Entscheidungsreferenz: Cour de cassation, 3e chambre civile • N° 11-10.293 • 2012-05-09 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Wohnungseigentümer in einer Residenz in Saint-Jean-de-Maurienne, und seit Monaten verschlechtert sich die Fassade des Gebäudes: Putzstücke fallen ab, Feuchtigkeit dringt ein. Die Eigentümerversammlung stimmt über einen Beschluss ab, "gegen den Bauunternehmer gerichtlich vorzugehen". Erleichtert denken Sie, dass der Verwalter endlich eine Schadensersatzklage einleiten wird. Doch einige Monate später die böse Überraschung: Das Gericht erklärt die Klage für unzulässig, weil die dem Verwalter erteilte Ermächtigung zu vage war. Wie ist das möglich?
Genau diese Frage hat der Kassationshof am 9. Mai 2012 entschieden. In diesem Fall war die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Gebäudes von der Eigentümerversammlung ermächtigt worden, wegen Mängeln an der Fassade gerichtlich vorzugehen. Das Berufungsgericht hatte diese Ermächtigung jedoch als unzureichend angesehen, da sie zu allgemein sei. Das oberste Gericht hob diese Entscheidung auf und stellte klar, dass eine Ermächtigung ausreichend ist, wenn sie das Rechtsstreitobjekt hinreichend genau bezeichnet. Mit anderen Worten: Eine Abstimmung "für eine gerichtliche Klage" ist nicht zwangsläufig zu vage, wenn der Kontext erkennen lässt, worum es geht.
Aber was ändert das konkret für Sie? Diese Entscheidung klärt die Spielregeln: Die Eigentümerversammlung muss eine klare Ermächtigung erteilen, aber sie muss kein mehrseitiges technisches Dokument sein. Eine einfache Abstimmung, die den Streitgegenstand nennt (z.B. "Mängel an der Fassade"), reicht aus, sofern sie unmissverständlich ist. Lassen Sie uns die Einzelheiten dieses Falles gemeinsam ansehen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Cognin, Savoyen. Das in den 2000er Jahren errichtete Gebäude weist bald Mängel auf: Die Fassade reißt, Wasser dringt ein. Der von der Eigentümerversammlung beauftragte Verwalter leitet Gutachten ein. Im Jahr 2008 stimmt die Versammlung über einen Beschluss mit folgendem Wortlaut ab: "Ermächtigung des Verwalters, alle gerichtlichen Schritte gegen den Bauunternehmer und den Baugewährleistungsversicherer hinsichtlich der die Gemeinschaftsteile betreffenden Mängel einzuleiten."
Gestützt auf diese Ermächtigung verklagt der Verwalter den Bauunternehmer vor dem Tribunal de grande instance in Chambéry. Der Bauunternehmer erhebt jedoch die Einrede der Unzulässigkeit: Seiner Ansicht nach sei die dem Verwalter erteilte Ermächtigung zu vage, sie bezeichne weder die genaue Art der Mängel noch die Unterlagen, auf die sich die Klage stütze. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegnet, die Ermächtigung nenne "die die Gemeinschaftsteile betreffenden Mängel", was ausreichend sei.
Das Gericht gibt dem Bauunternehmer recht: Es erklärt die Klage für unzulässig. Die Gemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Chambéry bestätigt mit Urteil vom 8. Dezember 2010 die Unzulässigkeit: Es ist der Ansicht, die Ermächtigung der Eigentümerversammlung sei "allgemein und vage" gewesen, da sie nicht auf ein konkretes technisches Dokument (Gutachten, Baumeisterbericht usw.) Bezug nehme.
Die Gemeinschaft legt daraufhin Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil am 9. Mai 2012 auf. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht selbst festgestellt habe, dass die Eigentümerversammlung den Verwalter ermächtigt habe, "angesichts der an der Fassade auftretenden Mängel" zu klagen, woraus sich ergebe, dass der Verwalter ordnungsgemäß ermächtigt worden sei. Indem das Berufungsgericht ein technisches Referenzdokument verlangt habe, habe es eine Bedingung hinzugefügt, die das Gesetz nicht vorsehe.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Entscheidung stützt sich auf Artikel 55 Absatz 1 des Dekrets vom 17. März 1967. Diese Vorschrift verlangt, dass der Verwalter nur dann im Namen der Gemeinschaft klagen darf, wenn er dazu durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ermächtigt wurde. Das Gesetz präzisiert jedoch nicht den Grad der Genauigkeit dieser Ermächtigung. Die Frage war also: Ist eine in allgemeinen Begriffen abgefasste Ermächtigung gültig?
Der Kassationshof bejaht dies, sofern sie hinreichend klar ist, um den Streitgegenstand zu identifizieren. Klar gesagt: Es muss erkennbar sein, worum es geht; zum Beispiel ist "Mängel an der Fassade" ausreichend, aber "jede gerichtliche Klage" ohne weitere Präzisierung könnte zu vage sein. In dem entschiedenen Fall hatte die Eigentümerversammlung für eine Klage "angesichts der an der Fassade auftretenden Mängel" gestimmt. Diese Angabe, selbst ohne Gutachten, ermöglichte es, den Rechtsstreit eindeutig zu identifizieren.
Vorsicht jedoch: Das Berufungsgericht hatte festgestellt, die Ermächtigung sei "allgemein und vage" gewesen und es sei kein technisches Dokument beigefügt gewesen. Der Kassationshof ist jedoch der Ansicht, die Beurteilung des Berufungsgerichts sei fehlerhaft gewesen: Da die Eigentümerversammlung in Kenntnis der Fassadenmängel abgestimmt habe, sei die Ermächtigung ausreichend gewesen. Die Argumentation der Tatsacheninstanz sei zu streng gewesen.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Kassationshof legt Wert auf Flexibilität der Verfahrensregeln im Wohnungseigentumsrecht. Er vermeidet übertriebenen Formalismus, der die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft lähmen würde. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verwaltern aus ähnlichen Gründen die Unzulässigkeit entgegengehalten wurde; diese Entscheidung bietet ihnen Schutz.
Die gefundene Lösung ist also ein Gleichgewicht: Einerseits sollen die Wohnungseigentümer vor Klagen geschützt werden, die ohne echte Diskussion in der Versammlung erhoben werden; andererseits soll der Verwalter nicht gezwungen sein, jedes Mal eine neue Versammlung einzuberufen, wenn sich ein technisches Detail ändert. Somit muss die Eigentümerversammlung über das Prinzip der Klage beraten, ohne notwendigerweise ins Detail zu gehen.
