Décision de référence : cc • N° 17-11.439 • 2018-03-08 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 mars 2018 (n° 17-11.439), a tranché un litige opposant une SCI bailleresse à une société locataire. Les locaux commerciaux étaient devenus quasiment inutilisables en raison de dégradations, et le coût des réparations dépassait la valeur du bien. La bailleresse invoquait l'article 1722 du Code civil pour obtenir la résiliation de plein droit du bail.
Cet arrêt fait le point sur l'article 1722 du Code civil, un texte méconnu mais essentiel pour tout propriétaire ou locataire. Que dit la loi quand le logement loué est détruit ou rendu inhabitable ? La réponse est claire : le bail est résilié de plein droit. Mais attention, cette résiliation automatique n'est pas si simple à invoquer. Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Toulouse. Une société civile immobilière (SCI) donne en location des locaux à usage commercial à une société d'exploitation. Le bail est signé en 2012. Mais en 2014, la SCI bailleresse découvre que les locaux sont dans un état de dégradation avancée. Des infiltrations d'eau, des fissures, des problèmes d'électricité... Bref, le local est quasiment inutilisable.
Que fait la propriétaire ? Elle invoque l'article 1722 du Code civil et notifie à sa locataire, le 3 juin 2014, la résiliation de plein droit du bail. Elle estime que le bien est « détruit en totalité » parce que les travaux de remise en état coûtent plus cher que la valeur du local lui-même. La locataire, elle, conteste : pour elle, il n'y a pas destruction totale, donc pas de résiliation automatique. Elle assigne la bailleresse en justice pour faire annuler cette résiliation et obtenir des dommages-intérêts.
Le tribunal de première instance donne raison à la locataire. La bailleresse fait appel. La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 10 janvier 2017, confirme le jugement : elle estime que le local n'est pas détruit en totalité, car il peut être réparé. Mais la SCI ne se décourage pas et se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 mars 2018, casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel. Pourquoi ? Parce que les juges du fond n'avaient pas suffisamment examiné si l'impossibilité d'utiliser les lieux était absolue et définitive, ou si le coût des travaux excédait la valeur du bien.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation rappelle le principe posé par l'article 1722 du Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. » Un « cas fortuit », c'est un événement imprévisible et indépendant de la volonté des parties, comme une inondation, un incendie, ou un vice caché grave. Mais la Cour va plus loin. Elle précise que la destruction totale ne se limite pas à l'écroulement physique du bâtiment. Elle peut aussi résulter de deux situations :
- L'impossibilité absolue et définitive d'user du bien conformément à sa destination : par exemple, si un appartement devient totalement insalubre et inhabitable, même s'il tient encore debout.
- La nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien : si les réparations coûtent plus cher que ce que vaut le logement, on considère qu'il est économiquement détruit.
En clair, la Cour de cassation élargit la notion de destruction. Ce n'est pas seulement la pierre qui tombe, c'est aussi l'impossibilité d'utiliser le bien ou l'absence de rentabilité des réparations. Dans l'affaire de Toulouse, la cour d'appel avait simplement constaté que le local n'était pas détruit physiquement. Mais elle n'avait pas vérifié si le coût des travaux dépassait la valeur vénale (le prix de vente) du local. Or, les attestations d'agents immobiliers produites par la bailleresse montraient que la remise en état coûtait plus cher que la valeur du bien. La Cour de cassation estime donc que les juges du fond auraient dû examiner ce point. Autrement dit, si les travaux excèdent la valeur du bien, la destruction est juridiquement totale, même si les murs sont encore debout.
Attention toutefois : la charge de la preuve incombe à celui qui invoque la résiliation. C'est au propriétaire (ou au locataire, selon le cas) de démontrer que les conditions de l'article 1722 sont réunies. Il arrive que des propriétaires pensent pouvoir résilier le bail sans preuve solide et se retrouvent condamnés pour résiliation abusive.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur : cette décision vous donne un outil puissant pour sortir d'un bail quand le bien est gravement endommagé. Mais attention, vous devez prouver que l'impossibilité d'usage est absolue et définitive, ou que les travaux dépassent la valeur du bien. Par exemple, si votre appartement subit un incendie et que les devis de reconstruction s'élèvent à 120 000 € alors que le bien vaut 100 000 €, vous pouvez invoquer l'article 1722. Vous devez alors notifier la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les motifs et en joignant les justificatifs (devis, expertises). Le bail prend fin immédiatement, sans préavis. Mais attention : si le locataire conteste, c'est le juge qui décidera.
Si vous êtes locataire : cette décision vous protège aussi. Si le logement devient totalement inhabitable (par exemple, après une inondation qui détruit les cloisons et l'électricité), vous pouvez demander la résiliation du bail et cesser de payer les loyers. Mais vous devez prouver que l'impossibilité d'usage est absolue et définitive. Un simple dégât des eaux ne suffit pas. Par exemple, une fuite de gaz rendant l'appartement dangereux (plus de gaz, plus de chauffage, plus de cuisine) peut justifier une résiliation si le propriétaire refuse de faire les travaux.
Si vous êtes acquéreur ou copropriétaire : sachez que cette jurisprudence peut avoir un impact sur la valeur du bien. Un immeuble dont un lot est « économiquement détruit » peut voir sa valeur diminuer. En copropriété, si un lot devient inhabitable et que le copropriétaire ne peut plus payer ses charges, cela peut créer des tensions.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé avec photos. En cas de dégradation, vous aurez une preuve de l'état initial. Sans cela, il est difficile de prouver que le bien est devenu inhabitable.
- Souscrivez une assurance multirisque habitation adaptée. Vérifiez que votre contrat couvre les dégâts des eaux, incendies, et catastrophes naturelles. Une bonne assurance peut prendre en charge les travaux et éviter les litiges.
