Decisione di riferimento: cc • N° 87-14.963 • 1988-11-03 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere a Grasse, proprietario di un locale commerciale che affittate a un laboratorio di analisi mediche. Il contratto è firmato, il canone è fissato, tutto fila liscio. Ma ecco che l'inquilino vi chiede una revisione del canone invocando il decreto del 1953 sulle locazioni commerciali. Solo che… l'attività di laboratorio non è un'attività commerciale in senso giuridico. Quindi, questo decreto si applica? E se entrambe le parti hanno previsto nel contratto che la revisione avvenga secondo tale decreto, è valido? È esattamente la questione che ha risolto la Corte di cassazione nel 1988. E la risposta è chiara: sì, le parti sono libere di stabilire le condizioni del contratto, anche per un'attività non commerciale. Ma cosa cambia per voi?
I fatti: una storia come tante
Il signor Dupont, proprietario di un locale a Nizza, lo affitta a un laboratorio di analisi mediche. Il contratto stabilisce che il canone sarà revisionato conformemente al decreto del 30 settembre 1953, che normalmente regola le locazioni commerciali. Tuttavia, l'attività di laboratorio di analisi mediche è un'attività liberale, non commerciale. In linea di principio, il decreto del 1953 non si applica ai contratti di locazione relativi a locali destinati a un'attività non commerciale. Ma le parti lo hanno previsto nel contratto. L'inquilino chiede quindi la revisione del canone sulla base di tale decreto. Il proprietario rifiuta, sostenendo che il decreto non può applicarsi poiché l'attività non è commerciale. La controversia arriva davanti alla corte d'appello, che dà ragione all'inquilino: ritiene che le parti abbiano inteso sottoporre la revisione del canone al decreto del 1953. Il proprietario ricorre in cassazione. La Corte di cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza della corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha dovuto interpretare la volontà delle parti. Il principio è che, per i contratti di locazione non soggetti a un regime particolare (come lo statuto delle locazioni commerciali), le parti sono libere di stabilire le condizioni che desiderano. In altre parole, la libertà contrattuale (il diritto delle parti di decidere ciò che vogliono nel contratto) è la regola. Qui, le parti avevano inserito una clausola che prevedeva che la revisione del canone avvenisse secondo il decreto del 1953. La corte d'appello ha ricercato la loro comune intenzione (ciò che hanno voluto insieme) e ha concluso che avevano effettivamente voluto che tale decreto si applicasse. La Corte di cassazione convalida questo ragionamento: ritiene che la corte d'appello abbia sovranamente (in modo definitivo, senza controllo della Corte di cassazione) valutato la volontà delle parti. In sostanza, anche se il contratto non è soggetto allo statuto delle locazioni commerciali, le parti possono liberamente decidere di farvi riferimento per alcune clausole, come la revisione del canone. Attenzione però: ciò non significa che l'intero statuto delle locazioni commerciali si applichi automaticamente. Solo le clausole espressamente previste nel contratto saranno considerate. Quello che pochi sanno è che questa decisione è un classico della libertà contrattuale nel diritto delle locazioni.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per voi, proprietario locatore a Grasse o Nizza, questa decisione vi ricorda che il contratto fa legge tra le parti. Se stipulate un contratto con un inquilino che esercita un'attività non commerciale (professione liberale, artigiano, ecc.), potete benissimo prevedere che la revisione del canone segua le regole delle locazioni commerciali. Ma siate prudenti: se non volete questa revisione, non inseritela. Per l'inquilino, è l'opposto: se volete beneficiare di una revisione regolamentata, negoziate una clausola in tal senso. Concretamente, se siete proprietari di un locale affittato a un medico a Nizza, e il contratto prevede una revisione secondo l'indice dei canoni commerciali (ILC), ciò si applicherà anche se l'attività medica non è commerciale. Un esempio numerico: canone annuo di 12.000 €, revisione del 3% annuo, pari a 360 € di aumento all'anno. Senza clausola, la revisione sarebbe libera, quindi potenzialmente più alta o più bassa. Se vi trovate in questa situazione, dovete verificare il vostro contratto: cosa dice sulla revisione? Se nulla è previsto, la revisione avverrà secondo il diritto comune, cioè liberamente, ma con un preavviso di sei mesi.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigete con precisione la clausola di revisione: indicate chiaramente se vi riferite al decreto del 1953, all'indice ILC o a un altro meccanismo. Non lasciate ambiguità.
- Verificate la natura dell'attività: prima di firmare, determinate se l'attività del conduttore è commerciale o meno. Ciò influenzerà l'applicazione dello statuto delle locazioni commerciali.
- Consultate un avvocato specializzato: a Grasse o Nizza, fate revisionare il vostro contratto da un professionista per evitare clausole ambigue. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui una semplice frase mal redatta è costata migliaia di euro.
- Anticipate le modifiche contrattuali: se l'attività cambia durante il contratto (ad esempio, un laboratorio diventa un
