参考判决： cc • N° 98-15.734 • 2000-03-29 • 查看判决 →
想象一下：您是位于罗讷河口省（Bouches-du-Rhône）热梅诺（Gemenos）的业主。您拥有一栋带小花园的平房。您让一位朋友或亲戚住在里面，没有书面租约。有一天，您发现他扩建了30平方米的房屋，铺设了露台，甚至翻新了屋顶。他现在要求您偿还所有这些工程的费用，将近50,000欧元。该怎么办？法律站在他那边吗？
这种情况比人们想象的更常见，法国最高法院（Cour de cassation）在2000年3月29日的一项判决（n° 98-15.734）中对此作出了裁定。法官们强调了一个关键点：《法国民法典》第555条第4款规定的“善意”概念并非对所有人都适用。只有根据所有权转移证书（例如买卖合同）占有财产且不知晓该证书瑕疵的人，才能主张这种善意。换句话说，即使是得到容忍的单纯占有人，也不能要求偿还其在未经业主正式同意的情况下进行的建造工程。
这一判决对业主来说是一件强大的武器。但请注意：它并不免除证明占有人非善意的责任。在本文中，我将剖析法官的推理，并为各位提供实用建议，以避免或处理此类纠纷，无论您是普朗德屈克（Plan-de-Cuques）的业主、马赛（Marseille）的租户还是房地产专业人士。
事实：每天都会发生的故事
热梅诺的业主M. X让几位第三人（朋友或亲戚，判决未明确关系）在没有书面租赁合同的情况下居住在其房屋内。这些占有人进行了扩建工程：增建一个房间、修改屋顶等。业主没有反对，甚至参与了一部分砌筑工程。他还申请并获得了必要的建筑许可证。总之，一切似乎都在友好相处中进行。
但有一天，情况恶化。占有人离开（或被驱逐？）并要求业主偿还用于扩建的材料和人工费用。业主拒绝。占有人向法院起诉。在一审中，他们胜诉：法院认为他们符合《法国民法典》第555条意义上的善意，因为业主参与了工程且从未反对。上诉法院维持了这一判决。业主向最高法院提起上诉。
在最高法院面前，问题很明确：既非业主也非承租人（bail）的占有人，能否被视为第555条第4款意义上的“善意”？最高法院回答不能，并撤销了上诉法院的判决。它提醒说，第555条的善意应参照《法国民法典》第550条理解，该条款针对的是根据所有权转移证书占有财产且不知晓证书瑕疵的人。而占有人没有任何证书。无论业主是否帮助或接受了工程，他们都不能要求偿还。
法院的推理——解析
要理解这一判决，首先需要阅读《法国民法典》第555条。该条款规定了在他人土地上进行的建造、种植和工程的处理。它区分了两种情况：
- 如果土地所有者要求拆除建造物，第三方建造者必须自费拆除。
- 如果土地所有者选择保留建造物，他必须向第三方偿还材料价值和人工费用（如果第三方是善意的），或者偿还土地增值部分（如果第三方是恶意的）。
但什么是“善意”？第555条第4款规定：“如果被驱逐的第三方非善意地进行种植、建造和工程，所有者可以要求拆除上述工程等。”换句话说，善意使第三方能够获得材料和人工费用的全额偿还，而恶意则仅使其有权获得增值（通常较低）。
在本案中，上诉法院认为占有人是善意的，因为业主参与了工程，获得了建筑许可证，且从未反对。但最高法院推翻了这一推理。它提醒说，第555条第4款使用的“善意”一词参照了《法国民法典》第550条，该条规定：“占有人在根据所有权转移证书占有财产且不知晓其瑕疵时，是善意的。”简言之，要成为第555条意义上的善意，必须占有土地并相信自己是业主，且基于一份被证明无效或不可对抗的文件（买卖、赠与）。而单纯占有人没有任何证书，不属于这种情况。
