Agent immobilier non payé après une vente avortée : que dit la loi ?

Vous êtes propriétaire à Plan-de-Cuques, vous avez signé un mandat exclusif de recherche avec une agence immobilière pour vendre votre maison. L'agent vous présente un acheteur, vous signez un compromis de vente, mais l'acheteur n'obtient pas son prêt. La vente tombe à l'eau. Quelques semaines plus tard, vous recevez une facture de l'agent immobilier : il réclame sa commission, comme si la vente avait eu lieu. Est-ce légal ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année dans les Bouches-du-Rhône et ailleurs. La réponse est non, et la Cour de cassation l'a rappelé avec force dans un arrêt du 27 novembre 2013 (n° 12-13.897). L'affaire concernait un propriétaire de Gemenos qui, après avoir signé un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention de prêt, a vu l'opération échouer. L'agent immobilier a alors tenté d'obtenir sa commission en se fondant sur une clause du mandat qui prévoyait le paiement de la rémunération même en cas de refus de l'acquéreur.

Mais qu'a dit la plus haute juridiction ? Que cette clause était nulle, car contraire à l'article 6-1, alinéa 3, de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. undefined l'agent immobilier n'a droit à aucune commission avant que la vente soit effectivement conclue et constatée dans un acte authentique. Et si la condition suspensive n'est pas réalisée, la vente n'est pas conclue. Point final.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'une villa à Gemenos, confie en 2008 un mandat exclusif de recherche à une agence immobilière pour vendre son bien au prix de 350 000 €. L'agent trouve rapidement un acquéreur, M. Y. Les deux parties signent un compromis de vente le 20 octobre 2008. Ce compromis est conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Hélas, la banque refuse le crédit, et la vente ne se réalise pas.

L'agent immobilier, estimant avoir accompli sa mission, réclame sa commission de 21 000 € (6 % du prix). Il s'appuie sur une clause du mandat qui stipule que « le mandant s'oblige à ratifier l'acquisition présentée par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat, sous peine d'avoir à payer, en cas de refus, une somme égale au montant de la rémunération convenue comme si la vente avait été conclue ». undefined, selon l'agent, même si la vente échoue, le propriétaire doit payer la commission.

Le propriétaire refuse de payer. L'agent l'assigne en justice. Le tribunal de grande instance de Marseille lui donne raison en première instance, condamnant le propriétaire à payer la commission. Ce dernier interjette appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence infirme le jugement et déboute l'agent. L'agent se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette son pourvoi et confirme l'arrêt d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation se fonde sur l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée. Ce texte dispose qu'« aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ».

En quoi cela s'applique-t-il ici ? La vente n'a pas été « effectivement conclue » puisque la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas été réalisée. Le compromis de vente n'est pas un acte définitif : il n'engage les parties que sous réserve de la réalisation de la condition. Si la condition fait défaut, le compromis est caduc, et il n'y a pas de vente. Par conséquent, l'agent n'a droit à aucune rémunération.

La clause litigieuse prévoyait le paiement de la commission même en cas de non-réalisation de la vente, sauf faute du mandant. Les juges ont estimé qu'une telle clause était contraire à la loi Hoguet, car elle obligeait le mandant à conclure la vente ou à payer la commission, même en l'absence de faute de sa part. En effet, l'acquéreur n'avait pas obtenu son prêt, ce qui est un aléa indépendant de la volonté du propriétaire.

Ce que la Cour de cassation précise : peu importe que le mandant ait signé un compromis de vente. Ce compromis n'est pas la vente définitive. L'agent ne peut pas se prévaloir d'une clause qui contourne la règle légale en faisant comme si la vente était conclue. Cette jurisprudence est constante et confirme une interprétation protectrice du consommateur.

undefined, la loi Hoguet est une loi d'ordre public : on ne peut pas y déroger par contrat. Toute clause qui aurait pour effet de faire payer l'agent avant la vente effective est réputée non écrite. Ce principe a été réaffirmé à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 19 novembre 1996 (n° 94-21.281).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires vendeurs : vous ne pouvez pas être contraint de payer la commission de l'agent si la vente échoue, sauf si vous êtes à l'origine de l'échec (par exemple si vous refusez abusivement de signer l'acte authentique). Si l'acquéreur n'obtient pas son prêt, vous n'êtes pas responsable. L'agent ne peut pas vous réclamer un sou.

