参考判决： cc • N° 16-20.911 • 2017-09-14 • 查阅判决 →
想象一下：您是萨瓦省（Savoie）Barberaz镇一栋房屋的业主，该房屋位于一个由自由协会联合会（ASL）管理的住宅区。十年来，同一位管理人在管理公共区域、绿地和道路。根据章程，其委托任期应为三年，但已过期七年。然而，没有人组织新的选举。共有产权人（copropriétaires）支付费用，会议照常举行，一切看似正常。直到某天，纠纷爆发：一位业主对这位委托已正式终止的管理人做出的决定提出异议。问题是：其行为是否有效？
这正是最高法院（Cour de cassation）在2017年9月14日判决（n° 16-20.911）中提出的问题。该案涉及一位不满的业主与ASL之间的纠纷，背景是邻里争吵和反复的司法程序。但除了个人冲突外，最高法院裁决了一个对数千个住宅区分契式共有产权（copropriétés en lotissement）至关重要的问题：ASL管理人和主席的委托是否在章程规定期限届满时自动终止，还是可以默示延长？
答案明确且无歧义：委托在章程规定的日期终止，不得延长。因此，委托未续期的管理人在该日期后做出的任何决定都可能受到质疑。这一法律教训适用于所有志愿或专业管理人，以及从Albertville到Chambéry的所有ASL成员业主。
事实：每天都会发生的故事
X先生是Barberaz一个由ASL管理的住宅区地块的业主。与这类水平式共有产权（copropriété horizontale）常见情况一样，ASL由业主大会（assemblée générale）选出的主席和管理人领导。协会章程规定管理人任期为三年。但问题是，没有人费心在任期届满后组织新的选举。因此，同一管理人年复一年地继续管理协会，无人提出异议。
当X先生对ASL的一项决定提出异议时，情况恶化。他认为ASL未经其同意在公共区域进行了工程，并拒绝支付其份额。ASL反击，起诉要求支付未付费用。X先生则认为他无需支付，因为做出决定的管理人实际上是“非法的”：他们的委托早已过期。
案件提交至尚贝里上诉法院（cour d'appel de Chambéry）。初审法官支持ASL。他们认为，即使管理人委托已到期，但因其继续履职且业主未反对，委托已“默示延长”。换言之，上诉法院认为，共有产权人的沉默等同于续期。因此，X先生被判支付费用及因滥用程序而赔偿损失。
但X先生并未气馁。他向最高法院提起上诉。最高法院将支持他的主张，撤销尚贝里上诉法院的判决。最高法院认为，管理人委托在章程规定日期自动终止，不得默示延长。上诉法院本应核实是否确实举行了新的选举，才能认定管理人仍在履职。
法院推理——深入分析
最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第1134条（2016年法令前的版本，现编入第1103条）。该条规定：“合法订立的协议对缔约方具有法律效力。”也就是说，协会章程是约束所有成员的合同。如果章程规定管理人委托为期三年，则该期限不可变更。只有通过业主大会的决定才能修改，而不能通过单纯的容忍或长期沉默。
最高法院进一步指出，默示延长在自由协会联合会（ASL）法中不存在。与某些劳动合同或住房租约不同（其中双方沉默可能导致自动续期），ASL管理人的委托必须通过新的选举明确续期。这是法律安全性的问题：必须随时知道谁有权代表协会行事。
但这具体意味着什么？如果管理人不再拥有委托，其在到期日后做出的所有决定是否无效？不一定。最高法院并未对行为本身的效力（如决定进行工程）做出裁决，但认为管理人合法性问题是一个必要的前提。简而言之，法院不能在没有首先核实管理人确实被重新选举或其委托已合法延续的情况下，判处业主支付由无委托管理人决定的费用。
因此，尚贝里上诉法院的判决被撤销，案件发回格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）。这对X先生是胜利，也是对所有以非正式方式运作的ASL的警告。
对您的实际影响