但请注意：这种解释对占有人来说很严厉。但它保护了业主免受滥用请求。很少有人知道，判例法在此问题上是一致的。在我的实践中，我遇到过一些案例，其中租户或朋友进行了重大工程，却被这一规则所阻。教训是：在没有书面明确协议的情况下，绝不要对不属于自己的财产进行投资。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租业主： 您让一位亲近的人住在您位于普朗德屈克（Plan-de-Cuques）的房屋内，没有租约。他建造了一个门廊。您可以拒绝偿还他，除非您有书面协议规定偿还。但请注意：如果您明确授权了工程并承诺付款，您可能会在合同上承担责任。第555条仅适用于业主未同意的情况。在本案中，最高法院判定，参与和不反对并不构成对偿还的同意。
对于租户或占有人： 您无租约居住在热梅诺的一栋房屋内。您想进行扩建工程？请注意，即使业主参与了，您也不能要求他偿还。如果您想获得偿还，需要有书面合同（含工程条款的租约，或偿还协议）。否则，您可能会损失您的投资。
对于买受人： 您在马赛购买一栋房屋。前占有人进行了工程。您需要核实这些工程是否得到了前业主的授权。如果占有人没有任何证书，您没有义务偿还他，除非他是善意的（这很少见）。但请注意：如果工程是可见的且您接受了它们，您可能被视为已追认了该情况。
数字示例：在普朗德屈克，20平方米的扩建工程费用约为30,000欧元。根据第555条，如果占有人是恶意的，业主只需偿还增值部分，可能只有15,000欧元。这对业主来说是一笔可观的节省，但对占有人来说则是净损失。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：将所有协议书面化。 如果您授权占有人进行工程，请起草一份文件，明确工程内容、费用和偿还方式。简单的电子邮件往来可能足够，但最好有公证文书。
- 建议2：如果您是业主，不要无偿参与工程。 您的帮助可能被解释为默示的偿还协议。最好保持中立或要求书面文件。
- 建议3：如果您是占有人，没有证书就不要建造。 您认为与业主的良好关系就足够了？别搞错了。没有租约或协议，您是没有任何权利的占有人，您的工程可能无法获得偿还。
- 建议4：发生纠纷时，请咨询专业律师。 第555条的细节很多。律师可以帮助您证明善意或恶意，并评估增值。
深入探讨：相关判例和演变
2000年的这项判决符合一贯的判例法。早在1995年，最高法院就判定第555条的善意要求所有权转移证书（Civ. 3e, 1995年7月5日, n° 93-15.734）。最近，2018年的一项判决（Civ. 3e, 2018年6月14日, n° 17-18.123）确认了这一立场：未经出租人授权进行建造的承租人是恶意的，只能要求增值。
因此趋势很明确：法官保护业主免受未经授权的建造。但请注意：如果业主明确同意工程，他可能基于不当得利（enrichissement sans cause）或合同承担责任。第555条仅在无协议时适用。很少有人知道，最近的判例法倾向于在工程对保全财产必要时，对承租人的善意概念有所放宽。但对于扩建，规则仍然严格。
未来，法律可能会演变以更好地保护善意占有人，但目前解决方案很明确：没有证书，就没有全额偿还。
行动前检查清单
- 问：如果我无租约住在业主家中，可以要求偿还工程费用吗？ 答：不能，除非您拥有所有权证书且不知晓其瑕疵。实际上，您只能获得增值，而且前提是业主保留建造物。
- 问：如果业主参与了工程怎么办？ 答：这不会改变您在第555条意义上的善意。您仍然是没有任何证书的占有人。但您可以援引口头协议，这很难证明。
- 问：诉讼时效是多久？ 答：偿还请求权的诉讼时效为工程完工后5年。超过这一期限，您将丧失所有救济途径。
- 问：诉讼费用是多少？ 答：一审程序中律师费约为2,000至5,000欧元，外加可能的鉴定费用（1,000至3,000欧元）。
- 问：如果我是业主，可以拆除建造物吗？ 答：可以，如果占有人是恶意的。但如果您保留它们，您必须偿还增值部分。
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