Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 17-11.439 • 2018-03-08 • Entscheidung einsehen →
Der Kassationshof (Cour de cassation) hat in einem Urteil vom 8. März 2018 (Nr. 17-11.439) einen Rechtsstreit zwischen einer vermietenden SCI und einer Mieterin entschieden. Die Gewerberäume waren aufgrund von Beschädigungen nahezu unbrauchbar geworden, und die Reparaturkosten überstiegen den Wert der Sache. Die Vermieterin berief sich auf Artikel 1722 des Code civil, um die Auflösung des Mietvertrags von Rechts wegen zu erreichen.
Dieses Urteil beleuchtet Artikel 1722 des Code civil, eine wenig bekannte, aber für jeden Eigentümer oder Mieter wesentliche Vorschrift. Was sagt das Gesetz, wenn die gemietete Wohnung zerstört oder unbewohnbar wird? Die Antwort ist klar: Der Mietvertrag wird von Rechts wegen aufgelöst. Aber Vorsicht, diese automatische Auflösung ist nicht so einfach geltend zu machen. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Toulouse. Eine Immobiliengesellschaft (SCI) vermietet Gewerberäume an eine Betriebsgesellschaft. Der Mietvertrag wird 2012 unterzeichnet. Doch 2014 stellt die vermietende SCI fest, dass die Räume stark beschädigt sind. Wassereinbrüche, Risse, Elektroprobleme ... Kurz, die Räume sind nahezu unbrauchbar.
Was tut die Eigentümerin? Sie beruft sich auf Artikel 1722 des Code civil und teilt ihrer Mieterin am 3. Juni 2014 die Auflösung des Mietvertrags von Rechts wegen mit. Sie ist der Ansicht, dass die Sache „vollständig zerstört“ sei, weil die Sanierungskosten den Wert der Räume selbst übersteigen. Die Mieterin widerspricht: Für sie liegt keine vollständige Zerstörung vor, also keine automatische Auflösung. Sie verklagt die Vermieterin, um diese Auflösung für nichtig erklären zu lassen und Schadensersatz zu erhalten.
Das erstinstanzliche Gericht gibt der Mieterin recht. Die Vermieterin legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Toulouse bestätigt in einem Urteil vom 10. Januar 2017 das erstinstanzliche Urteil: Es stellt fest, dass die Räume nicht vollständig zerstört seien, da sie repariert werden könnten. Doch die SCI gibt nicht auf und legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 8. März 2018 das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an ein anderes Berufungsgericht. Warum? Weil die Tatsachenrichter nicht ausreichend geprüft hatten, ob die Nutzungsunmöglichkeit absolut und endgültig war oder ob die Reparaturkosten den Wert der Sache überstiegen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof erinnert an den Grundsatz des Artikels 1722 des Code civil: „Wenn während der Mietdauer die gemietete Sache durch Zufall vollständig zerstört wird, wird der Mietvertrag von Rechts wegen aufgelöst.“ Ein „Zufall“ ist ein unvorhersehbares, vom Willen der Parteien unabhängiges Ereignis wie eine Überschwemmung, ein Brand oder ein schwerer versteckter Mangel. Doch der Kassationshof geht weiter. Er stellt klar, dass die vollständige Zerstörung nicht auf den physischen Einsturz des Gebäudes beschränkt ist. Sie kann auch aus zwei Situationen resultieren:
- Die absolute und endgültige Unmöglichkeit, die Sache bestimmungsgemäß zu nutzen: zum Beispiel, wenn eine Wohnung völlig ungesund und unbewohnbar wird, auch wenn sie noch steht.
- Die Notwendigkeit von Reparaturen, deren Kosten den Wert der Sache übersteigen: Wenn die Reparaturen mehr kosten, als die Wohnung wert ist, gilt sie als wirtschaftlich zerstört.
Kurz gesagt, der Kassationshof erweitert den Begriff der Zerstörung. Es geht nicht nur um einstürzende Steine, sondern auch um die Unmöglichkeit der Nutzung oder die Unwirtschaftlichkeit von Reparaturen. Im Fall von Toulouse hatte das Berufungsgericht lediglich festgestellt, dass die Räume nicht physisch zerstört waren. Es hatte aber nicht geprüft, ob die Reparaturkosten den Verkehrswert (Verkaufspreis) der Räume überstiegen. Dabei zeigten die von der Vermieterin vorgelegten Bescheinigungen von Immobilienmaklern, dass die Sanierung mehr kostete als der Wert der Sache. Der Kassationshof ist daher der Ansicht, dass die Tatsachenrichter diesen Punkt hätten prüfen müssen. Mit anderen Worten: Wenn die Reparaturen den Wert der Sache übersteigen, ist die Zerstörung rechtlich vollständig, auch wenn die Wände noch stehen.
Achtung jedoch: Die Beweislast liegt bei demjenigen, der die Auflösung geltend macht. Der Eigentümer (oder Mieter, je nach Fall) muss nachweisen, dass die Voraussetzungen des Artikels 1722 erfüllt sind. Es kommt vor, dass Eigentümer glauben, den Mietvertrag ohne solide Beweise auflösen zu können, und dann wegen missbräuchlicher Auflösung verurteilt werden.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer sind: Diese Entscheidung gibt Ihnen ein wirksames Instrument, um aus einem Mietvertrag auszusteigen, wenn die Sache schwer beschädigt ist. Aber Vorsicht, Sie müssen nachweisen, dass die Nutzungsunmöglichkeit absolut und endgültig ist oder dass die Reparaturen den Wert der Sache übersteigen. Wenn Ihre Wohnung beispielsweise einen Brand erleidet und die Wiederherstellungskosten 120.000 € betragen, während die Wohnung 100.000 € wert ist, können Sie sich auf Artikel 1722 berufen. Sie müssen die Auflösung dann per Einschreiben mit Rückschein mitteilen, die Gründe angeben und Belege (Kostenvoranschläge, Gutachten) beifügen. Der Mietvertrag endet sofort, ohne Kündigungsfrist. Aber Vorsicht: Wenn der Mieter widerspricht, entscheidet der Richter.
Wenn Sie Mieter sind: Diese Entscheidung schützt auch Sie. Wenn die Wohnung völlig unbewohnbar wird (z. B. nach einer Überschwemmung, die Trennwände und Elektrik zerstört), können Sie die Auflösung des Mietvertrags verlangen und die Zahlung der Miete einstellen. Sie müssen aber nachweisen, dass die Nutzungsunmöglichkeit absolut und endgültig ist. Ein einfacher Wasserschaden reicht nicht aus.
