Décision de référence : cc • N° 00-10.405 • 2002-03-06 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes à Cannes, dans une résidence secondaire de standing, et l'assemblée générale des copropriétaires doit élire son président de séance. Parmi les candidats, un représentant d'une société d'attribution (une structure qui détient plusieurs lots pour le compte de ses associés). Certains copropriétaires s'étranglent : « Comment un simple associé peut-il présider notre assemblée ? Il n'est même pas propriétaire en nom propre ! » La question est légitime, et elle s'est posée devant les tribunaux. Dans un arrêt du 6 mars 2002, la Cour de cassation a tranché : oui, un associé d'une société d'attribution peut être président de séance, dès lors que cette société est propriétaire de lots dans la copropriété. Explications.
Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Pour les copropriétés où des sociétés d'attribution détiennent des lots (courant dans les résidences de tourisme ou les immeubles divisés en appartements loués), cette décision clarifie les règles de gouvernance. Elle évite des blocages stériles et permet une représentation efficace des intérêts collectifs. En clair, le droit de vote et d'éligibilité suit la propriété des lots, peu importe que le propriétaire soit une personne physique ou morale.
Cet article décortique l'affaire, explique le raisonnement des juges, et vous donne des conseils pratiques pour éviter les conflits dans votre copropriété, que vous soyez à Antibes, Cannes ou ailleurs. Car le droit de la copropriété, c'est souvent une histoire de tantièmes (parts de copropriété) et de représentativité.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence dans une copropriété où une société d'attribution – appelons-la « SCI Les Palmiers » – est propriétaire de plusieurs lots. Cette société a été constituée par plusieurs personnes qui ont mis leurs biens en commun. Lors d'une assemblée générale, un associé de la SCI, M. Dupont (nom d'emprunt), se présente pour être élu président de séance. Certains copropriétaires s'y opposent : selon eux, M. Dupont n'est pas copropriétaire à titre individuel ; il ne peut donc pas exercer une fonction qui suppose d'être « copropriétaire » au sens strict. Le désaccord est vif : des voix s'élèvent, la séance est houleuse, et finalement, M. Dupont n'est pas élu.
La SCI Les Palmiers saisit alors le tribunal de grande instance pour faire reconnaître le droit de son associé. En première instance, les juges donnent raison aux opposants : ils estiment que seul le représentant légal de la société (son gérant) peut participer aux assemblées et être élu président. La SCI fait appel. La cour d'appel infirme le jugement : elle considère que chaque associé d'une société d'attribution a le droit de participer à l'assemblée dans les mêmes conditions qu'un copropriétaire individuel, et donc peut être élu président. Les copropriétaires mécontents se pourvoient en cassation.
Le 6 mars 2002, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme l'arrêt d'appel : « L'associé d'une société d'attribution propriétaire de lots dans une copropriété peut être élu comme président de séance dès lors qu'en application des dispositions d'ordre public des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967, chaque associé participe à l'assemblée générale dans les mêmes conditions que les copropriétaires lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots. » Autrement dit, la qualité d'associé d'une société d'attribution confère les mêmes droits de vote et d'éligibilité que celle de copropriétaire direct.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cette décision, il faut se plonger dans les textes. L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de vote en copropriété : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part (ses tantièmes). Le décret du 17 mars 1967, en son article 12, précise que le président de séance est élu parmi les copropriétaires présents ou représentés. Le nœud du problème : un associé d'une société d'attribution est-il un « copropriétaire » au sens de ces textes ?
La Cour de cassation répond par l'affirmative en s'appuyant sur une spécificité des sociétés d'attribution. Ces sociétés, souvent des SCI (sociétés civiles immobilières), sont créées pour détenir des lots en commun. Les associés ne sont pas propriétaires des lots individuellement, mais ils ont des droits sur les biens de la société. Or, la loi prévoit que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire, chaque associé participe à l'assemblée générale dans les mêmes conditions que les copropriétaires. C'est une disposition d'ordre public, c'est-à-dire qu'on ne peut pas y déroger par un contrat ou un règlement de copropriété.
Les juges précisent que l'éligibilité à la présidence de séance est un corollaire de la participation à l'assemblée. Puisque l'associé peut voter, il peut aussi être candidat. Ce raisonnement est logique : si la loi donne aux associés les mêmes droits de vote qu'aux copropriétaires, elle leur confère implicitement les mêmes droits d'éligibilité. La Cour de cassation écarte ainsi l'argument des opposants qui distinguaient entre « copropriétaire » et « associé ». Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle favorable à une interprétation large des droits des associés de sociétés d'attribution, afin de faciliter la gestion des copropriétés complexes.
