Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 01-01.483 • 2003-01-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Grande-Synthe, in einer kürzlich errichteten Residenz. Zwei Jahre nach der Übergabe treten Risse an den Fassaden auf, das Dach leckt, die Eingangshalle verschlechtert sich. Der Verwalter teilt Ihnen mit, dass er den Bauunternehmer und den Bauleistungsversicherer verklagen wird. Aber die Eigentümerversammlung hat eine Ermächtigung beschlossen, „um gegen alle im Sachverständigengutachten identifizierten Verantwortlichen vorzugehen“. Ist das ausreichend? Können die betroffenen Personen die Zulässigkeit der Klage mit der Begründung anfechten, dass die Ermächtigung sie nicht namentlich nennt?
Diese Frage, die technisch erscheinen mag, ist für Tausende von Wohnungseigentümern von entscheidender Bedeutung. Denn wenn die Ermächtigung als zu vage angesehen wird, riskiert die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass ihre Klage für unzulässig erklärt wird und alle Reparaturarbeiten zu ihren Lasten gehen.
Durch ein Urteil vom 29. Januar 2003 (Nr. 01-01.483) hat der Kassationshof eine Unsicherheit beseitigt: Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 verlangt nicht, dass die von der Eigentümerversammlung erteilte Ermächtigung die Identität der zu verklagenden Personen angibt. Mit anderen Worten: Eine Ermächtigung, die sich auf „alle Bauunternehmer und Beteiligten, die im Sachverständigengutachten genannt sind“ bezieht, ist vollkommen gültig, es sei denn, die Versammlung hat die Befugnisse des Verwalters ausdrücklich eingeschränkt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Durand, Vorsitzender des Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Coudekerque-Branche, kann es nicht fassen: 1998 weist das von ihm bewohnte Gebäude mit 12 Wohneinheiten zahlreiche Mängel auf: Durchfeuchtungen, sich hebende Fliesen, undichte Dachabdichtung. Ein gerichtliches Sachverständigengutachten wird angeordnet. Der 1999 erstellte Bericht identifiziert mehrere Bauunternehmer: das Maurerunternehmen SARL Bâtir, den Dachdecker EURL Toit Sûr, das Ingenieurbüro ABC Ingénierie und den Bauleistungsversicherer, die Axa-Versicherung.
In der Eigentümerversammlung vom 15. Januar 2000 stimmen die Eigentümer über einen Beschluss mit folgendem Wortlaut ab: „Der Verwalter wird ermächtigt, gegen den Bauleistungsversicherer und alle Bauunternehmer oder Beteiligten auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens von Herrn Lefebvre vom 10. September 1999 gerichtlich vorzugehen.“ Es wird kein Name genannt.
Der Verwalter verklagt daraufhin die Axa, die SARL Bâtir, die EURL Toit Sûr und ABC Ingénierie. Diese erheben jedoch eine Nichtigkeitsrüge: Ihrer Ansicht nach bezeichnet die Ermächtigung der Eigentümerversammlung sie nicht individuell, was gegen Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 verstoße. Das Tribunal de grande instance von Dunkerque gibt ihnen in erster Instanz recht: Die Klage der Gemeinschaft wird für unzulässig erklärt.
Die Gemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Douai hebt das Urteil auf: Es ist der Ansicht, dass die Ermächtigung ausreichend präzise sei, da sie auf das Sachverständigengutachten verweise, das die betroffenen Personen klar identifiziere. Die Beklagten legen daraufhin Kassation ein.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die dem Kassationshof vorgelegte Frage war einfach: Verlangt Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 (der die Funktionsweise von Wohnungseigentümergemeinschaften regelt), dass die dem Verwalter erteilte Ermächtigung zur Prozessführung jede zu verklagende Person namentlich aufführt?
Die Kassationskläger (die Bauunternehmer und der Versicherer) vertraten die Auffassung, dass dies der Fall sei. Ihrer Meinung nach würde eine zu allgemeine Ermächtigung es dem Verwalter ermöglichen, jedermann zu verklagen, auch Personen, die mit den Mängeln nichts zu tun haben. Sie beriefen sich auf eine strenge Auslegung des Textes im Namen der Rechtssicherheit.
Der Kassationshof folgte ihnen jedoch nicht. In seinem Urteil stellt er klar, dass Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 nicht verlangt, dass die Ermächtigung die Identität der zu verklagenden Personen angibt. Er fügt hinzu, dass, sobald die Eigentümerversammlung den Verwalter ermächtigt hat, „gegen den Bauleistungsversicherer und alle Bauunternehmer oder Beteiligten auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens“ vorzugehen, diese Ermächtigung „mangels einer die Befugnisse dieses Vertreters einschränkenden Entscheidung sowohl gegenüber den von den gemeldeten Mängeln betroffenen Personen als auch gegenüber den in dem in der Ermächtigung genannten Sachverständigengutachten identifizierten Personen und deren Versicherern“ gilt.
Kurz gesagt: Der Kassationshof bestätigt eine Ermächtigung durch globalen Verweis, sofern das Sachverständigengutachten klar identifiziert ist. Er geht davon aus, dass die Eigentümer mit der Abstimmung über diesen Beschluss stillschweigend, aber notwendigerweise die Klage gegen alle im Gutachten aufgeführten Personen gebilligt haben. Dies ist eine pragmatische Lösung: Die Eigentümerversammlung muss nicht über jeden potenziellen Beklagten einzeln entscheiden, insbesondere wenn das Gutachten bereits präzise ist.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung ist kein Freibrief. Hätte die Eigentümerversammlung die Ermächtigung auf bestimmte Bauunternehmer beschränkt, könnte der Verwalter keine anderen verklagen. Der Kassationshof betont, dass die Ermächtigung „mangels einer die Befugnisse dieses Vertreters einschränkenden Entscheidung“ gültig ist. Mit anderen Worten: Der Verwalter muss etwaige beschlossene Einschränkungen beachten.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung wurde seither durch mehrere Urteile bestätigt und gilt auch für einstweilige Verfügungen oder Anträge auf Vorschusszahlungen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwalter aus übergroßer Vorsicht Ermächtigungen mit endlosen Listen beschließen ließen, was die Eigentümerversammlungen unnötig verkomplizierte. Diese Rechtsprechung beruhigt sie: Eine gut formulierte Ermächtigung, die auf ein Sachverständigengutachten verweist, ist ausreichend.
