Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 18-24.381 • 2019-12-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihr Haus in Aubigny-sur-Nère seit mehreren Monaten. Der Immobilienmakler präsentiert Ihnen endlich einen Käufer, der Vorvertrag ist unterschrieben. Nur dass der Käufer am Tag der Unterzeichnung beim Notar nicht zahlen kann. Sie haben bereits Ihre neue Wohnung reserviert, alles ist blockiert. Was ist passiert? Hat der Makler seine Aufgabe nicht erfüllt?
Diese Situation, die Tausende von Eigentümern jedes Jahr erleben, hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 11. Dezember 2019 entschieden. Die zentrale Frage: Muss der Immobilienmakler überprüfen, ob der Käufer wirklich die Mittel zum Kauf hat? Und wenn sich dieser als zahlungsunfähig erweist, wer zahlt den Schaden?
Die Antwort ist klar: Ja, der Makler hat eine Pflicht zur Überprüfung der Zahlungsfähigkeit des Käufers. Tut er dies nicht oder berät er den Verkäufer nicht über die Sicherung (wie eine Vertragsstrafe oder eine Kaution), kann er haftbar gemacht werden. Vollständige Analyse dieser Entscheidung, die die Spielregeln für Immobilienprofis und ihre Kunden ändert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Hauses in Aubigny-sur-Nère, erteilt am 30. August 2014 einem Immobilienbüro einen Verkaufsauftrag. Der Makler findet schnell einen Käufer: Der Vorvertrag wird bereits am 22. September 2014 unterzeichnet. Bis dahin läuft alles gut. Aber am Tag der notariellen Beurkundung erscheint der Käufer nicht. Oder besser gesagt, er erscheint … ohne die erforderlichen Mittel. Er ist zahlungsunfähig – er hat einfach nicht die Mittel zum Kauf.
Der wütende Verkäufer verklagt den Immobilienmakler. Sein Argument: Der Makler hat die Zahlungsfähigkeit des Käufers nicht überprüft, bevor er den Vorvertrag unterschreiben ließ. Er hätte ihn warnen und ihm raten müssen, Sicherheiten zu verlangen (z. B. eine erhebliche Kaution oder eine abschreckende Vertragsstrafe). Der Makler verteidigt sich damit, dass der Verkauf schnell ging und der Verkäufer es eilig hatte. Aber das Berufungsgericht von Bourges und dann der Kassationsgerichtshof sehen das anders.
Der Fall ging bis zum höchsten Gericht, das die Haftung des Maklers bestätigte. Für die Richter muss der Immobilienfachmann, der bei der Abfassung des Vorvertrags mitwirkt, sicherstellen, dass der Käufer zahlen kann. Dies ist eine vertragliche Pflicht (die sich aus dem Maklervertrag ergibt) gegenüber seinem Kunden, dem Verkäufer.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ In klarer Sprache: Wenn Sie jemandem durch Ihre Fahrlässigkeit einen Schaden zufügen, müssen Sie ihn entschädigen.
Hier hatte der Immobilienmakler einen Auftrag (Vertrag, durch den der Verkäufer ihm den Verkauf anvertraut). Dieser Auftrag beinhaltet eine verstärkte Sorgfaltspflicht: Der Makler muss alles tun, um den Verkauf erfolgreich abzuschließen, aber auch die Interessen seines Kunden schützen. Indem er einen Käufer präsentierte, ohne dessen finanzielle Leistungsfähigkeit zu überprüfen, hat er seine Beratungspflicht (Pflicht, den Kunden über Risiken zu informieren und zu warnen) verletzt.
Die Richter stellen klar, dass der Makler, wenn er bei der Abfassung des Vorvertrags mitwirkt, sich nicht darauf beschränken kann, die Parteien zusammenzubringen. Er muss dem Verkäufer gegebenenfalls raten, Sicherheiten zu verlangen (wie eine Vertragsstrafe – eine bei Nichterfüllung fällige Summe – oder eine beim Notar hinterlegte Kaution). Tut er dies nicht, haftet er vertraglich (Haftung wegen Nichterfüllung eines Vertrags).
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Immobilienfachleute sind keine bloßen Vermittler. Ihre Beratungspflicht ist weitreichend, insbesondere wenn sie an der Abfassung von Urkunden mitwirken. Achtung: Gilt diese Pflicht auch, wenn der Verkäufer ein erfahrener Fachmann ist (z. B. ein Bauträger)? Das Urteil sagt dazu nichts, aber der Trend geht zu einem verstärkten Schutz des nicht professionellen Verkäufers.
Was das für Sie konkret ändert
Für verkaufende Eigentümer: Sie können nun von Ihrem Makler verlangen, dass er die Zahlungsfähigkeit des Käufers überprüft. Tut er dies nicht und scheitert der Verkauf, können Sie Schadensersatz verlangen. Beispiel: In Vierzon erhielt ein Verkäufer, dessen Verkauf nach sechsmonatiger Wartezeit platzte, 15.000 € Entschädigung für immaterielle und finanzielle Schäden (Notarkosten, Verlust der Chance, an einen anderen zu verkaufen).
Für Käufer: Diese Entscheidung betrifft Sie nicht direkt, aber seien Sie sich bewusst, dass der Makler Sie nach Einkommensnachweisen oder einer Kreditzusage fragen kann. Nehmen Sie es nicht übel: Es dient dem Schutz des Verkäufers. Wenn Sie gefälschte Dokumente vorlegen, riskieren Sie eine Strafverfolgung wegen Urkundenfälschung.
Für Immobilienmakler: Ihre Haftung beginnt, sobald Sie einen Vorvertrag verfassen oder daran mitwirken. Sie müssen vom Käufer verlangen: einen Wohnsitznachweis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, einen Steuerbescheid und vor allem eine Kreditbestätigung oder einen Finanzierungsplan. Hat der Käufer keinen Kredit, raten Sie dem Verkäufer, eine aufschiebende Bedingung der Kreditaufnahme (Bedingung, die den Verkauf aufhebt, wenn der Kredit nicht gewährt wird) und eine Kaution von mindestens 5 bis 10 % des Preises zu vereinbaren.
Für Notare: Auch sie haben eine Beratungspflicht, aber das Urteil r
