Decisione di riferimento : cc • N° 94-18.860 • 1996-07-17 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento in una residenza a Plaisir. Da mesi, ci sono infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza-giardino del vicino del piano superiore. L'amministratore avvia un'azione in giustizia contro il costruttore per vizio di costruzione. Ma durante il processo, si scopre che i danni sono più gravi del previsto. L'amministratore aggiunge questi nuovi vizi nelle sue conclusioni. Problema: l'assemblea generale non ha mai autorizzato questa estensione della domanda. La corte d'appello dichiara quindi irricevibile ogni richiesta per questi nuovi vizi. La domanda che ogni proprietario si pone: a cosa serve un'autorizzazione dell'assemblea generale se l'amministratore non può adattare la domanda alle realtà del cantiere? Questa decisione della Corte di cassazione del 17 luglio 1996 (n° 94-18.860) chiarisce: senza autorizzazione espressa dell'assemblea generale, l'amministratore non può ampliare la sua azione in giustizia a vizi non elencati. Spiegazioni.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
In un condominio situato a Trappes, alcuni condòmini subiscono infiltrazioni ricorrenti. L'amministratore convoca un'assemblea generale che, con due votazioni successive, autorizza l'amministratore ad agire in giustizia contro il costruttore per vizi «espressamente elencati». La citazione viene notificata e il processo inizia. Ma nel corso delle perizie, vengono scoperti nuovi vizi: infiltrazioni sulla terrazza-giardino ad uso privativo di un condòmino, in particolare. L'amministratore presenta allora conclusioni aggiuntive in primo grado, poi in appello, per chiedere il risarcimento di questi nuovi vizi. Ma l'assemblea generale non è mai stata consultata per questi vizi specifici. Il costruttore eccepisce una decadenza: l'amministratore non ha legittimazione ad agire su questi punti. La corte d'appello dà ragione al costruttore. Il condominio ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Ricorda il principio: secondo l'articolo 15 della legge del 10 luglio 1965 (che regola il condominio), l'amministratore ha legittimazione ad agire in giustizia riguardo alla proprietà o al godimento delle unità immobiliari, ma a condizione di informarne l'amministratore. In chiaro, l'amministratore può agire solo su autorizzazione dell'assemblea generale, salvo urgenza. Qui, la corte d'appello aveva constatato che i vizi aggiunti dopo la citazione non erano stati oggetto di alcuna decisione dell'assemblea generale. Quindi, il condominio era irricevibile a chiederne il risarcimento. L'alta giurisdizione convalida il ragionamento: l'autorizzazione data per alcuni vizi non vale per altri, anche se connessi. In altre parole, ogni nuovo vizio necessita di una nuova autorizzazione. Quello che pochi sanno: questa regola si applica anche agli interventi volontari di singoli condòmini. Se il condominio è irricevibile, anche i condòmini che intervengono per il proprio danno lo sono.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condòmini: se subite un vizio non coperto dall'autorizzazione dell'assemblea generale, non potrete unirvi all'azione dell'amministratore. Dovrete chiedere all'assemblea generale di autorizzare questa estensione, o agire individualmente. Per gli amministratori: dovete essere vigili nella redazione delle delibere. Elencate precisamente i vizi interessati e prevedete una clausola che permetta di estendere l'azione ai vizi scoperti successivamente, salvo nuova autorizzazione. Esempio concreto: a Trappes, un condominio di 30 unità ha dovuto avviare una seconda azione in giustizia per infiltrazioni non elencate, raddoppiando le spese legali (circa 3.000 € aggiuntivi). Se siete in questa situazione, dovete verificare che l'assemblea generale abbia effettivamente autorizzato tutti i vizi che volete richiedere. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui l'amministratore aveva ottenuto un'autorizzazione generale «per tutti i vizi di costruzione», ritenuta troppo vaga. Attenzione però: questa decisione riguarda solo le azioni di risarcimento, non le azioni cautelari (come una richiesta d'urgenza per far cessare un turbamento manifesto).
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete delibere precise: durante l'assemblea generale, elencate ogni vizio noto con la sua ubicazione (esempio: «infiltrazioni in corrispondenza della terrazza dell'unità 5»). Evitate formule troppo generali.
- Prevedete una clausola di estensione: chiedete all'assemblea generale di autorizzare l'amministratore a estendere l'azione ai vizi che dovessero essere scoperti nel corso della perizia, salvo informarne il consiglio di amministrazione.
- Fate votare una nuova autorizzazione se necessario: non appena un nuovo vizio viene identificato, convocate un'assemblea generale straordinaria. Costa meno di una reiezione in giustizia.
- Conservate tutti i verbali: in caso di controversia, dovrete provare l'estensione dell'autorizzazione data. Un verbale chiaro e completo è il vostro miglior alleato.
Approfondimento: giurisprudenza connessa ed evoluzioni
Questa decisione si inserisce in una linea costante: la Corte di cassazione richiede un'autorizzazione speciale per ogni azione in giustizia (Civ. 3e, 14 gennaio 1998, n° 96-11.297). Da allora, la legge ALUR del 2014 ha rafforzato i poteri dell'amministratore in materia di azioni cautelari, ma il principio rimane: per un'azione di merito, l'autorizzazione dell'assemblea generale è indispensabile.
