Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-19.692 • 2015-06-17 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vorvertrag für ein Haus in Saint-Junien unterschrieben. Der Verkäufer versichert Ihnen, dass alles in Ordnung sei, aber er hat die berühmte Konformitätsbescheinigung nicht. Der Notar verfasst die Urkunde mit dem Hinweis, dass Sie informiert sind und den Verkäufer von der Beschaffung befreien. Sie unterschreiben vertrauensvoll. Einige Monate später verweigert Ihnen die Gemeinde eine Baugenehmigung für einen Anbau: Das bestehende Gebäude ist nicht konform. Was tun? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Dutzende von Käufern. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 17. Juni 2015 gibt eine klare Antwort: Der Notar, der sich mit einer Verzichtsklausel begnügt, ohne die Risiken zu erläutern, verletzt seine Beratungspflicht. Und das kann ihn teuer zu stehen kommen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Guéret, verkauft sein Haus an Herrn Y. Der Kaufvertrag stellt fest, dass der Käufer über das Fehlen der Konformitätsbescheinigung informiert ist und den Verkäufer von deren Beschaffung befreit. Herr Y unterschreibt. Später stellt er jedoch fest, dass das Haus nicht angemeldete Arbeiten aufweist und die Gemeinde sich weigert, eine rückwirkende Konformitätsbescheinigung auszustellen. Ergebnis: Herr Y kann die Immobilie nicht zu guten Bedingungen verkaufen, und seine Bank verweigert ihm ein Darlehen für den Kauf einer anderen Immobilie. Er verklagt den Notar auf Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance von Limoges weist die Klage ab, da die Verzichtsklausel klar sei. Das Berufungsgericht von Limoges hebt das Urteil jedoch auf: Der Notar habe den Käufer nicht ausreichend über die Folgen informiert. Der Notar legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof bestätigt das Berufungsurteil: Der Notar hat seine Beratungspflicht verletzt.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt, dass jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, denjenigen, der durch sein Verschulden den Schaden verursacht hat, zur Wiedergutmachung verpflichtet. Kurz gesagt: Wenn ein Fachmann einen Fehler macht, muss er das Opfer entschädigen. Hier ist der Notar ein öffentlicher Amtsträger, der einer verstärkten Beratungspflicht unterliegt. Er muss die Parteien über die Tragweite der von ihm beurkundeten Rechtsgeschäfte aufklären. Im vorliegenden Fall reicht die Verzichtsklausel nicht aus. Die Richter sind der Ansicht, dass aus den Bestimmungen der notariellen Urkunde nicht hervorgeht, dass der Käufer klar über die Auswirkungen einer Verweigerung der Konformitätsbescheinigung und das Risiko, das er zu tragen hat, informiert wurde. Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Notar kann sich nicht hinter einer Standardklausel verstecken, um seiner Haftung zu entgehen. Er muss seine Information an die konkrete Situation anpassen. Die Argumente des Notars (der Käufer sei gewarnt gewesen, er habe verzichtet) haben das Gericht nicht überzeugt, da ein Verzicht nur dann wirksam ist, wenn er in Kenntnis der Sachlage erfolgt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Käufer sind: Unterschreiben Sie niemals einen Kaufvertrag, ohne dass der Notar Ihnen schriftlich die Risiken des Fehlens einer Konformitätsbescheinigung erläutert hat (Unmöglichkeit des Verkaufs, Darlehensverweigerung, Abrissverpflichtung...). Wenn der Notar sich mit einer Standardklausel begnügt, können Sie seine Haftung geltend machen. Beispiel aus Guéret: Ein Käufer erhielt 25.000 € Schadensersatz, nachdem er unvorhergesehene Sanierungsarbeiten durchführen musste. Wenn Sie Verkäufer sind: Wissen Sie, dass der Verzicht Sie nicht vollständig schützt. Der Käufer kann sich wegen eines versteckten Mangels an Sie wenden, wenn die Mängel schwerwiegend waren. Es ist besser, die Situation vor dem Verkauf zu bereinigen. Wenn Sie Notar sind: Diese Entscheidung verpflichtet Sie, präzise Klauseln zu verfassen, die die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen im Detail darlegen. Ein einfacher Hinweis „Der Käufer erklärt, informiert zu sein“ reicht nicht mehr aus. Sie müssen nachweisen, dass die Information gegeben und verstanden wurde (z. B. durch einen spezifischen Absatz in der Urkunde oder ein unterschriebenes Anhangsdokument).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Fordern Sie vor der Unterzeichnung eine Informationsnotiz des Notars an: Bitten Sie ihn, ein separates Dokument zu verfassen, das die Folgen des Fehlens einer Konformitätsbescheinigung auflistet, und lassen Sie es von allen Parteien parap hieren.
- Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde: Konsultieren Sie vor dem Kauf die Bauabteilung, um zu erfahren, ob Arbeiten angemeldet wurden. Ein einfacher Anruf kann Ihnen jahrelange Verfahren ersparen.
- Akzeptieren Sie niemals einen Verzicht ohne Erklärung: Wenn der Notar sagt „das ist eine übliche Klausel“, bestehen Sie darauf, dass er Ihnen die Risiken im Detail erläutert. Lehnt er ab, wechseln Sie den Notar.
- Bewahren Sie alle schriftlichen Korrespondenzen auf: E-Mails, Briefe, Notizen. Im Streitfall beweisen sie, was gesagt wurde oder nicht.
Vertiefung: einschlägige Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung reiht sich in eine Reihe von Urteilen ein, die die Haftung der Notare verschärfen. Beispielsweise hatte der Kassationsgerichtshof bereits in einem Urteil vom 4. November 2010 (Nr. 09-71.858) entschieden, dass der Notar den Käufer über die Risiken der Nichtkonformität eines Gebäudes informieren muss. In jüngerer Zeit geht der Trend zu einer „personalisierten und vollständigen“ Information, wie ein Urteil vom 13. Februar 2019 (Nr. 18-10.751) betont. Die Gerichte zögern nicht mehr, Notare zu verurteilen, die Standardklauseln ohne Anpassung verwenden. Für die Zukunft ist zu erwarten, dass die Richter eine echte Pädagogik in den Urkunden verlangen, mit konkreten Beispielen je nach Immobilientyp.
Checkliste vor dem Handeln
- Ich habe eine Urkunde mit einer Verzichtsklausel auf die Konformitätsbescheinigung unterschrieben