这一决定对所有房地产参与者具有非常实际的影响，尤其是在住宅区众多的地区，如萨瓦省（Savoie）或上萨瓦省（Haute-Savoie）。
对于ASL的成员业主：您必须核实您协会的管理人和主席是否已按规定选举，且其委托是否未过期。如果您发现委托已到期而未续期，您可以质疑该日期后做出的任何决定。但请注意：这并不意味着您可以免除支付费用。但您可以要求ASL通过组织新的选举来规范情况，之后再要求您付款。
对于志愿或专业管理人：您必须严格遵守章程，并在委托到期前组织业主大会。不要依赖默示延长：它不存在。如果您在到期日后继续行事，您的决定可能受到质疑，您的责任也可能被追究。在我的实践中，我遇到过管理人因委托过期而不得不退还工程款的案件。
对于住宅区地块的购买者：在购买前，要求查看ASL章程和最近业主大会的记录。核实领导层是否合规。如果不是，您可能会继承纠纷。
具体示例：在Albertville，一位业主拒绝支付由委托已过期两年的管理人决定的道路工程份额。ASL起诉要求付款。凭借本判决，该业主获得了诉讼中止，直到ASL规范情况。结果：ASL不得不召开临时业主大会（assemblée générale extraordinaire），重新选举管理人，然后才要求支付费用。业主赢得了时间并节省了诉讼费用。
避免此类纠纷的四条建议
- 立即检查您ASL的章程：花时间阅读您自由协会联合会的章程。记下管理人和主席的委托期限。如果您没有，请向管理人或公证人索取。这是一份重要文件。
- 在委托到期前组织业主大会：管理人必须在委托结束前至少一个月召开业主大会进行新的选举。如果管理人不这样做，业主可以催告其这样做，或自行召集业主大会（在特定条件下）。
- 保留所有选举的书面记录：保存选举或重新选举管理人的业主大会记录。在发生争议时，这些文件将是您最好的证据。
- 如有疑问，咨询专门从事房地产法律的律师：如果您与ASL有纠纷或想质疑某项决定，不要等待。快速咨询可以避免您数月的程序和巨额费用。
深入探讨：相关判例和演变
本判决属于最高法院一系列强调协会领导人委托严格性的判决。例如，2012年7月12日判决（n° 11-20.480），法院已裁定协会主席的委托在章程规定期限届满时终止，不得默示延长。本判决确认并将该原则扩展到ASL管理人。
然而，对于共有产权管理人（syndic de copropriété，受1965年7月10日法律管辖），原则不同：如果业主大会在委托到期前未就续期做出决定，共有产权管理人的委托可以默示延长（法律第18条）。但注意：ASL受一般协会法管辖，而非1965年法律。因此，不应混淆两种制度。
这一判例稳定且预计不会演变。法院越来越关注ASL领导人委托的合法性，特别是在住宅区数量众多的地区，如罗讷-阿尔卑斯（Rhône-Alpes）或普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸（PACA）。趋势是加强法律安全性：预防胜于治疗。
常见问题
如果我发现我ASL的管理人委托已过期，该怎么办？
您可以要求ASL组织业主大会以规范情况。在此期间，您可以质疑委托到期后做出的决定，但建议继续支付日常费用以避免罚款。
如果管理人没有有效委托，我可以拒绝支付费用吗？
不能，委托缺失不免除您的付款义务。但是，您可以要求费用由定期选举的管理人批准。实际上，最佳解决方案是向法院提起诉讼以确认违规行为，并要求在情况规范前暂停追索。
质疑无委托管理人做出的决定有何时效？
诉讼时效为自被质疑决定之日起五年（《法国民法典》第2224条）。因此，一旦您知道违规行为，迅速采取行动很重要。
ASL主席与管理人的处境相同吗？
是的，该判决明确指出：主席的委托也在章程规定期限届满时终止。适用相同规则。
委托结束后继续行事的管理人会面临什么风险？
其民事责任可能因缺乏委托而被追究。如果对业主造成损害，可能被判处损害赔偿。此外，其决定可能被撤销。
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