交易失败后未获得报酬的房产中介：法律怎么说？

您是 Plan-de-Cuques 的业主，您与一家房产中介签订了独家委托协议（mandat exclusif）出售您的房屋。中介为您找到一位买家，您签署了初步协议（compromis de vente），但买家未能获得贷款。交易告吹。几周后，您收到中介的账单：他要求支付佣金，就像交易成功一样。这合法吗？

每年，在 Bouches-du-Rhône 省及其他地方，成百上千的业主都会提出这个问题。答案是否定的，最高法院在2013年11月27日第12-13.897号判决中明确重申了这一点。该案涉及 Gemenos 的一位业主，在签署了以贷款为先决条件的初步协议后，交易失败。中介试图依据委托协议中的一项条款要求佣金，该条款规定即使买家拒绝，也要支付报酬。

但最高司法机构怎么说？该条款无效，因为它违反了1970年1月2日《霍盖法》（loi Hoguet）第6-1条第3款。简言之，在交易实际完成并形成公证文书（acte authentique）之前，中介无权获得任何佣金。如果先决条件未实现，则交易未完成。到此为止。

事实：一个每天都可能发生的故事

X先生是 Gemenos 一栋别墅的业主，于2008年与一家房产中介签订了独家委托协议，以35万欧元的价格出售其房产。中介很快找到了买家Y先生。双方于2008年10月20日签署了初步协议。该协议以买方获得贷款为先决条件。不幸的是，银行拒绝了贷款，交易未能实现。

中介认为自己已完成任务，要求支付2.1万欧元佣金（房价的6%）。他依据委托协议中的一项条款，该条款规定：“委托方有义务按照委托协议的价格、费用和条件批准中介提出的交易，否则在拒绝的情况下，应支付相当于约定报酬的金额，如同交易已完成。”也就是说，根据中介的说法，即使交易失败，业主也必须支付佣金。

业主拒绝付款。中介将其告上法庭。马赛大审法院（tribunal de grande instance de Marseille）一审判决中介胜诉，责令业主支付佣金。业主提出上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）推翻了一审判决，驳回了中介的请求。中介向最高法院提起上诉。最高法院驳回上诉，维持上诉法院的判决。

法院的推理——详细解析

最高法院依据1970年1月2日第70-9号法律（即《霍盖法》，经修订）第6-1条第3款。该条款规定：“在受托中介已收到书面委托的交易实际完成并形成包含双方承诺的单一文件之前，不得以任何名义向中介支付任何款项。”

这如何适用于本案？交易并未“实际完成”，因为贷款先决条件未实现。初步协议不是最终文件：它仅在条件达成的前提下约束双方。如果条件未满足，协议失效，交易不成立。因此，中介无权获得任何报酬。

争议条款规定，即使交易未完成，也要支付佣金，除非委托方有过错。法官认为，该条款违反了《霍盖法》，因为它迫使委托方要么完成交易，要么支付佣金，即使委托方并无过错。事实上，买方未能获得贷款，这是业主无法控制的风险。

最高法院明确指出：无论委托方是否签署了初步协议，该协议都不是最终交易。中介不能利用规避法律规则的条款，假装交易已完成。这一判例是稳定的，并确认了对消费者的保护性解释。

换句话说，《霍盖法》是公共秩序法（loi d'ordre public）：不能通过合同规避。任何旨在使中介在交易实际完成前获得报酬的条款均被视为未写入。这一原则在多次判决中得到重申，特别是1996年11月19日第94-21.281号判决。

这对您意味着什么——具体而言

对于卖方业主：如果交易失败，您不能被强制支付中介佣金，除非您是失败的根源（例如，您无理拒绝签署公证文书）。如果买方未能获得贷款，您不承担责任。中介不能向您索要一分钱。

对于买方：如果您签署了以贷款为先决条件的初步协议，而贷款被拒绝，您无需支付中介佣金，即使委托协议中有相反条款。但请注意：您必须已采取所有必要步骤申请贷款（向多家银行提交申请等）。如果您没有善意行事，您可能需要承担责任。

对于房产中介：该判决提醒您，在交易最终完成之前，您不能获得报酬。如果您在委托协议中加入“佣金损失”条款，该条款将无效。在我的实践中，我遇到过中介试图援引该条款向卖方施压的案件。最高法院非常明确：这是禁止的。

数字示例：在 Gemenos，一栋别墅售价45万欧元，佣金5%（2.25万欧元）。如果交易因买方贷款失败而告吹，业主无需向中介支付任何费用。如果委托协议有此规定，业主甚至可以要求退还预付费用（如诊断费）。

避免此类纠纷的四个建议

• 检查委托协议中的佣金条款：在签署独家委托协议前，仔细阅读付款条件。如果条款规定即使交易失败也要支付佣金，要求删除。如果中介拒绝，更换中介。
• 要求委托协议符合《霍盖法》：委托协议必须明确注明：“在交易实际完成之前，不得向中介支付任何款项。”如果缺少此声明，委托协议可能无效。
• 保留所有贷款申请证明：如果您是买方，请保留贷款拒绝信、申请提交证明等。在发生纠纷时，这能证明您的善意。
• 如遇纠纷，不要迫于压力付款：如果中介在交易失败后要求佣金，不要屈服。通过书面回复，援引《霍盖法》和判例。如果中介坚持，咨询专门从事房地产法的律师。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院已作出多项类似判决。特别是，1996年11月19日第94-21.281号判决已裁定，即使委托方无过错，规定在交易未完成时支付佣金的条款违反了《霍盖法》第6-1条。最近，2019年12月11日第18-23.550号判决确认，中介不能利用惩罚条款规避此禁令。

因此，法院的趋势是对消费者非常保护。法官认为《霍盖法》是公共秩序法，任何与其精神相悖的条款均无效。这意味着房产中介必须承担交易失败的风险，这促使他们更好地核实买方的偿付能力。

未来，交易失败时中介报酬的问题仍是一个敏感话题。一些改革提案考虑放宽规则，但截至目前，判例仍然坚定。如果您遇到这种情况，请知道法院会支持您。

要点总结

• 如果交易因买方贷款失败而告吹，我是否有义务支付佣金？ 没有。《霍盖法》禁止中介在交易实际完成前收取报酬。未实现的先决条件阻止了交易的完成。
• 如果中介仍然要求佣金，我该怎么办？ 不要付款。通过挂号信回复，援引《霍盖法》第6-1条和最高法院的判决。如果中介起诉您，您胜诉的可能性很大。
• 如果买方未努力申请贷款，我是否要负责？ 如果您是买方，且未采取必要步骤（提交申请、跟进），您可能被责令支付佣金。但如果您善意行事且贷款被拒，您受到保护。
• 提起诉讼的时效是多久？ 诉讼时效为5年，自要求支付佣金之日起计算。如果中介向您发送账单，您有5年时间提出异议。

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