Decisione di riferimento : Corte di cassazione, 3ª sezione civile • N. 19-10.887 • 27 febbraio 2020 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Loos, in una tranquilla residenza, una perdita d'acqua proveniente dalle parti comuni danneggia l'appartamento della Sig.ra D. Lei cita in giudizio il condominio per il risarcimento. L'amministratore, senza attendere il via libera dell'assemblea generale, incarica un avvocato e contesta la responsabilità del condominio, chiamando in garanzia l'assicuratore dell'edificio. Ma aveva il diritto di agire così? Ogni proprietario si chiede: il nostro amministratore può sostenere spese legali senza il nostro accordo? La risposta della Corte di cassazione è chiara: sì, per difendersi e per formulare una domanda di garanzia, l'amministratore non ha bisogno di un'autorizzazione preventiva dell'assemblea generale.
I fatti: una storia come tante
In questa vicenda, un condomino, proprietario di un'unità immobiliare a Tourcoing, subisce un danno da acqua proveniente dalle parti comuni. Cita in giudizio il condominio davanti al tribunale di grande istanza di Lilla per ottenere il risarcimento del danno. L'amministratore, senza convocare un'assemblea generale, affida la difesa a un avvocato e, parallelamente, formula una domanda di garanzia contro l'assicuratore del condominio. Perché questo doppio passo? L'amministratore ritiene che il sinistro sia coperto dal contratto di assicurazione stipulato dal condominio. Vuole quindi che l'assicuratore si faccia carico delle eventuali condanne. Ma alcuni condomini contestano questa iniziativa: secondo loro, l'amministratore non poteva né difendere né chiamare in garanzia senza un voto preventivo dell'assemblea generale. Il tribunale di Lilla dà loro ragione sulla domanda di garanzia, ma la corte d'appello di Douai riforma parzialmente questa sentenza. La questione arriva fino alla Corte di cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (che regola il funzionamento dei condomini). Questa disposizione stabilisce che l'amministratore non può agire in giudizio a nome del condominio senza essere stato autorizzato da una decisione dell'assemblea generale. Ma la Corte distingue due situazioni: l'azione in via principale (l'amministratore che attacca) e l'azione in difesa (l'amministratore che si difende). Per la difesa, non è necessaria alcuna autorizzazione preventiva. Perché? Perché l'amministratore ha il dovere di proteggere gli interessi del condominio senza indugio. Attendere un'assemblea generale rischierebbe di compromettere i diritti del condominio, in particolare facendo scadere i termini procedurali (come il termine per concludere o per proporre appello incidentale o chiamata in garanzia). Nel caso di specie, l'amministratore si limitava a rispondere a un'azione già intentata contro il condominio. Inoltre, la domanda di garanzia contro l'assicuratore è considerata un accessorio della difesa: mira a far ricadere sull'assicuratore un'eventuale condanna. La Corte precisa che questa domanda di garanzia non è un'azione nuova che richiede un'autorizzazione, ma una semplice misura di protezione. I giudici respingono quindi l'argomento dei condomini e convalidano l'operato dell'amministratore. Questa soluzione è conforme alla giurisprudenza precedente della Corte di cassazione (Civ. 3ª, 10 marzo 2016, n. 14-29.094), che aveva già ammesso che l'amministratore può difendere senza autorizzazione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condomini, questa decisione significa che il vostro amministratore può reagire rapidamente in caso di controversia senza consultarvi. Concretamente, se un terzo (vicino, inquilino, impresa) attacca il condominio, l'amministratore può incaricare un avvocato e sostenere spese legali senza attendere un'assemblea generale. Dovrà comunque informarvi in occasione della prossima assemblea e potrete allora discutere gli sviluppi. Per i proprietari locatori, se il vostro inquilino subisce un danno imputabile alle parti comuni, l'amministratore potrà difendere il condominio senza il vostro voto. A Tourcoing, un esempio concreto: un sinistro con 8.000 € di riparazioni e spese legali per 2.500 €. Senza questa decisione, l'amministratore avrebbe dovuto convocare un'assemblea, posticipando la difesa di diversi mesi, con il rischio che il tribunale condannasse il condominio in contumacia. Ora, la difesa è immediata. Per gli acquirenti, verificate nel verbale dell'assemblea generale se l'amministratore ha reso conto delle azioni intraprese: è un obbligo di legge. Infine, per gli amministratori, questa decisione vi dà un margine di manovra: potete agire rapidamente, ma dovete rendere conto. Attenzione: se desiderate intentare un'azione (ad esempio, citare un vicino per disturbo della quiete), l'autorizzazione dell'assemblea rimane obbligatoria.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete un contratto di amministrazione preciso: prevedete una clausola che autorizzi l'amministratore a sostenere spese legali per la difesa del condominio fino a un certo importo (ad esempio, 5.000 €) senza voto preventivo. Ciò evita ogni contestazione.
- Esigete un rapporto di attività giudiziaria a ogni assemblea generale: l'amministratore deve dettagliare le azioni intraprese, le spese sostenute e i risultati ottenuti. Se questo rapporto manca, fate domande.
- Verificate la copertura assicurativa del condominio: una buona polizza «tutela legale» può rimborsare le spese di difesa. Assicuratevi che il contratto copra le azioni in difesa e le chiamate in garanzia.
- In caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato prima che l'amministratore agisca. Una semplice consulenza di 30 minuti può chiarire i poteri dell'amministratore ed evitare inutili conflitti.