Attention toutefois : cette solution ne vaut que pour les sociétés d'attribution constituées par les personnes auxquelles des lots ont été attribués. Elle ne s'applique pas à n'importe quelle société propriétaire de lots (par exemple, une société d'investissement qui a acheté des lots sans lien d'attribution). Ce que peu de gens savent, c'est que la notion de « société d'attribution » est spécifique : elle suppose que les associés ont apporté des droits immobiliers à la société en échange de parts, et que la société attribue les lots aux associés. C'est un montage courant dans les résidences secondaires ou les immeubles divisés en appartements.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence où une société d'attribution détient des lots, cette décision a des implications pratiques immédiates. Par exemple, à Antibes, une résidence de vacances composée de 20 appartements : 10 sont détenus par une SCI familiale regroupant trois frères et sœurs. Jusqu'à présent, seul le gérant de la SCI pouvait participer aux assemblées et voter. Désormais, chaque associé peut non seulement voter, mais aussi être élu président de séance. Cela peut changer la dynamique : les associés peuvent peser davantage dans les décisions, surtout si le gérant est souvent absent.
Pour les copropriétaires individuels, cette décision peut être perçue comme une menace (un associé « extérieur » prend la tête de l'assemblée) ou comme une opportunité (plus de candidats potentiels). En pratique, cela évite des situations où une société d'attribution, faute de représentant habilité, ne peut pas participer efficacement à la gestion. Si vous êtes gérant d'une SCI d'attribution, vous devez informer vos associés de ce droit : ils peuvent désormais se porter candidats à la présidence.
Exemple chiffré : à Cannes, une copropriété de 50 lots, dont 25 détenus par une SCI d'attribution. L'assemblée générale doit élire un président. Si la SCI présente son associé majoritaire (détenant 60 % des parts de la SCI), celui-ci peut être élu avec les voix de la SCI, soit 25 tantièmes sur 50. C'est un scénario réaliste qui peut déplaire aux copropriétaires minoritaires. Mais la loi est claire : l'associé est éligible. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas explicitement cette possibilité (ce qui serait contraire à l'ordre public, donc inapplicable).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez la nature de la société propriétaire de lots : Si une société détient des lots dans votre copropriété, demandez-lui si elle est une société d'attribution au sens de l'article 23 de la loi de 1965. Cela déterminera les droits de vote de ses associés. Consultez les statuts de la société pour confirmer.
- Adaptez le règlement de copropriété : Si vous souhaitez limiter l'éligibilité à la présidence aux seuls copropriétaires personnes physiques, sachez que toute clause contraire à l'ordre public est nulle. Mieux vaut prévoir des modalités de représentation claires pour les sociétés.
- Informez les associés de leurs droits : Si vous êtes gérant d'une SCI d'attribution, organisez une réunion avant l'assemblée générale pour expliquer aux associés qu'ils peuvent voter et être candidats. Cela évitera les contestations le jour J.
- Faites appel à un avocat spécialisé en cas de doute : Chaque copropriété est unique. Un conseil juridique personnalisé, comme celui que je propose à mon cabinet à Grasse, peut vous aider à anticiper les conflits et à rédiger des procès-verbaux d'assemblée conformes.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 2002 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle favorable à une interprétation large des droits des associés de sociétés d'attribution. On peut citer un arrêt antérieur de la Cour de cassation du 13 décembre 1994 (n° 93-10.584) qui avait déjà jugé que les associés d'une société d'attribution doivent être convoqués aux assemblées générales de copropriété comme des copropriétaires. La décision de 2002 va plus loin en étendant l'éligibilité à la présidence.
Depuis, aucune décision majeure n'est venue contredire cette position. La tendance est donc stable : les tribunaux protègent le droit de participation des associés, considérant que la société d'attribution n'est qu'un intermédiaire technique. Ce que cela signifie pour l'avenir : dans les copropriétés où les sociétés d'attribution sont nombreuses, les assemblées générales pourraient devenir plus disputées, chaque associé cherchant à faire valoir ses intérêts. Il est donc essentiel de bien préparer les ordres du jour et de prévoir des règles de quorum (nombre minimum de présents pour délibérer) adaptées.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
Un associé d'une SCI d'attribution peut-il être président de séance ? Oui, la Cour de cassation l'a confirmé. Il participe à l'assemblée comme un copropriétaire.
Puis-je m'opposer à cette candidature si je suis copropriétaire individuel ? Non, si la société est bien une société d'attribution. Toute clause contraire dans le règlement de copropriété serait nulle.
Que faire si le gérant de la SCI est le seul à être convoqué ? Demandez la convocation de tous les associés. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal pour faire annuler l'assemblée.
Quels sont les risques si on ignore cette règle ? L'assemblée générale pourrait être annulée pour vice de procédure, ce qui entraînerait des frais et des retards.
Cette règle s'applique-t-elle à toutes les sociétés propriétaires de lots ? Non, uniquement aux sociétés d'attribution constituées par les personnes auxquelles les lots ont été attribués.
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