Decisione di riferimento : cc • N° 17-11.439 • 2018-03-08 • Consulta la decisione →
La Corte di cassazione, con una sentenza dell'8 marzo 2018 (n° 17-11.439), ha risolto una controversia tra una SCI locatrice e una società conduttrice. I locali commerciali erano diventati quasi inutilizzabili a causa di deterioramenti e il costo delle riparazioni superava il valore del bene. La locatrice invocava l'articolo 1722 del Codice civile per ottenere la risoluzione di diritto del contratto di locazione.
Questa sentenza fa il punto sull'articolo 1722 del Codice civile, un testo poco conosciuto ma essenziale per ogni proprietario o conduttore. Cosa dice la legge quando l'alloggio locato viene distrutto o reso inabitabile? La risposta è chiara: il contratto di locazione è risolto di diritto. Ma attenzione, questa risoluzione automatica non è così semplice da invocare. Analisi.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia a Tolosa. Una società civile immobiliare (SCI) concede in locazione locali ad uso commerciale a una società di gestione. Il contratto è stipulato nel 2012. Ma nel 2014, la SCI locatrice scopre che i locali sono in uno stato di degrado avanzato. Infiltrazioni d'acqua, crepe, problemi elettrici... Insomma, il locale è quasi inutilizzabile.
Cosa fa la proprietaria? Invoca l'articolo 1722 del Codice civile e notifica alla sua conduttrice, il 3 giugno 2014, la risoluzione di diritto del contratto. Ritiene che il bene sia « distrutto in totalità » perché i lavori di ripristino costano più del valore del locale stesso. La conduttrice contesta: per lei non c'è distruzione totale, quindi nessuna risoluzione automatica. Cita in giudizio la locatrice per far annullare tale risoluzione e ottenere un risarcimento danni.
Il tribunale di primo grado dà ragione alla conduttrice. La locatrice fa appello. La corte d'appello di Tolosa, con sentenza del 10 gennaio 2017, conferma la decisione: ritiene che il locale non sia distrutto in totalità, poiché può essere riparato. Ma la SCI non si arretisce e ricorre in cassazione. La Corte di cassazione, con la sentenza dell'8 marzo 2018, cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte d'appello. Perché? Perché i giudici di merito non avevano sufficientemente esaminato se l'impossibilità di utilizzare i locali fosse assoluta e definitiva, o se il costo dei lavori eccedesse il valore del bene.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione richiama il principio sancito dall'articolo 1722 del Codice civile: « Se, durante la durata della locazione, la cosa locata viene distrutta in totalità per caso fortuito, il contratto è risolto di diritto. » Un « caso fortuito » è un evento imprevedibile e indipendente dalla volontà delle parti, come un'alluvione, un incendio o un vizio occulto grave. Ma la Corte va oltre. Precisando che la distruzione totale non si limita al crollo fisico dell'edificio. Può anche derivare da due situazioni:
- L'impossibilità assoluta e definitiva di utilizzare il bene conformemente alla sua destinazione: ad esempio, se un appartamento diventa totalmente insalubre e inabitabile, anche se è ancora in piedi.
- La necessità di effettuare lavori il cui costo eccede il valore del bene: se le riparazioni costano più del valore dell'alloggio, si considera che sia economicamente distrutto.
In sostanza, la Corte di cassazione amplia la nozione di distruzione. Non è solo la pietra che cade, ma anche l'impossibilità di utilizzare il bene o l'assenza di redditività delle riparazioni. Nel caso di Tolosa, la corte d'appello aveva semplicemente constatato che il locale non era fisicamente distrutto. Ma non aveva verificato se il costo dei lavori superasse il valore venale (prezzo di vendita) del locale. Ora, le attestazioni di agenti immobiliari prodotte dalla locatrice mostravano che il ripristino costava più del valore del bene. La Corte di cassazione ritiene quindi che i giudici di merito avrebbero dovuto esaminare questo punto. In altre parole, se i lavori eccedono il valore del bene, la distruzione è giuridicamente totale, anche se i muri sono ancora in piedi.
Attenzione però: l'onere della prova incombe a chi invoca la risoluzione. Spetta al proprietario (o al conduttore, a seconda dei casi) dimostrare che le condizioni dell'articolo 1722 sono soddisfatte. Capita che alcuni proprietari pensino di poter risolvere il contratto senza prove solide e si ritrovino condannati per risoluzione abusiva.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari locatori: questa decisione vi fornisce uno strumento potente per uscire da un contratto di locazione quando il bene è gravemente danneggiato. Ma attenzione, dovete provare che l'impossibilità d'uso è assoluta e definitiva, o che i lavori superano il valore del bene. Ad esempio, se il vostro appartamento subisce un incendio e i preventivi di ricostruzione ammontano a 120.000 € mentre il bene vale 100.000 €, potete invocare l'articolo 1722. Dovete quindi notificare la risoluzione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, specificando i motivi e allegando i giustificativi (preventivi, perizie). Il contratto termina immediatamente, senza preavviso. Ma attenzione: se il conduttore contesta, sarà il giudice a decidere.
Se siete conduttori: questa decisione vi protegge anche. Se l'alloggio diventa totalmente inabitabile (ad esempio, dopo un'alluvione che distrugge tramezzi e impianto elettrico), potete chiedere la risoluzione del contratto e smettere di pagare i canoni. Ma dovete provare che l'impossibilità d'uso è assoluta e definitiva. Un semplice danno da acqua non basta.
