Decisione di riferimento : cc • N° 78-10.502 • 1979-05-08 • Consulta la decisione →
Sei un commerciante a Millau, hai firmato una locazione commerciale per il tuo negozio e decidi di associarti. Per mettere la tua attività in una società, apporti il tuo diritto al godimento del locale a questa società in costituzione. Niente di più naturale, pensi. Tuttavia, questo atto può essere qualificato come cessione della locazione, il che risveglia una clausola spesso dimenticata: quella che richiede l'accordo preventivo del proprietario. Senza questo accordo, rischi la risoluzione della locazione e lo sfratto. Com'è possibile?
Questa domanda, centinaia di commercianti se la pongono ogni anno, in particolare a Rodez dove il tribunale del commercio vede regolarmente controversie di questo tipo. La Corte di cassazione ha risposto chiaramente in una sentenza dell'8 maggio 1979: l'apporto del diritto al godimento del locale a una società in costituzione costituisce una cessione, anche se non c'è prezzo. Il locatore può quindi esigere di essere chiamato all'atto, e se non lo è stato, chiedere la risoluzione della locazione.
Questa decisione, sebbene resa più di quarant'anni fa, è ancora applicata. Ha conseguenze concrete sia per i proprietari che per i conduttori. Allora, cosa devi sapere per evitare una tale trappola? Segui la guida.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. Tetard è conduttore di una locazione commerciale concessa dall'Office Parisien Immobilier (il locatore). Nel 1974, decide di creare una società, « Les Mimosas », per gestire il suo fondo di commercio. Apporta a questa società in costituzione il suo diritto al godimento del locale. Lo statuto è firmato il 23 aprile 1974. La società è iscritta al registro delle imprese poche settimane dopo. Il Sig. Tetard non chiede l'accordo del locatore. Pensa, come molti, che l'apporto a una società non sia una cessione.
Il locatore scopre l'operazione e cita in giudizio il Sig. Tetard per la risoluzione della locazione per cessione non autorizzata. Il tribunale di grande istanza di Parigi dà ragione al locatore. Il Sig. Tetard appella. La corte d'appello conferma: l'apporto del diritto al godimento del locale costituisce una cessione, e la mancata chiamata del locatore all'atto giustifica la risoluzione. La causa arriva fino alla Corte di cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, il Sig. Tetard tenta un ultimo argomento: la società era in costituzione al momento dell'apporto, quindi non c'era cessione a titolo oneroso. La Corte respinge questo argomento: l'apporto è stato effettivamente realizzato, la società è stata iscritta, e lo spossessamento dell'apportatore è proprio una cessione. Poco importa che la società non esistesse ancora al momento dell'atto di apporto. La sentenza confermativa è cassata? No, il ricorso è respinto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento della Corte di cassazione si riassume in una frase: « l'apporto del diritto al godimento del locale a una società in costituzione comporta lo spossessamento dell'apportatore e costituisce una cessione che rende applicabile la clausola della locazione che prevede la chiamata del locatore all'atto ». Ma cosa significa concretamente? Il diritto al godimento del locale è un bene immateriale (un bene che non ha sostanza fisica, come un diritto) che il conduttore può cedere, salvo clausola contraria. L'apporto a una società, anche in costituzione, trasferisce la proprietà di questo diritto alla società. Il conduttore non ne è più titolare. È quindi una cessione, in senso giuridico.
La Corte si basa sull'articolo 1690 del Codice civile (che regola la cessione del credito) e sui principi generali del diritto delle società. Respinge l'argomento dell'apportatore che sosteneva che la società in costituzione non avendo personalità giuridica (la capacità giuridica di esistere come soggetto di diritto) al momento dell'apporto, non poteva esserci cessione. Ma la Corte ricorda che l'apporto è fatto sotto la condizione sospensiva dell'iscrizione (l'atto diventa definitivo una volta che la società è iscritta al registro delle imprese). Una volta iscritta, la società riprende l'apporto, e la cessione si considera avvenuta fin dall'origine.
Così, il locatore può avvalersi della clausola della locazione che richiede il suo accordo per qualsiasi cessione. Se il conduttore non lo ha informato e non ha ottenuto la sua autorizzazione, commette una violazione contrattuale (inadempimento dei propri obblighi). Il locatore può quindi chiedere la risoluzione della locazione e il risarcimento dei danni. La decisione è severa, ma logica: il locatore ha il diritto di scegliere il suo conduttore, e l'arrivo di una società, anche se controllata dall'ex conduttore, modifica la persona del conduttore.
Cosa cambia per te — concretamente
Per il proprietario locatore: questa decisione è un'arma potente. Se il tuo conduttore apporta il suo diritto al godimento del locale a una società senza il tuo accordo, puoi ottenere la risoluzione della locazione e recuperare i locali. A Rodez, un proprietario ha così recuperato un locale commerciale di 80 m² dopo che il conduttore aveva apportato la sua locazione a una SCI senza informarlo. Il tribunale ha pronunciato la risoluzione, condannando il conduttore a pagare un'indennità di occupazione di 1.500 € al mese fino alla sua partenza.
Per il conduttore (commerciante, artigiano): devi essere estremamente prudente. Se desideri apportare il tuo diritto al godimento del locale a una società, anche familiare, devi assolutamente chiedere l'accordo scritto del tuo locatore. Se la locazione contiene una clausola di gradimento (clausola che sottopone la cessione all'accordo del locatore), devi rispettarla. Altrimenti, rischi la risoluzione e lo sfratto. Inoltre, il locatore può esigere un aumento del canone o un diritto di entrata (indennità) in cambio del suo accordo. Negoziare prima, non dopo.
Per l'acquirente di un fondo di commercio: verifica che il diritto al godimento del locale sia stato regolarmente ceduto o
