Entscheidungsreferenz: cc • N° 88-15.020 • 1990-06-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Grundstück in Tarnos, in den Landes, mit dem Traum, dort Ihr Traumhaus zu bauen. Sie unterschreiben beim Notar, das Projekt ist klar, jeder weiß, dass Sie bauen wollen. Aber wenige Tage nach dem Kaufvertrag stellen Sie fest, dass das Grundstück nicht baureif ist. Was tun? Wer ist schuld? Der Kassationshof hat entschieden: Der Notar als Urkundsperson hat eine Pflicht, die Erwerber aufzuklären, selbst wenn sie bereits von einem negativen Bauvorbescheid erfahren hatten. Ein richtungsweisendes Urteil, das alle Notare an ihre Aufklärungspflicht erinnert.
Doch was ändert das genau für Sie als Eigentümer, Erwerber oder Immobilienfachmann? Diese Entscheidung von 1990 bleibt ein absoluter Referenzpunkt in Sachen Notarhaftung. Sie stellt einen einfachen Grundsatz auf: Der Notar kann sich nicht darauf beschränken, den Verkauf zu beurkunden. Er muss prüfen, ob das Geschäft rechtlich tragfähig ist, und vor allem muss er die Parteien über jedes Hindernis informieren, das ihr Projekt gefährden würde. Mit anderen Worten: Wenn Sie ein Grundstück zum Bauen kaufen, muss der Notar sicherstellen, dass es baureif ist. Tut er das nicht, haftet er.
Noch heute wird diese Rechtsprechung in Dutzenden von Streitfällen pro Jahr angeführt, insbesondere im Südwesten, wo baureife Grundstücke selten und teuer sind. Wie sollten Sie also reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind? Und vor allem, wie können Sie es vermeiden? Das werden wir nun sehen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1983 möchte das Ehepaar Roux, ein Privatpaar, ein Baugrundstück in den Landes erwerben. Sie verlieben sich in ein Grundstück in Tarnos, einer Gemeinde im Aufschwung. Der Verkäufer, ein Landwirt, verspricht ihnen, dass das Grundstück baureif ist. Ein Notar wird beauftragt, den Kaufvertrag zu erstellen. Im Vertrag wird festgehalten, dass das Grundstück zum Bau eines Wohnhauses bestimmt ist. Die Eheleute Roux sind zuversichtlich: Sie haben einen Notar, einen Rechtsprofi, der die Situation prüfen wird.
Doch noch vor Vertragsunterzeichnung hatte ein von den Erwerbern beauftragter Geometer einen Bauvorbescheid beantragt. Dieser Bescheid, ausgestellt am 5. Dezember 1983, besagte, dass das Grundstück nicht baureif sei. Aber die Eheleute Roux verstehen die Tragweite dieses Dokuments nicht: Sie denken, es handele sich um eine reine Verwaltungsformalität. Der Notar seinerseits hat selbst keinen Bauvorbescheid eingeholt. Er verlässt sich auf die Aussagen des Verkäufers. Der Vertrag wird unterzeichnet, der Preis bezahlt.
Einige Monate später beantragen die Eheleute Roux eine Baugenehmigung. Ablehnung! Das Grundstück ist als landwirtschaftliche Zone eingestuft, nicht baureif. Eine Katastrophe: Sie haben ein Grundstück gekauft, das ihr Haus nicht aufnehmen kann. Sie verklagen daraufhin den Notar und werfen ihm vor, sie nicht über die fehlende Baureife informiert zu haben. Der Verkäufer war verschwunden oder zahlungsunfähig. Der Notar ist daher der einzige Ansprechpartner.
Vor dem Tribunal de grande instance verteidigt sich der Notar: Er argumentiert, die Eheleute Roux hätten vor dem Verkauf durch den Geometer Kenntnis vom negativen Bauvorbescheid gehabt. Also seien sie informiert gewesen. Der Fehler des Notars stehe in keinem Kausalzusammenhang mit dem Schaden. Doch die Richter folgen ihm nicht. Der Fall geht bis zum Kassationshof, der am 12. Juni 1990 sein Urteil fällt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof musste eine präzise Frage beantworten: Kann der Notar von seiner Haftung befreit werden, wenn der Erwerber bereits auf anderem Wege Kenntnis von dem Mangel hatte? Konkret: Entlastet die Tatsache, dass die Roux von der fehlenden Baureife wussten (durch den Bauvorbescheid), den Notar?
Der Hof antwortet: Nein, und dies ist ein grundlegendes Urteil. Er erinnert daran, dass der Notar als Urkundsperson eine Pflicht zur Aufklärung der Parteien hat. Er muss nicht nur die rechtliche Situation des Grundstücks prüfen, sondern auch sicherstellen, dass der Vertrag dem von den Erwerbern verfolgten Zweck entspricht. Hier sah der Vertrag vor, dass das Grundstück zum Bau eines Hauses bestimmt war. Der Notar konnte daher nicht ignorieren, dass dieser Zweck unerreichbar war. Er hätte die Erstellung des Vertrags verweigern oder zumindest die Erwerber über die Unwirksamkeit des Verkaufs in Bezug auf ihr Projekt warnen müssen.
Der Hof geht noch weiter: Selbst wenn die Erwerber vor dem Vertrag Kenntnis vom negativen Bauvorbescheid hatten, entlastet dies den Notar nicht. Warum? Weil der Notar ein Rechtsprofi ist und die Erwerber Laien sind. Was nur wenige wissen: Die Aufklärungspflicht des Notars ist verstärkt: Er muss nicht nur die Information geben, sondern auch sicherstellen, dass sie verstanden wird. Die Eheleute Roux, einfache Privatleute, konnten die Konsequenzen eines negativen Bauvorbescheids möglicherweise nicht abschätzen. Der Notar hingegen musste sie ihnen klar erklären.
Die Grundlage
