Decisione di riferimento: cc • N. 14-19.858 • 2015-09-30 • Consulta la decisione →
Ricevete la convocazione all'assemblea generale del vostro condominio a Sophia-Antipolis. Nel regolamento è scritto che devono essere designati due scrutatori. Tuttavia, il giorno dell'assemblea, ne è presente uno solo. La riunione si tiene, i voti vengono conteggiati. Ma un condomino contesta la validità dell'assemblea. Domanda: un'assemblea con un solo scrutatore è valida? Questa decisione della Corte di cassazione risponde chiaramente di sì, a condizioni.
Cosa dice esattamente la sentenza del 30 settembre 2015? Annulla una sentenza d'appello che aveva dichiarato nulla un'assemblea generale perché il regolamento condominiale imponeva due scrutatori. L'Alta Corte ricorda che nessuna legge impone un numero minimo di scrutatori. Pertanto, se è provata l'impossibilità di designare un secondo (ad esempio, assenza di volontari), l'assemblea rimane valida.
Concretamente, ciò significa che i condomini non devono temere una nullità sistematica quando viene designato un solo scrutatore, a condizione di dimostrare che la ricerca di un secondo è stata vana. Questa decisione è una sicurezza giuridica benvenuta per gli amministratori e i condomini.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Sophia-Antipolis, viene convocato all'assemblea generale della sua residenza. Il regolamento condominiale prevede la designazione di due scrutatori. Ma durante l'assemblea, un solo condomino accetta questo ruolo. L'amministratore cerca di trovare un secondo volontario, invano. L'assemblea si tiene quindi con un solo scrutatore.
Il Sig. X contesta la validità dell'assemblea dinanzi al tribunale di grande istanza di Grasse. Sostiene che l'inosservanza del regolamento condominiale comporta la nullità di tutte le decisioni. L'amministratore, dal canto suo, sostiene che l'assenza di volontari giustifica questa situazione e che nessun testo legislativo impone due scrutatori.
Il tribunale dà ragione al Sig. X: l'assemblea viene annullata. L'amministratore propone appello. La corte d'appello conferma la sentenza. L'amministratore ricorre quindi in cassazione. La Corte di cassazione annulla la sentenza d'appello e rinvia la causa. La storia si riapre: la decisione finale dipenderà dalla prova dell'impossibilità di designare un secondo scrutatore.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'assenza di un obbligo legale di designare uno o più scrutatori. Infatti, la legge del 10 luglio 1965 sulla proprietà condominiale (articolo 15) e il decreto del 17 marzo 1967 (articolo 8) non fissano alcun numero minimo di scrutatori. Prevedono solo che l'assemblea designi uno scrutatore. La questione è quindi se il regolamento condominiale possa imporre una regola più restrittiva.
La Corte risponde di sì, ma la sua inosservanza non è sanzionata con la nullità automatica se è dimostrata l'impossibilità di designare un secondo. In altre parole, la clausola contrattuale (il regolamento) deve essere rispettata, ma una causa estranea (assenza di volontari) può giustificare la deroga.
Quello che pochi sanno è che la Corte di cassazione opera un controllo di proporzionalità: la nullità è pronunciata solo se l'irregolarità ha leso i diritti dei condomini o il regolare svolgimento della votazione. In questo caso, un solo scrutatore è stato sufficiente a garantire la regolarità dello scrutinio. La decisione è quindi una conferma della giurisprudenza liberale in materia di nullità delle assemblee generali.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condomini a Mandelieu o altrove, questa decisione significa che non potete automaticamente invocare la nullità dell'assemblea per difetto di scrutatori. Se vi trovate in questa situazione, dovete provare che l'irregolarità vi ha causato un pregiudizio (ad esempio, un voto falsato).
Per gli amministratori, è un sollievo: potete organizzare l'assemblea anche se si presenta un solo scrutatore, a condizione di documentare per iscritto il tentativo di ricerca di un secondo (menzione nel verbale, attestazione dell'amministratore). Ad esempio, in un condominio di 30 unità a Sophia-Antipolis, se nessuno si offre volontario, l'amministratore può validamente procedere con un solo scrutatore.
Per gli acquirenti di un'unità in condominio, verificate il regolamento: alcune clausole impongono due scrutatori. Ma sappiate che la loro inosservanza non è fatale. In caso di lite, dovrete dimostrare un vizio procedurale che abbia influenzato il voto.
Quattro consigli per evitare questo tipo di lite
- Preparate l'assemblea in anticipo: l'amministratore deve, già nella convocazione, invitare i condomini a candidarsi come scrutatori. Menzionate chiaramente la necessità di due scrutatori nell'ordine del giorno.
- Documentate per iscritto l'impossibilità: se è disponibile un solo scrutatore, fatelo constatare nel verbale dell'assemblea. Aggiungete una nota dell'amministratore che specifichi le iniziative intraprese per trovare un secondo (affissione, solleciti).
- Rispettate il regolamento per quanto possibile: anche se la legge non lo richiede, il regolamento fa fede tra i condomini. Ess
