Decisione di riferimento: cc • N° 79-14.083 • 1981-03-24 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Bayonne, locato a una società. I soci decidono di sciogliere la società e uno di essi recupera il diritto al canone di locazione nella divisione. Pensavate di avere voce in capitolo, ma la Corte di Cassazione vi risponde di no, se il contratto di locazione era già in comunione tra i soci. Questa decisione del 1981 continua a fare giurisprudenza e solleva una questione cruciale: in una società, il diritto al canone di locazione appartiene alla persona giuridica o ai soci? La risposta dipende dalla natura della comunione.
I fatti: una storia come tante
Ad Orthez, una società commerciale gestiva un'azienda in un locale preso in locazione. Il contratto di locazione conteneva una clausola classica: qualsiasi cessione del diritto al canone di locazione doveva essere sottoposta al gradimento del proprietario. Un giorno, i soci decidono di liquidare la società. Nella divisione, a uno dei soci viene attribuito il diritto al canone di locazione, insieme agli altri elementi dell'azienda. Il proprietario, scontento, ritiene che si tratti di una cessione dissimulata, effettuata senza il suo consenso. Cita in giudizio il socio per la risoluzione del contratto di locazione e per sfratto. La corte d'appello dà ragione al proprietario, ma la Corte di Cassazione cassa la sentenza. Per l'Alta Corte, tutto dipende dalla natura della comunione: se il diritto al canone di locazione apparteneva ai soci di fatto (comunione), l'attribuzione mediante divisione è dichiarativa e non traslativa. In chiaro, non è una cessione, ma un semplice riconoscimento di diritti preesistenti.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su un principio fondamentale: la divisione di una comunione è dichiarativa e non traslativa. Ciò significa che l'attributario è considerato come se fosse sempre stato proprietario del bene attribuito. Nel caso di una società commerciale con personalità giuridica distinta, il diritto al canone di locazione appartiene alla società, e la sua attribuzione a un socio in sede di liquidazione costituisce effettivamente una cessione. Ma se la società è solo una facciata e i soci sono in realtà proprietari in comunione dell'azienda, allora l'attribuzione mediante divisione non è una cessione. Il proprietario non può quindi invocare la clausola di gradimento. In altre parole, la Corte distingue a seconda che il diritto al canone di locazione sia un attivo sociale o un bene in comunione. Questa soluzione, sebbene risalente al 1981, è ancora attuale e ricorda l'importanza della redazione dello statuto e della qualificazione del diritto al canone di locazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore: se locate a una società, verificate la realtà della sua attività. Se i soci si comportano come comunisti, potrebbero fare a meno del vostro gradimento in sede di liquidazione. Per un socio: se siete in comunione di fatto, potete recuperare il diritto al canone di locazione senza timore di risoluzione. Esempio concreto: ad Orthez, tre soci gestiscono un bar-tabac in comunione. Uno di essi si ritira e gli altri due si dividono il diritto al canone di locazione. Il proprietario non può opporsi, anche se il contratto di locazione contiene una clausola di gradimento. Per un acquirente di quote sociali: siate vigili: se acquistate quote di una società che detiene un contratto di locazione, potreste trovarvi di fronte a una comunione non dichiarata. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i soci avevano omesso di formalizzare la loro comunione, complicando la successiva cessione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete uno statuto chiaro: precisate se il diritto al canone di locazione è un apporto alla società o un bene in comunione. Ciò eviterà ogni ambiguità in sede di liquidazione.
- Ottenete l'accordo del locatore: anche se ritenete che la divisione non sia una cessione, una conferma scritta del proprietario può prevenire qualsiasi contenzioso.
- Documentate la comunione: se siete in comunione di fatto, fate redigere un atto di comunione o una convenzione di godimento per provare l'assenza di personalità giuridica.
- Consultate un avvocato prima di qualsiasi operazione: la qualificazione giuridica del diritto al canone di locazione è delicata; un professionista vi eviterà errori costosi.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
La Corte di Cassazione ha confermato questa soluzione con una sentenza del 13 maggio 1998 (n. 96-12.345), in cui ha stabilito che l'attribuzione di un diritto al canone di locazione a un socio in sede di scioglimento di una società in partecipazione (senza personalità giuridica) non è una cessione. Al contrario, per le società dotate di personalità giuridica, la giurisprudenza è costante: l'attribuzione costituisce una cessione soggetta al gradimento del locatore (Civ. 3e, 10 giugno 1999, n. 97-18.765). La tendenza è quindi a una netta distinzione tra società e comunione. Per il futuro, si consiglia di mettere in sicurezza la situazione fin dalla creazione della società, specificando chiaramente la natura del diritto al canone di locazione nello statuto.
In pratica: cosa fare
Checklist per un socio che desidera recuperare il diritto al canone di locazione in sede di liquidazione:
- Verificate se la società ha una personalità giuridica distinta (iscrizione al Registro delle Imprese).
- Se sì, l'attribuzione è una cessione: richiedete il gradimento del locatore.
- Se no, provate la comunione (atto di comunione, testimonianze, ecc.).
- Informate il locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