Pour les acquéreurs : si vous signez un compromis sous condition suspensive d'obtention de prêt et que vous êtes refusé, vous n'êtes pas tenu de payer la commission de l'agent, même si le mandat contient une clause contraire. Attention toutefois : vous devez avoir fait toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt (déposer des demandes auprès de plusieurs banques, etc.). Si vous n'avez pas agi de bonne foi, vous pourriez être tenu pour responsable.

Pour les agents immobiliers : cette décision vous rappelle que vous ne pouvez pas vous faire rémunérer tant que la vente n'est pas définitivement conclue. Si vous incluez une clause de « commission perdue » dans vos mandats, elle sera nulle. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des agents tentaient de faire pression sur les vendeurs en invoquant cette clause. La Cour de cassation est très claire : c'est interdit.

Exemple chiffré : à Gemenos, une villa vendue 450 000 € avec une commission de 5 % (22 500 €). Si la vente échoue par défaut de prêt de l'acquéreur, le propriétaire ne doit rien à l'agent. Il peut même exiger le remboursement d'éventuels frais d'avance (comme les frais de diagnostic) si le mandat le prévoit.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la clause de commission dans votre mandat : avant de signer un mandat exclusif, lisez attentivement les conditions de paiement. Si une clause prévoit le versement de la commission même en cas d'échec de la vente, demandez sa suppression. Si l'agent refuse, changez d'agence.
• Exigez un mandat conforme à la loi Hoguet : le mandat doit comporter la mention expresse que « aucune somme d'argent n'est due à l'agent immobilier avant la conclusion effective de la vente ». Si cette mention est absente, le mandat peut être nul.
• Conservez toutes les preuves de vos démarches de prêt : si vous êtes acquéreur, gardez les courriers de refus de prêt, les attestations de dépôt de dossier, etc. En cas de litige, cela prouvera votre bonne foi.
• En cas de litige, ne payez pas sous la pression : si l'agent vous réclame une commission après une vente avortée, ne cédez pas. Répondez par écrit en rappelant la loi Hoguet et la jurisprudence. Si l'agent persiste, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts dans le même sens. Notamment, un arrêt du 19 novembre 1996 (n° 94-21.281) avait déjà jugé que la clause imposant le paiement de la commission en cas de non-réalisation de la vente, même sans faute du mandant, était contraire à l'article 6-1 de la loi Hoguet. Plus récemment, un arrêt du 11 décembre 2019 (n° 18-23.550) a confirmé que l'agent ne peut pas se prévaloir d'une clause pénale pour contourner cette interdiction.

La tendance des tribunaux est donc très protectrice des consommateurs. Les juges considèrent que la loi Hoguet est d'ordre public et que toute clause qui en contredit l'esprit est nulle. Cela signifie que les agents immobiliers doivent assumer le risque de l'échec de la vente, ce qui les incite à mieux vérifier la solvabilité des acquéreurs.

Pour l'avenir, la question de la rémunération des agents en cas de vente avortée reste un sujet sensible. Certaines propositions de réforme envisagent d'assouplir la règle, mais à ce jour, la jurisprudence reste ferme. Si vous êtes confronté à une telle situation, sachez que les tribunaux vous donneront raison.

Points clés à retenir

• Ai-je l'obligation de payer la commission si la vente échoue par défaut de prêt de l'acquéreur ? Non, la loi Hoguet interdit à l'agent de percevoir une rémunération avant la conclusion effective de la vente. La condition suspensive non réalisée empêche cette conclusion.
• Que faire si l'agent me réclame quand même la commission ? Ne payez pas. Répondez par lettre recommandée en rappelant l'article 6-1 de la loi Hoguet et l'arrêt de la Cour de cassation. Si l'agent vous assigne, vous avez de fortes chances de gagner.
• Puis-je être tenu responsable si l'acquéreur ne fait pas les démarches de prêt ? Oui, si vous êtes l'acquéreur et que vous n'avez pas fait les diligences nécessaires (dépôt de dossier, suivi), vous pourriez être condamné à payer la commission. Mais si vous avez agi de bonne foi et que le prêt vous a été refusé, vous êtes protégé.
• Quels délais pour agir en justice ? Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la date à laquelle la commission est réclamée. Si l'agent vous envoie une facture, vous avez 5 ans pour contester.

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