingen (Schritte, Gespräche, Türenschlagen). Es stellte auch fest, dass andere Einheiten des Gebäudes für ähnliche Aktivitäten genutzt wurden (Vereinstreffen, Kurse). Daher änderte die Tätigkeit von Herrn X die Zweckbestimmung des Gebäudes nicht, d. h. seine kollektive vorgesehene Nutzung (Hauptwohnsitz mit Nebentätigkeiten).
Was nur wenige wissen, ist, dass die
