参考判决： cc • N° 92-11.556 • 1994-06-08 • 查看判决 →
想象一下：您在沙马利埃拥有一套公寓，该共有产权建筑的立面出现了裂缝。业主大会投票决定由管理人对建筑商提起诉讼。管理人向建筑商发出传票，但在诉讼过程中，他需要向另一名参与者发出新的传票。上诉法院告诉您：“抱歉，业主大会的授权不涵盖这张新传票，您的诉讼不予受理。”
您是否经历过这种情况？或者您担心它发生在您身上？每个共有产权人都会问一个简单的问题：一旦业主大会批准了诉讼，管理人是否可以自由地继续进行诉讼，即使他必须向新的当事方发出传票或修改其请求？
法国最高法院在1994年6月8日的一项判决（编号92-11.556）中明确回答：可以，除非业主大会明确限制了其授权。解释如下。
事实：一个每天都会发生的故事
杜邦先生和夫人（化名）是沙马利埃一栋住宅楼内公寓的共有产权人。与其他共有产权人一样，他们发现公共区域存在缺陷：渗水、裂缝。1990年3月15日的业主大会通过了一项决议，授权管理人“对建筑商和所有责任人提起诉讼”以获得赔偿。
管理人马丁先生随后向主要建筑商Bâtir SA公司发出传票。但在诉讼过程中，他发现分包商Fondations Solides公司也负有责任。他向后者发出了新的传票。Bâtir SA公司随即以业主大会的授权仅涵盖第一张传票而非第二张为由，主张诉讼不可受理。
里永上诉法院（管辖克莱蒙费朗）支持了Bâtir SA公司的观点：它宣布共有产权人联合会针对Fondations Solides公司的诉讼不予受理，认为业主大会授予的诉讼授权在这次新传票中并未维持。共有产权人联合会向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细解读
法国最高法院撤销了上诉法院的判决。它依据的是1967年3月17日法令第55条（现已编入1965年7月10日法律第18条，但该法令关于程序的规定仍然有效）。该条规定：“管理人未经业主大会决定授权，不得以联合会的名义提起诉讼。”
但最高法院明确指出：在业主大会的决定没有任何限制的情况下，授予管理人的权力不仅包括启动诉讼，还包括以联合会名义继续进行诉讼。换句话说，一旦业主大会投票通过了“我授权管理人对建筑商采取法律行动”，这一授权就涵盖了整个程序：初次传票、补充传票、诉状、上诉等。
简而言之，上诉法院增加了一个法律未规定的条件。它要求每一步新行动都必须获得新业主大会的批准，这实际上是行不通的。最高法院强调，授权是全面的，除非业主大会明确将其限制在特定行为上（例如：“仅用于向X公司发出传票，不得追加其他当事方”）。
在我的实践中，我遇到过一些案例，管理人出于过度谨慎，为每一步都要求新的授权。这一判决让他们放心：初始授权就足够了，前提是它的措辞足够宽泛。
这对您的实际影响
如果您是共有产权人：您可以放心：如果业主大会授予了管理人广泛的授权，那么管理人可以在不再次召集您的情况下继续进行诉讼。例如在克莱蒙费朗：2022年，“Les Volcans”共有产权建筑投票决定对开发商就建筑缺陷提起诉讼。三年后，管理人需要向额外的设计院发出传票。无需新的业主大会。
如果您是管理人：确保业主大会的决议以概括性措辞起草：“授权管理人对所有责任人提起诉讼，启动任何程序，提起上诉等。”这样，您就能避免任何不可受理的风险。
如果您是出租物业业主：这一判决也间接保护了您。作为共有产权人，您可能需要为诉讼提供资金。全面的授权可以避免多次召开业主大会的费用（通知、执达员等）。
但请注意：如果业主大会投票通过了有限授权（例如，“仅对开发商X提起诉讼，最高金额50,000欧元”），管理人则不得超出此范围，否则需要新的授权。
避免此类纠纷的四条建议
- 在业主大会上起草宽泛的决议：不要写“授权管理人对X公司发出传票”，而应写“授权管理人对所有造成缺陷的责任人提起诉讼，启动所有程序（传票、上诉等），并在[金额]范围内达成任何和解”。这可以避免日后的争议。
- 保存所有业主大会决定：如果对授权范围发生争议，您必须能够证明业主大会没有限制授权。请保留会议记录和决议。
- 从一开始就聘请专业律师：房地产法律师会根据授权来起草传票。他还可以就是否需要新的授权向管理人提供建议。
- 如果您是管理人，请预见需求：在发出传票前，检查授权的措辞。如果过于严格，请召开新的业主大会予以补充。预防胜于治疗。
深入探讨：相关判例与演变
1994年的这一判决符合法国最高法院的一贯立场。早在1991年2月27日的一项判决（编号89-17.412）中，最高法院就已裁定授予管理人的诉讼授权涵盖整个程序，包括上诉。最近，最高法院进一步明确（第三民事庭，2018年9月20日，编号17-21.450），“进行诉讼”的授权包括上诉权，除非另有说明。
因此趋势是简化：法官倾向于对授权进行宽泛解释，以免阻碍共有产权人联合会的诉讼行动。鲜为人知的是，这一解决方案也很务实：它避免了因形式问题而瘫痪程序。
今后，如果您在这方面遇到反对意见，请知道法院现在非常重视决议的文字。一份起草良好的决议是您最好的保护。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 问：业主大会投票通过了“对建筑商的诉讼”，管理人是否也可以向分包商发出传票？ 答：可以，如果决议没有明确限制所针对的当事方。授权是全面的。
- 问：如果管理人需要提起上诉，是否需要新的授权？ 答：不需要，诉讼授权包括上诉，除非业主大会禁止上诉。
- 问：如果授权过于严格，该怎么办？ 答：召开新的业主大会以扩大授权。在此之前，管理人必须将行动限制在授权范围内。
- 问：如果我认为管理人越权，可以质疑其行为吗？ 答：可以，向克莱蒙费朗司法法院提起诉讼。但您可能会拖延程序并追究联合会的责任。最好事先预防。
- 问：业主大会后提起诉讼的期限是多久？ 答：授权没有有效期，但实体诉讼必须在诉讼时效内提起（一般法为5年，十年保修期为10年）。
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