Decisione di riferimento: cc • N° 15-23.069 • 2016-12-15 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: ad Aubagne, un commerciante affitta un locale da vent'anni. Il suo contratto giunge a scadenza, lo rinnova con lo stesso canone. Sei mesi dopo, constata che i canoni del quartiere sono aumentati vertiginosamente e che il suo è diventato molto inferiore al valore locativo. Vuole chiedere una revisione. Ma quale canone prendere come riferimento? Quello che pagava prima del rinnovo, o quello stabilito al rinnovo? La questione è cruciale, perché se è il vecchio canone, l'aumento necessario per aprire l'azione di revisione può essere più facile da raggiungere. La Corte di Cassazione ha deciso con una sentenza del 15 dicembre 2016: è il canone della locazione rinnovata che funge da riferimento. Una decisione che cambia le carte in tavola per migliaia di contratti.
Questa decisione risponde a un interrogativo che ogni proprietario o conduttore di locale commerciale si pone un giorno: quando posso chiedere la revisione del mio canone dopo un rinnovo? L'articolo L. 145-39 del codice del commercio consente tale revisione se il canone è variato di oltre un quarto rispetto al valore locativo. Ma la giurisprudenza aveva lasciato un dubbio sul punto di partenza. Ora è chiaro: il canone di riferimento è quello del nuovo contratto, anche se identico al precedente.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione, vedremo cosa cambia per voi e vi daremo consigli pratici per evitare le insidie. Che siate locatori o conduttori a Salon-de-Provence, Aubagne o altrove, queste regole vi riguardano.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale ad Aubagne, aveva concesso in locazione il suo locale alla società Latin Franchise. Il contratto, della durata di 9 anni, giungeva a scadenza. Conformemente alla legge, è stato concluso un nuovo contratto mediante rinnovo. Il canone del nuovo contratto è stato fissato allo stesso importo di quello del contratto scaduto, che aveva subito diversi aumenti successivi (indicizzazione, lavori, ecc.).
Qualche mese dopo, la società Latin Franchise ritiene che il canone attuale sia inferiore di oltre un quarto al valore locativo reale dei locali. Propone un'azione di revisione ai sensi dell'articolo L. 145-39 del codice del commercio, che consente al conduttore di chiedere la revisione del canone quando, per effetto delle variazioni economiche, il canone in vigore è divenuto manifestamente inferiore o superiore al valore locativo.
Il tribunale di grande istanza di Marsiglia, e poi la corte d'appello di Aix-en-Provence, sono aditi. Il proprietario contesta la ricevibilità dell'azione: secondo lui, il canone di riferimento per valutare la variazione di un quarto deve essere il canone del contratto scaduto, poiché il nuovo contratto si è limitato a riconfermare lo stesso canone. Tuttavia, la corte d'appello dà ragione al conduttore: considera come canone di riferimento il canone della locazione rinnovata, cioè il nuovo canone, anche se uguale al precedente. Il proprietario ricorre in cassazione.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. Afferma che «dopo il rinnovo di una locazione commerciale, il canone che consente di valutare l'esistenza di una variazione di un quarto che apre l'azione di revisione dell'articolo L. 145-39 del codice del commercio è il canone come determinato al momento del rinnovo che ha dato vita a una nuova locazione». Non importa che il canone sia identico al precedente: è il nuovo canone che conta.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La questione giuridica era la seguente: quale canone bisogna prendere in considerazione per determinare se la variazione di un quarto è stata raggiunta? L'articolo L. 145-39 del codice del commercio dispone che «i canoni delle locazioni rinnovate possono essere revisionati su richiesta di una o dell'altra parte, a condizione che il canone iniziale o il canone revisionato sia variato di oltre un quarto rispetto al valore locativo». Il testo parla di «canone iniziale» e di «canone revisionato». Ma in caso di rinnovo, si tratta del canone della locazione rinnovata (il «nuovo canone», anche se uguale al precedente) o di quello della locazione scaduta?
La Corte di Cassazione ha optato per un'interpretazione letterale e logica. Il rinnovo crea una nuova locazione, giuridicamente distinta dalla precedente. Il canone fissato in tale occasione è il canone iniziale di questa nuova locazione. È quindi questo che funge da riferimento per valutare la variazione di un quarto. Non importa che il suo importo sia identico a quello della vecchia locazione. In realtà, questa soluzione era già stata abbozzata in sentenze precedenti, ma qui è affermata con forza.
I giudici hanno respinto l'argomento del proprietario che sosteneva che il canone del contratto scaduto, oggetto di aumenti successivi, fosse il «nuovo canone». La Corte ricorda che l'unico canone da prendere in considerazione è quello della locazione rinnovata, perché costituisce il punto di partenza del nuovo contratto. Non ci si può riferire a un canone non più in vigore.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza costante della Corte di Cassazione. Non è un revirement, ma chiarisce un punto che poteva generare confusione, in particolare quando le parti riconfermano puramente e semplicemente il canone precedente. D'ora in poi, locatori e conduttori sanno che il canone di riferimento per la revisione è quello della locazione rinnovata, anche se identico a quello scaduto.
