Beschlossene Arbeiten: Ist Ihr Mietvertrag betroffen?

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 9 septembre 2021 permet au bailleur de demander le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, car les travaux réalisés par le locataire ont modifié notablement les caractéristiques des locaux, même sans incidence favorable pour l'activité. Le propriétaire doit rassembler tous les justificatifs (photos, constats, échanges) prouvant les modifications non autorisées. Il peut alors signifier un nouveau loyer révisé sans plafond, en s'appuyant sur la valeur locative réelle incluant ces aménagements. Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour sécuriser la procédure.

Application pratique:

Le locataire doit savoir que selon l'arrêt du 9 septembre 2021, toute modification notable des locaux opérée par lui au cours du bail expiré justifie le déplafonnement, peu importe qu'il s'agisse ou non d'améliorations. Pour contester, il peut tenter de démontrer que les changements n'étaient pas 'notables' (cloison légère non fixe, retour à l'état initial possible). Il doit conserver tous les échanges avec le propriétaire et, avant d'engager des travaux, avoir un écrit autorisant les aménagements avec renonciation au déplafonnement. Une négociation amiable ou une médiation est préférable avant tout contentieux.

Application pratique:

Le gestionnaire doit informer le bailleur que cette jurisprudence (Cass. 19-19.285) lui permet d'obtenir le déplafonnement automatique, car les travaux ont notablement modifié la configuration. Il convient de faire constater par un huissier ou un expert l'ampleur des modifications et de collecter les preuves (plans initiaux, factures des travaux côté locataire). Le nouveau loyer peut être fixé en fonction de la valeur locative du bien transformé, sans être limité par l'indice. Il est conseillé d'intégrer dans les futurs baux une clause spécifique sur les conséquences des travaux non autorisés et le déplafonnement.